崔某某与孙某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：崔某某，女，汉族，现住安平县。
委托诉讼代理人：邢义属，男，河北明宇律师事务所律师，执业证号：11311201010695231。
被告：孙某某，男，汉族，现住安平县。
委托诉讼代理人：王曼玲，女，汉族，籍贯河北省衡水市安平县。现住安平县。与被告孙某某系夫妻关系。
委托诉讼代理人：张涛，男，河北恒佳信律师事务所律师。
第三人：河北领佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：xxxx，住所地：河北省石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼17A号。
法定代表人：王志健，该公司董事长。男，汉族，住河北省石家庄市新华区。
委托诉讼代理人：陈佩佩，女，汉族，河北省石家庄市赵县。

原告崔某某诉被告孙某某、第三人河北领佳房地产开发有限公司案外人执行异议一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔某某及其委托诉讼代理人邢义属、被告孙某某委托诉讼代理人王曼玲、张涛到庭参加诉讼，第三人河北领佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈佩佩到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔某某向本院提出诉讼请求：１、依法确认领佳公馆2号楼2单元1601号房屋为原告所有（价值318208元）；并解除对该房屋的查封。２、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月9日，原告（案外人）收到河北省安平县人民法院送达的（2015）安民二初字第1327号民事裁定书。裁定查封河北领佳房地产开发有限公司位于新盈街领佳公馆的住宅楼十八套，其中包括2号楼2单元1601号房屋。但在2012年4月10日，原告就已经与河北领佳房地产开发有限公司签订《领佳公馆认购协议书》，约定由原告购买该房屋，房款共计318208元，付款方式为银行按揭，房屋首付款138208元，协议书签订当日，原告向河北领佳房地产开发有限公司支付首付款138208元。河北领佳房地产开发有限公司在2016年将房屋交付原告使用。由此可见，原告已经成为该房屋实际所有权人，在此情况下，安平县人民法院将房屋视为河北领佳房地产开发有限公司的房产进行查封是错误的，原告为此向安平县人民法院提出异议，后经审理，安平县人民法院于2016年9月22日作出（2016）冀1125执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告已经与领佳公司签订合法有效的书面协议，并且支付房屋首付款，房屋也已经由原告实际使用，原告已经成为房屋实际所有权人，安平县人民法院的查封是错误的。
孙某某口头辩称，一、1.涉案房产的协议书是认购协议书，根据该协议第四条第二款和合同法的相关规定，本协议为认购协议书、非正式房屋买卖合同。原告与河北领佳房地产开发有限公司之间应在认购协议书签订之后重新签订房屋买卖合同。2.该协议第五条第一款规定，签订本协议书时该项目处于咨询阶段，不具备预售许可手续。因此原告与第三人签署该认购协议书时第三人并未取得涉案房产的商品房预售许可证。此协议书的签订违反商品房买卖的强制法律规定。3.原告起初提交的涉案房产协议书是空白协议，没有甲方河北领佳房地产开发有限公司的公章和法定代表人签字，甲方的公章是后加盖的，根据贵院（2016）冀1125执异29号执行裁定书中确认“本院认为案外人崔某某所举两份认购协议书原件与复印件内容不一致，难以确认案外人崔某某是否与河北领佳房地产开发有限公司签订了合法有效的房屋买卖合同”，该执行裁定书已经确认起初提交的协议为空白协议。二、原告并未向河北领佳房地产开发有限公司支付购房款。原告从未向贵院提交过其向河北领佳房地产开发有限公司的账户支付购房款的转账凭证，也未提交过正式的购房发票和税票，也未提交与银行的购房贷款合同，因此原告从未根据协议书约定的时间和方式支付购房款。三、涉案房产的所有权从未发生变更，仍属于河北领佳房地产开发有限公司。根据《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，涉案房产的所有权未发生变更，仍属于河北领佳房地产开发有限公司。综上所述，原告不是涉案房产的所有权人，不具有提起执行异议之诉的主体资格，应依法驳回原告的诉求。
河北领佳房地产开发有限公司述称，领佳公馆2号2单元1601号房产是崔某某购买的，并签订了领佳公馆认购协议书，与购房合同具有同等效力。并已向原告交付使用，该房产所有权已经归属原告。被告所述该认购协议为空白协议情况不属实，该协议原件加盖了领佳公司的公章，具有法律效力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提交的2011年10月15日原告与第三人签订的认购协议书复印件一份（原件在第三人处）；虽然被告提出异议，但没有相反证据否定该证据，且盖有第三人公章，故可认定该协议是原告与第三人在2011年签订的认购协议书。２、原告提交的2011年10月15日河北领佳房地产开发有限公司收款收据复印件一份（原件在第三人处），有第三人加盖的公章，被告虽然提出异议，但没有相反证据反驳，虽不是正规发票，却是第三人公司的收据，第三人予以认可，故对其真实性应予认定；3、原告提交的2012年4月10日原告与被告签订的认购协议书原件一份；被告提出异议，被告当庭要求对公章加盖日期进行司法鉴定，但被告未在本院规定的期限内提出书面的鉴定申请，也没有缴纳鉴定费，故视为被告放弃鉴定的请求，同意原告的主张，故本院对该证据的真实性予以确认。４、原告提交的2012年4月10日第三人向原告出具的首付款135008元的收据原件一份和天然气集资费3200元的收据原件一份；因有第三人公司公章，第三人认可，被告虽提出异议，但没有相反证据佐证，故对其真实性予以确认。５、原告提交的装修许可证一份、2016年3月1日收款收据三份、水卡、电卡、电梯卡各一张，钥匙一套；是该诉争房屋物业交付的真实性予以确认。７、被告提交的在2016冀1125执异29号卷宗中复印的河北领佳房地产开发有限公司认购协议书复印件一份；是本院卷宗中2016冀1125执异29号卷宗中复印的，对其真实性予以确认。8、第三人提交的2011年10月15日河北领佳房地产开发有限公司收款收据原件一份；因加盖有其公司公章，对其真实性予以确认。9、第三人提交的与其他业主（姚梅）签订的认购协议书原件一份；因与本案没有关联性，不予认定。

本院认为，本案的争议焦点为：领佳公馆2号楼2单元1601号房屋的所有权及使用权归谁。是否应解除对领佳公馆2号楼2单元1601号房屋的查封。原告崔某某与第三人河北领佳房地产开发有限公司签订的《领佳公馆认购协议书》是否合法有效、签订协议书的过程及该协议的履行情况。本院（2016）冀1125执异29号执行裁定书中，认为“崔某某所举两份认购协议书原件与复印件内容不一致，难以确认崔某某是否与河北领佳房地产开发有限公司签订了合法有效的房屋买卖合同……”，本案中着重审查原告提交的《领佳公馆认购协议书》原件的真实性，由于被告不申请对该《领佳公馆认购协议书》原件鉴定，视为同意原告的主张，故对《领佳公馆认购协议书》原件的真实性予以认定。原告提交的2012年4月10日交房款收据不是正规发票，但第三人在收据上盖有其公司公章，且第三人认可收到了原告的购房款，视为原告向第三人交付了房款。且原告于2011年10月15日就向第三人交付了部分购房款并签订了认购书，2012年4月10日又交付了部分购房款，且签订了《领佳公馆认购协议书》，可认定原告与第三人存在有购房行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与第三人签订的《领佳公馆认购协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。故原告与第三人实际签订了商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定的“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故被告辩称的“1.涉案房产的协议书是认购协议书，根据该协议第四条第二款和合同法的相关规定，本协议为认购协议书、非正式房屋买卖合同。”不予准许。被告辩称的“原告与第三人签署该认购协议书时第三人并未取得涉案房产的商品房预售许可证。此协议书的签订违反商品房买卖的强制法律规定”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中第三人于2013年1月31日取得了商品房预售许可证。故被告请求不予支持。被告辩称“根据《物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产的所有权未发生变更，仍属于河北领佳房地产开发有限公司。”实际《物权法》第九条内容是：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与第三人签订房屋认购协议书在先，第三人取得商品房预售许可证、完成该房屋的初始登记在后；被告申请查封时没有审查该房屋的购房协议，被告应自行承担查封后果。故按照公平原则，解除对诉争房屋的查封。
综上所述，原告提出案外人执行异议应予支持。解除对领佳公馆2号楼2单元1601号房屋的查封，领佳公馆2号楼2单元1601号房屋待依法登记后，再予以确认其所有权。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条的规定，判决如下：

解除对领佳公馆2号楼2单元1601号房屋的查封，领佳公馆2号楼2单元1601号房屋待依法登记后，再予以确认其所有权。
案件受理费3037元，由原告崔某某负担1518元，由被告孙某某负担1519元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。

审　判　长　　冯香暖 人民陪审员　　李建新 人民陪审员　　刘　雅

书记员：任环环