崔某某与李某某、谷某某一审民事判决书

原告崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，现住张家口市桥东区。委托代理人孟君，河北崇正律师事务所律师。被告李某某，男，1977年l月18日出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托代理人赵福林，河北环都律师事务所律师。被告谷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市阳原县。被告李芳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥西区。第三人朱亚群，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托代理人管中华，北京市博儒律师事务所律师。

原告向本院提出诉讼请求：1、撤销桥西区人民法院（2015）西执字217号强制迀出公告；2、请求张家口市桥东区房屋20年的承租权；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月4日原告与谷某某、李芳签订房屋租赁协议，约定由原告租赁谷某某、李芳所有的位于张家口市桥东区房屋一套租期20年，月租金1千元，原告已交纳24万元租金并已居住在内。2017年7月4日桥西区法院作出（2015）西执字217号强制迁出公告，告知李某某诉谷某某、李芳、谷海清民间借贷纠纷一案已由桥西区法院作出执行裁定，拍卖李芳名下位于张家口市桥东区房屋并已由朱亚群购得，要求原告限期搬出。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。原告的租赁时间是2013年9月4日，谷某某同李某某借贷发生的时间是2014年3月28日，原告的租赁在先李某某的债权在后。在谷某某、李芳将房屋租给原告前该房屋没有给李某某设立抵押权，也没有被法院查封。《合同法》229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按照买卖不破租赁的原则，房屋所有权变更不能终止原租赁协议的执行。综上，该房屋虽已变更所有权人为朱亚群，但朱业群无权申请法院将原告强制迁出房屋，待租赁到期后原告自会迁出，在此之前原告的合法承租权应受到法律的保护。故诉至法院，请依法判如所请。被告李某某辩称：我方已按法定程序向桥西法院申请强制执行，在执行中经法院组织给三被告做了执行笔录，确认涉案房屋并无其他相关权益的纠纷，现该房屋已执行完毕，请求法院驳回原告各项诉讼请求。被告谷某某辩称：在与被告李某某案件中，我们多次到桥西法院就案件执行中多次与执行法官沟通，涉案房屋已经租给别人了，法官说执行是执行，居住情况与我无关，拍卖前本案原告也与执行法官沟通过，但是法官未予回复，我们也没确认房屋无纠纷，我也再三强调我不能全权代表李芳。我出租房子是与李芳沟通的，当时是为了周转资金，我们夫妻都同意了。但是关于涉案房屋的拍卖，我们再三强调有出租事宜，且拍卖程序我认为太过仓促，是否公平公正存疑。涉案房屋是李芳的，李芳当时没有签字。对于原告起诉情况，我认可。被告李芳未到庭答辩。第三人朱亚群辩称：我方认为原告异议不成立：首先第三人是在人民法院公示拍卖时按照法定程序经过竞争拍得涉案房产，我们在竞拍该房产时就认为该房产不存在任何诉争，并且该房产在公示期间没有任何人向法院提出异议，致使该房产能够顺利经过拍卖程序由第三人拍卖成功。由于原告在法院公示期间没有向法院主张自己的权利，那么就认为该房产没有其他诉争，现该房产已由第三人取得合法所有权证，因此从法律上第三人享有该房产的占有、使用、收益、处分权，因此我们认为原告的异议不成立，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院在审理李某某诉谷某某、李芳、谷海清民间借贷纠纷一案中，2014年10月16日本院对被告谷某某、李芳名下所有的位于张家口市桥东区楼房进行了保全查封。于2014年11月13日作出（2014）西民初字669号民事调解书，于2015年9月30日依李某某申请作出（2015）西执字217号执行裁定书，拟执行三被告房产。张家口市中级人民法院于2016年10月17日发布张家口市桥东区楼房司法拍卖公告，并于2016年10月17日在张家口晚报刊登了司法拍卖公告。在2016年11月2日网上司法拍卖中，第三人朱亚群以120.64万元最高价竞得上述房产，现该房屋已办理产权变更手续，产权人变更为第三人朱亚群。2017年7月4日本院发布（2015）西执字217号公告责令本案原告三十日内迁出上述房屋。原告于2017年7月14日向本院提出案外人执行异议，2017年7月20日本院作出（2017）冀0703执异22号执行裁定书，驳回原告所提异议。庭审中，原告崔某某提交2013年9月4日，原告与被告谷某某、李芳签订的房屋租赁协议书一份、2013年9月4日原告向谷某某支付租金的转款凭证、谷某某本人所写的该房屋租赁的说明一份、以上证据证明原告租赁该房屋事实，且已一次性支付了20年的租金。被告李某某对房屋租赁协议书的真实性不予认可，认为该证据仅有谷某某、李芳签字按手印，崔某某仅签字未按手印，不能证明真实情况，另该协议未注明协议书的签订时间；对于转账凭证、说明的真实性没有异议，但是对于其关联性有异议，因该说明书记载原告转给谷某某50万元，与银行转账凭证数额不相符，且该说明与转账凭证无法说明原告已将租金支付谷某某，也就是说该转账凭证无法说明是租金还是借款。被告谷某某称上述证据都是真实的，当时是原告扣了2万多的利息给我转款的，协议书上有日期，是真实的。第三人朱亚群对租赁协议不认可，认为2013年9月4日谷某某向崔某某借款50万元，而打款时实际是477500元，扣除了50万元的利息，如果像谷某某说明的一样，一部分是房租一部分是借款，就不会按照50万元扣除利息，所以其认为租赁协议是崔某某与谷某某串通损害第三人利益的行为，故对原告提交的证据均不认可。被告李某某提交2015年11月30日，执行法官与本案三被告以及谷海清的谈话笔录，在该笔录中第二页，证明被告谷某某、李芳均承认涉案房屋并未任何其他权益纠纷；桥西法院（2015）西执字第217号公告，证明被告李某某已按法定程序向桥西法院申请强制执行，桥西法院对涉案房屋的执行进行公告，符合法定程序。原告崔某某对于笔录真实性没有异议，但对证明目的不予认可，该笔录中法院询问李芳，李芳的回答符合房屋实际情况及法院询问内容，法院并没有询问该房屋是否出租，李芳的回答是没有抵押贷款，该回答不代表不存在房屋租赁，对于法院的公告，原告方从未见到过。被告谷某某称笔录没有询问我，法院问房屋查封情况，我当时没有做笔录，但是我都在场，李芳回答也是针对抵押贷款的，当时也是进行协商，我是被迫无奈，为了不执行谷海清的房子；法院公告没有见过。第三人朱亚群对谈话笔录没有异议，法院已经充分告知了该房屋的当时所有人李芳的各项权利，且当时被谈话人有谷某某、谷海清，这份谈话笔录也与谷某某答辩矛盾，谷某某并没有提出该房屋已被出租，所以该出租事实不真实；对桥西法院公告认可。第三人朱亚群提交涉案房屋司法拍卖公告，该拍卖公告刊登在众多公开媒体上，注明了如有异议与相关部门联系，但在公示期限内没有任何人提出异议；张家口晚报刊登的拍卖公告，我方认为法院按照法定程序进行拍卖，并已经给了如有异议者提出异议的时间，因此第三人取得该房屋是合法合理的。原告崔某某对公告的真实性没异议，对证明目的不予认可，拍卖处置的是房屋的所有权，而原告主张的是承租权，变更房屋所有人与原告的租赁不相冲突。另外，房子拍卖公告期间，原告找过执行法官，告知了承租房屋的情况，执行法官称拍卖不影响承租，也将房屋装修告知了法院，拍卖当天也去找过，但是没有理睬我。被告李某某称没有异议，该拍卖公告已明确写明对于有异议的需向中级人民法院联系，而原告在异议期内并未向中院或桥西法院提出任何书面异议，因此原告主张不能成立。被告谷某某称没见过，但应该是真实的。本院认为：崔某某与谷某某、李芳之间的房屋租赁协议书、谷某某出具的说明及银行转账凭证证明双方存在款项往来，原告及谷某某称该款项是借款及租金共计500000元，而实际打款是477500元，但扣除的利息与其双方所称借款本金260000元无法吻合。且谷某某在说明中自称借款人，并不符合双方所称租赁关系。另本院2015年11月30日，执行法官与本案三被告以及谷海清的谈话笔录中，执行法官虽未询问该房屋是否有租赁情况，但被告谷某某、李芳明知该房屋法院欲进行司法拍卖，未明确告知执行法官存在租赁情况。法院按照法定程序进行拍卖，并已经给了如有异议者提出异议的时间，并在张家口晚报刊登公告，原告并未举证曾及时向本院提出异议，原告称与被告谷某某、李芳就诉争房屋存在租赁关系不能成立，故其主张优先承租权本院不予支持。第三人依照法定程序购得涉案房屋，应享有该房屋全部权利，其中包括使用权。本院要求原告迁出房屋，实现第三人合法权利并无不当。综上，原告诉求无事实及法律依据，应予驳回。案经调解无效，据此，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一、三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
原告崔某某与被告李某某、谷某某、李芳，第三人朱亚群案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告崔某某及其委托代理人孟君、被告李某某委托代理人赵福林、被告谷某某、第三人朱亚群及其委托代理人管中华到庭参加诉讼，被告李芳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

驳回原告崔某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔某某负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。