崔某与黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司，住所地黑龙江省八五六农场综合住宅楼0000户号。
法定代表人：逯凤鸣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白伟忠，该公司书记。
委托诉讼代理人：展庆红，黑龙江鑫元鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔某。
委托诉讼代理人：王爱春。

上诉人黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司(以下简称恒进房地产公司)因与被上诉人崔某买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭，于同年8月2日公开开庭进行了审理，上诉人恒进房地产公司的委托诉讼代理人白伟忠、展庆红，被上诉人崔某的委托诉讼代理人王爱春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒进房地产公司上诉请求：撤销（2016）黑8108民初951号民事判决第一、二项，驳回崔某的诉讼请求。事实和理由：证人无正当理由未出庭接受质询，一审法院不应给予采信。一审法院不应在崔某未提供证据证明的情况下给予认定车库租金标准。崔某主张解除合同的事实及理由不足以达成解除条件，恒进房地产公司可以随时履行合同，且所主张解除合同提出时间已过法律规定期间，一审法院不应给予支持。
崔某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒进房地产公司的上诉请求。
崔某向一审法院起诉请求：要求解除与恒进房地产公司之间的买卖合同，返还购房款及损失计206,412.50元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：崔某曾为恒进房地产公司做牌匾安装监控等，劳务费未结算。经双方协商，恒进房地产公司以其位于八五六农场青山小区10号楼北的0112号车库折抵劳务费，并于2013年12月10日为崔某出具了金额88,394.00元的购车库收据。此后，崔某向恒进房地产公司缴纳该车库当年的取暖费。2014年1月26日，缴纳了该车库2014年度物业费、专项维修资金和清雪费。当日，崔某办理完物业手续按照通知领取车库钥匙时方得知恒进房地产公司的工作人员将其购买的0112号车库的钥匙与0120号车库钥匙拿串，该车库钥匙已经被0120号车库买主郭某领走。事后，恒进房地产公司准备给崔某调换其它车库，但双方最终未能协商一致。崔某妻子又多次找到恒进房地产公司的刘为斌和车库占有人郭某索要。2015年底至2016年，崔某因协商无果向一审法院提交起诉材料。郭某占用八五六农场青山小区10号楼北0112号车库期间曾对外出售该车库。0112号车库钥匙至今未能交付给崔某。崔某已为该车库交纳物业费、专项维修资金、清雪费、取暖费等共计4,173.00元。2014年至2016年间，八五六农场场部地区的车库租金价格为2,000.00-3,000.00元。
一审法院认为,双方形成买卖合同关系，恒进房地产公司应当按照约定履行交付车库的义务。关于恒进房地产公司行为是否属于“一房二卖”问题。恒进房地产公司工作人员因错将青山小区10号楼北0112号车库钥匙拿给0120号车库购买人，导致该车库被案外人郭某占有，双方分别持有青山小区10号楼北0112号和该楼0120号车库两张收据，两车库并不相同，该车库虽由案外人郭某实际占有，但尚无证据表明恒进房地产公司当初系故意将0112号车库变卖给他人仅是因为其工作人员过失所致，恒进房地产公司的上述行为不属于“一房二卖”。
关于崔某解除权的行使是否超出一年的法定期限问题。本案恒进房地产公司在崔某交纳各项费用后经催告迟迟不能交付青山小区10号楼北0112号车库，致使合同目的不能实现，根据法律有关规定，崔某有权解除合同，崔某得知自己购买的车库被他人占有后与恒进房地产公司的刘为斌和车库占有人郭某进行多次协商，要求退还车库或调换，直至双方无法协商及2016年1月向法庭提交材料后也未达成调解，对车库的期待利益无法实现，最终提起民事诉讼。双方未约定解除权的行使期限，以上情形符合处理矛盾纠纷的日常规律。该案解除权的发生应从原告通过各种手段主张车库不能的2016年1月起计算，解除权的行使未超过法律规定的一年期限。此外，合同解除权以诉讼方式行使不违反法律规定，恒进房地产公司以诉讼方式解除合同不符合法律规定的抗辩主张不能成立。恒进房地产公司违约行为导致该车库在此后三年未能交付使用，崔某要求恒进房地产公司按照当地年租金标准支付其租金损失，请求合理，予以支持。鉴于已经计算车库租金损失，购车库款利息不再重复计算。恒进房地产公司的行为不属于“一房二卖”，要求恒进房地产公司按照其购车库款金额支付一倍赔偿金的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：解除崔某与恒进房地产公司之间青山小区10号楼北0112号车库的买卖合同，恒进房地产公司于判决生效后五日内返还崔某各款项计98,567.00元，驳回崔某的其他诉讼请求。
本院二审期间，恒进房地产公司提供黑龙江省牡丹江农垦洁泰物业管理有限责任公司营业执照、证明、相片等复印件1组，证明涉案车库现在属于闲置状态。崔某对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为该车库当时已被恒进房地产公司对外销售，一审时已提供证据证实，并不存在闲置至今的问题。本院认为，该组证据不足以证明该车库现实状态，无法反映买卖合同签订后至今实际情况，故不予采信。崔某没有提交新证据。对当事人二审争议的事实认定与一审认定事实一致。

本院认为：崔某主张解除买卖合同是否给予支持问题。恒进房地产公司认为崔某应向其发出书面通知解除买卖合同，而不应以诉讼方式直接解除，且行使解除权已超过法定期限。法律规定或当事人双方已经约定了解除权的除斥期间及起算点的，依此确定起算点，即崔某行使解除权的除斥期间为一年，崔某自知道恒进房地产公司交错所购买的车库钥匙后就开始与恒进房地产公司协调、沟通，最终双方无法达成一致意见，致使合同目的无法实现，崔某自知道其买卖合同目的无法实现时至起诉到法院请求解除合同时的期间并未超过一年，符合解除权的行使期限，对此恒进房地产公司上诉主张已超过除斥期间的理由不能成立。解除权的行使采取向相对人发出解除的意思表示的方式，该解除的意思表示到达相对人时发生合同解除的效力，此属形成权的特性，起诉书送达于相对人，只要起诉书中含有行使解除权的意思表示，发生解除合同的效力，即为通过诉讼方式行使解除权，一审法院对此认定并无不妥之处，恒进房地产公司辩解买卖合同可以随时履行，不具备合同解除条件，虽本次庭审时提交证据佐证，但不足证实未履行交付义务是因崔某自行导致，也无法证实当时车库状态可直接交付的事实，此部分上诉主张及辩解理由不能成立。一审法院虽未对双方提供的证据采信问题在一审判决书中分别展开给予认定，但通过认定的事实可以反映出一审法院已对符合证据客观真实的证据给予了认定，一审法院认定事实及所作判决有证据给予支撑。
综上，恒进房地产公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,264.00元，由黑龙江省牡丹江农垦恒进房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　张　继 审判员　苏　倡 审判员　董力源

书记员：安迪