崔淑华与王某、三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告崔淑华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省庆安县人，现住庆安县。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。被告王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省香河县人，现住香河县。委托代理人印雅亮，香河县县城诚信法律服务所法律工作者。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司。法定代表人宋润姬。住所地河北省廊坊市三河市。委托代理人吴克伟，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省巴彦县人，现住北京市燕郊开发区。系该公司员工。委托代理人王孟洁，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。系该公司员工。

原告崔淑华向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款70万元，中介费46500元，并赔偿损失67.5万元；2、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告崔淑华与被告王某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告退还原告购房款70.1万元；3、被告向原告支付违约金67.5万元；4、被告赔偿原告中介费46500元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月23日，原被告双方经三河市顺心置地房产经纪有限有限公司介绍签订了房屋买卖合同。合同约定总房款为225万元。原告按约定已交首付款70万元，余款于房屋过户时交清，被告须于2017年3月31日之前将中国建设银行贷款还清，但被告不守诚信，至今未将贷款还清，致房屋无法办理过户手续，根据买卖合同约定：“任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚款规则或按本合同约定购房款的30%违约方索赔。如守约方向居间方支付服务费的可向违约方追偿”。故被告应依合同约定退还原告全部购房款并赔偿损失及原告支付的中介费用。原告认为，一、被告在履行合同过程中严重违反合同义务,属于恶意根本违约,应当承担违约责任:根据双方签订的房屋买卖合同的《补充协议》第二条第2项,明确约定了作为房屋出卖方应当在2017年3月31日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。因本案原告也要通过贷款形式购买该房屋,故该条约定被告的义务是合同能否履行的根本义务。而事实上,在原告按照合同向被告履行了付款义务后,被告并没有按照合同约定履行还贷解押手续,而是在这期间以其妻子的名义用原告交付款项另行购买了房屋,其目的就是要在香河地区房地产市场不稳定的时期,投机炒房获利。开庭过程中,根据原告提供的录音证据,在2017年4月14日通话内容可以证明的是:因被告手中资金不足,无法提前还款。在原被告双方签订合同时,被告己经明确知道其出售的房屋1年内不能还款解押,称“通过找人、关系可以解押,但是现在银行查的严了,没办法解押”，被告在明知其出售的房屋可能出现不能提前还贷解押的情况下,仍然与原告签订房屋买卖合同,收取原告购房首付款项,为了获得更大的利益,另行购置房屋直接导致其手中资金不足无法提前还款,致使根本违约无法履行与原告签订的合同。另外,假如被告原贷款银行不同意被告提前还本,被告应当在与原告签订合同之前或至迟在合同约定的最后还贷2017年3月31日之前,知道或者应当知道其出售房屋不能提前还贷。被告作为完全民事行为能力人,在与原贷款行签订《借款合同》时,应当有权利和义务了解和知悉借款合同约定，而不是以“我不懂”等理由逃避责任。二、原被告之间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》应当解除。根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条:双方在签订本合同后,买卖双方应按照合同约定期限履行义务,因迟延履行合同义务,迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日,守约方有权利单方解除合同。《补充协议》第三条约定:甲方出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面的方式通知解除房屋买卖合同:(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。因被告的严重违约行为,原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定。三、被告应当向原告支付违约金及中介服务费用。根据双方签订《房屋买卖合同》第九条及《补充协议》第三条约定:违约方应当向守约方支付购房款项30%的违约金,丙方收取的中介服务费用,由甲方直接赔付乙方。另外,双方在合同中明确约定了房屋款项为225万元。该房屋买卖合同和补充协议,系双方真实意思表示,且内容不违反国家法律规定，合法有效,故被告应当支付违约金及支付中介费用。违约金只要在合同中约定了,按照合同约定执行,违约方就应当承担违约责任,这是根据《合同法》第二条的规定合同意思自治原则确定的,没有实际损失时,可能做为适当的调整。违约金性质除了具有补偿性,重要是它还有惩罚性,是对违约方违约行为的一种惩罚,目的是维护合同交易,提高合同履行率,预防违约,与合同法的立法精神一致,合同意思自治原则,诚实信用原则。合同约定了违约金后,如果守约方不能证明自己的实际损失,那么违约金便失去了参照的基础,有可能对守约方造成明显的不公平。《合同法》第114条和最高人民法院关于适用《合同法》若干问题解释（二）第29条均规定:违约金应当以实际损失为参考的同时,兼顾合同履行的情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金是否过高,标准是多少请法庭予以慎重考虑。原告为证明自己的主张，向法院提供了房屋买卖合同、补充协议、定金及首付款收条、居间服务合同、买卖业务专用收据、中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同、证人苗某与被告王某之妻的通话录音及短信微信记录、交易服务代理合同、原告申请法院调取的被告王某及其妻子房屋交易记录、中国银行股份有限公司香河支行及河北银行香河支行2017年2月15日至2017年4月19日交易记录、证人苗某的证言、中介人员吴克伟与原告、被告及被告之妻的录音光盘及文字资料等证据材料。被告王某辩称：一、原告利用三河市顺心置地房产经纪有限公司员工身份之便利条件,与被告王某签订了房屋买卖合同及居间服务等合同,原告明知被告房产已有银行贷款且在借款期限一年内不得进行提前还款等政策规定,利用本身具有的专业性知识,预先设计圈套蒙骗被告签署了显失公平的房屋买卖合同,反之被告如果签订合同时知道相关法律法规及相应政策也不可能设定违反国家政策的相关条款,原告偏偏利用该条款来制造被告违约，纯属主观恶意行为,也是欺诈性行为。作为中介公司员工的原告以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易等行为，同时违反了《房地产经纪管理办法》等法律规定,违反公平公正、诚实信用原则,原告的行为严重损害了被告的合法权益,原告应受到法律的制裁。二、被告不存在违约行为。原告拟单方毁约的目的明确,作为中介员工身份炒房,又因所购买被告的房产目前价格明显低于购买时协议约定的价款,故意拒不履行房屋买卖合同,原告已实际违约，应承担违约责任后继续履行合同。目前,根据房地产价格行情,如原告要求解除房屋买卖合同,被告的涉案房产再行出售会严重低于出售给原告的价款数额,势必会造成被告严重财产损失,人民法院应依法考虑避免损失扩大,责令双方继续履行房屋买卖合同义务。如原告拒不履行合同义务,恶意制造障碍，使双方无法实现合同目的,被告有权要求原告给付房屋出售价格与目前市场价格的差价作为补偿，并给付合同约定的违约赔偿金以及扣除原告所交纳的定金。根据《合同法》第一百零八条之规定,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处。三、原告属恶意诉讼。原、被告均不具备解除合同返还房款的法定要件,也无事实及法律依据。被告未违约，不同意解除原被告之间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，不同意退还购房款。恳请法院查明事实,保护被告合法权益,公正裁决,依法驳回原告的诉讼请求。被告王某为证明自己的主张，向法院提供了被告向银行询问还贷的光盘及文字资料、被告申请法院向中国建设银行股份有限公司香河县支行调取的还贷政策笔录等证据材料。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称：该公司不应成为被告。原告没有起诉该公司,该公司在为原被告提供服务的过程中没有侵害任何人权益,该公司应成为第三人参加诉讼,该公司是居间服务方，在为原被告提供服务的过程中,严格审查买受人与出卖人的信息,都是真实的,收取费用也是依据三方签约合同收取的。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司未提交证据。原告崔淑华提供的证据，经二被告质证，被告王某认为，对房屋买卖合同及补充协议的真实性没有异议，但该证据达不到原告的举证目的，该合同仅能证明中介方与原告明知被告房产已抵押且抵押登记时间为2016年10月25日，填写的注销时间2017年3月31日，在签订该合同时被告已向原告与中介方提供借款合同，房屋买卖合同第2条第3款规定的抵押登记日期就是来源于个人借款合同。该条款是违反银行政策以及隐瞒被告情况下的显示公平条款，属于无效条款。对首付款70.1万元收条真实性认可，同时该70.1万元已明确为首付款项，没有专属用途。关于定金5.1万元真实性认可，但首付款70万元中包含定金5.1万元（70.1万元其中有1千元是物品折价）。对居间服务合同真实性认可，但该合同约定的居间服务费为2.25万元，与买卖业务专项收据不符。买卖业务专项收据不符合相关法律规定，该笔服务费款项应提供服务类增值税发票，而且该款项是否给付被告本人不知情，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。原告本人个人二手房贷款合同被告未能见到该合同原件，复印件不符合证据的形式，真实性合法性无法核实，不予质证。关于微信记录，无法核实被告的身份，通信的时间为2017年3月30日，是在双方约定的2017年3月31日偿还贷款之前，在此日期被告并没有得到银行部门的明确告知，是否能够提前偿还贷款，是否符合还款条件。对于4月11日短信记录也是无法核实对方身份，关于网签与偿还贷款是否违约不存在关联性，短信对方所谓自称还不上尾款构成违约只是其单方意见，并非得到被告的确认，未还贷款属于银行政策不允许以及合同条款的特别约定，也不属于违约范围。该短信记录同时没有被告的任何确认回复，对真实性、合法性、关联性均有异议，更达不到原告的举证目的。对交易服务代理合同，关于居间服务费、过户服务费、贷款服务费、评估服务费，上述几项收费项目均不在中介公司的经营服务范围内，也不在经营收费许可范围，无权向任何人收取上述费用，更不能提供服务类增值税发票。被告本人认为，中介服务对应的房屋买卖行为，没有继续履行，原告并未支付相关费用。被告中介公司也无权向原告收取经营范围外的费用，对真实性、合法性均有重大异议。对银行对账单对于加盖红色公章的交易明细单，真实性没有异议，被告合法出售属己的房产，取得应收房款，具有所有权及完全支配权，该笔70万元房屋买卖合同已明确约定为购房首付款，而并非专属用于银行还款款项，被告的任何支配与使用，均不影响被告在符合还款条件后应尽的还款义务。被告日常经营生意有任何其他资金来源以及多种形式进行还贷，具有完全的履约能力。被告向原告出售唯一的涉案房产就是为了购置其他更合理、更适宜居住的房产，出售该房产，继续履行合同，收取剩余房款也是最终被告完成购买其他房产的最终目的。原告与证人苗某系亲属兼同事关系，证人所说证言关于交易过程部分，不真实，断章取义，歪曲事实本意。三方通过向银行部门沟通后得知的最终结果与被告和第三方预先应知道的情况一致，银行贷款不满一年不得向银行提前还款。而是中介公司相关人士提到通过非正常途径可以还款，后经被告本人到银行核实，并无其他非正常渠道，所以说证人所说与事实不符。证人苗某与原告同时作为中介公司员工互相串通，欺骗被告签订了有失公平的买卖合同，同时也违反了房地产经济管理办法的相关规定，真实性合法性均有异议，同时不能达到原告的举证目的。原告提供的通话录音，未征得被告的同意,私自偷录侵害了被告的合法权益,违法取得的录音证据不得作为证据使用。签订合同的地点是天琴湾小区底商,而原告指定被告到云天国际商城对面二层门市的独立空间进行录音,是原告有预谋且具有非法目的,证据的取得不属于合法取得。录音中原告己确认是倒房、押房、赚取利润等事实,原告作为涉案房产中介机构的公司职员以及购房人等多重身份,私自与他人串通炒房、卖房、押房(买房),侵害被告的合法权益,具有相关房产交易的专业知识,签订合同时就在合同中故意设置显失公平的违反国家政策条款,使之合同目的不能实现,恶意的想造成被告违约,原告的恶意行为过于明显,拟隐瞒事实及相关专业政策达到非法目的。录音形成的时间即2017年4月14日,原告明知被告无法提前还款,而原告仍要求被告找关系进行还款,被告在录音期间并不知道是否如原告所说找关系可以还款,事后被告本人到涉案房产的贷款银行进行询问,才得知受国家银行业相关政策影响,在借款期限一年内不得提前还款等规定，同时才意识到原告的不法目的。从录音的时间长达约2个小时以及内容来看,原告是有预谋且恶意诱导被告,从语言上设置圈套,也是欺诈行为的一种表现,诱导被告所说的话并不是被告的真实意思表示,原告的录音中完全能体现自问自答形式的语言,自己对自己的问题确认,且每次自问自答后,根本就没有被告确认以及做出任何解释。被告无法还款是受国家银行相关政策影响,不存在违约,从未认可过赔偿损失,从未同意过退还原告70万元购房款,而且被告对于自己的房屋有合法的处分权,出售房产的理由可以有上万种,均不影响被告对售房款的任何使用,对于偿还银行贷款被告同时有多种途径进行还款,收取的70万元也并非还款专用款项,原告一直混淆事实,也没有任何事实及法律依据。该组证据仅能证明原告的恶意违约行为,与他人串通一致，利用己知条款设置制造被告违约的目的，实属恶意欺诈行为。原告的非法目的过于明显,原告应承担违约责任。签订合同时,原告就欺骗被告签订了显失公平的不合理合同,而且欺骗被告可以找人提前还款,原告利用自己中介的身份达到炒房、卖房、押房(买房)的灵活性,房价下降可以随时使被告违约达到与被告解除合同的不法目的。被告认为本案是原告制造的一个骗局,应得到法律的相应制裁。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司对原告提供的证据均无异议。被告王某提供的证据，经原告崔淑华及被告三河市顺心置地房产经纪有限公司质证，原告崔淑华对于录像光盘的真实性、关联性均不认可，认为不能证明被告在与建设银行签订贷款合同时，被告不清楚一年不能还款的规定，贷款合同中还款期限、还款方式是贷款合同中重要组成部分，被告以不清楚一年内不能还款为由抗辩，显然与事实不符，更加不能证明原告恶意与被告签订房屋买卖合同。对法庭调查笔录的真实性认可，关联性与录像的关联性一致。经审理查明：2017年2月23日，原告崔淑华被告王某双方在三河市顺心置地房产经纪有限（香河分公司）签订了房屋买卖合同，合同约定被告将香河县香城××室出售给原告崔淑华，面积109.17平米，约定总房款为225万元。同日，原告崔淑华与被告王某签订补充协议，该补充协议第二条第1款约定：乙方（崔淑华）于2017年2月23日向甲方（王某）支付定金5.1万元（其中1000元系家具款），该定金视为首付款的一部分。第二条第2款约定：甲方应于2017年3月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第二条第4款约定：乙方于2017年2月25日前将首付款70万元（含定金5万元）支付甲方。第三条（违约责任）第2款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第三条（违约责任）第3款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(2)拒绝购买该房屋的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的30%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方（三河市顺心置地房产经纪有限公司）收取乙方的费用不予退还。2017年2月23日，原告崔淑华、被告王某、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司签订居间服务合同，约定原告崔淑华支付中介费22500元。同日，原告崔淑华、被告王某及被告三河市顺心置地房产经纪有限公司签订交易服务代理合同，约定原告向被告三河市顺心置地房产经纪有限公司支付居间服务费22500元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费18000元。2017年2月26日，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司为原告崔淑华出具了买卖业务专用收据一张，金额46500元，经纪人苗某。被告王某名下的香河县香城××室在中国建设银行股份有限公司香河县支行有抵押贷款，抵押日期为2016年10月25日。被告王某在该银行的借款从放款时间往后顺延一年以内不能提前还本。证人苗某于2016年10月11日至2017年5月22日在被告三河市顺心置地房产经纪有限公司工作，期间原告崔淑华在被告三河市顺心置地房产经纪有限公司工作，时间约2个月。原告崔淑华与被告王某签订房屋买卖合同及补充协议时，证人苗某与原告崔淑华均在被告三河市顺心置地房产经纪有限公司工作。证人苗某系原告崔淑华表姐，参与了原告崔淑华与被告王某签订房屋买卖合同及补充协议等房屋买卖事宜。上述事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述在卷可证，本院予以确认。
原告崔淑华与被告王某、三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理,依法由审判员王爱民适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔淑华及其委托代理人赵玉峰、被告王某及其委托代理人印雅亮、三河市顺心置地房产经纪有限公司委托代理人吴克伟、王孟洁、证人苗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告崔淑华与被告王某于2017年2月23日签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告向法院起诉要求解除与被告王某签订的房屋买卖合同及补充协议，应认定原告以自己的行为表明不履行主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的情况，原告与被告王某于2017年2月23日签订的房屋买卖合同及补充协议应予解除，被告王某应返还原告已付购房款（含定金、家具款）70.1万元。被告王某未在房屋买卖合同约定的时间偿还银行贷款，属于银行政策不允许，而非其本人不愿意，不属于违约范围，原告以被告王某于2017年3月31日前未向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续为由要求被告王某赔偿违约金67.5万元，无事实及法律依据，其意见不予采纳。原告及其表姐即证人苗某作为被告三河市顺心置地房产经纪有限公司的工作人员，利用工作之便，作为购房人和经纪人与被告王某在自己工作的中介机构签订房屋买卖合同，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：(8)承购、承租自己提供经纪服务的房屋”之规定，而被告三河市顺心置地房产经纪有限公司违反了《房地产经纪管理办法》第十九条第一款“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”之规定，且被告三河市顺心置地房产经纪有限公司放任自己的职员崔淑华在本单位购房，放任自己的职员苗某在与崔淑华有亲属关系的情况下作为经纪人参与签订房屋买卖合同，综上，被告三河市顺心置地房产经纪有限公司对本公司职员疏于管理，故对本案应承担相应的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告崔淑华与被告王某于2017年3月23日签订的原告购买被告王某位于香河县香城郦舍5-1-402室的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告王某于本判决生效后十日内返还原告崔淑华购房款（含定金、家具折价款）70.1万元；三、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司返还原告崔淑华居间服务费22500元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费18000元，共计46500元；四、驳回原告崔淑华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8797元（减半收取），保全费5000元，共计13797元，由被告三河市顺心置地房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。

审判员　　王爱民

书记员：王金保