崔东阳与枣强鸿基房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告)：崔东阳，男，汉族，1991年11月24日出生，现住枣强县。委托诉讼代理人：崔洪军，男，汉族，1969年1月3日出生，住河北省衡水市。系崔东阳的父亲。委托诉讼代理人：尹虎生，河北畅杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：枣强鸿基房地产开发有限公司。地址：枣强县建设北路东侧。法定代表人：赖世沛。职务：总经理。委托诉讼代理人：李道真、张洪满，河北晨虹律师事务所律师。

原告崔东阳与被告枣强鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）因买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年9月7日受理后，被告鸿基公司于2017年9月25日向本院提出反诉，本院决定合并审理,依法由审判员杜金荣独任审判，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)委托诉讼代理人崔洪军、尹虎生、被告（反诉原告）委托诉讼代理人李道真、张洪满均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔东阳向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行交房义务；2、要求被告承担逾期交房违约金56100元（截止至2017年8月31日，以后的违约金另行计算）；诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月1日与被告在鸿基嘉园售楼部签订房屋买卖合同，合同编号为HJ2-2-2004，该商品房位于鸿基嘉园2号楼2单元2004号房，建筑面积共111.55平米，其中套内建筑面积89.80平米。合同约定，原告先支付购房款14万元剩余房款20万元为银行贷款，合同约定被告应于2013年12月31日前，在该商品房验收合格后交房，合同约定逾期交房的自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。原告交付14万元的购房款后，被告并未如约在2013年12月31日前交付房屋。此后经原告多次催促被告履行交房义务，但被告均无理拒绝。另补充，双方于2013年11月1日订立的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，应为有效合同。被告应按照合同约定履行交房义务并承担违约金，根据商品房买卖合同第八条的约定，被告应于2013年12月31日前交房，但时至今日被告仍然没有履行交房义务，已经构成违约，根据该合同第六条的约定，原告已付房款14万元，根据该合同第九条约定的违约责任至2017年8月31日，被告逾期交房天数为1335天，按该条约定的按日万分之三计算的利息为56070元，是按已交房款14万元计算，根据以上事实及合同法的规定，被告应履行交房义务并支付违约金。被告鸿基公司辩称，一、2013年11月1日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，已付房款14万元，剩余房款20万元为银行贷款，这一事实原告在起诉状中也予以认可，时至今日，因原告诚信问题至今未能办理按揭贷款手续，其房屋至今未能交付的原因是原告而不是被告。原告要求被告履行交房的义务没有事实和法律依据。二、原告要求按照《房屋买卖合同》第八条的约定要求被告履行交房的义务并承担违约金，但是该条的约定应当以整个的合同为基础，不能单独依据该条作为请求的依据，被告承担责任的前提是交纳首付款并办理按揭贷款手续，因原告的原因合同不能继续履行，原告要求被告承担逾期交房的违约金诉讼请求不成立。被告（反诉原告）鸿基公司向本院提出反诉请求：1、依法解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金2万元。事实与理由：2013年11月1日，被告（反诉原告）鸿基公司与原告（反诉被告）崔东阳签订了《商品房买卖合同》一份，被告（反诉原告）将位于鸿基家园的商品楼2幢的2004号房产出售于原告（反诉被告），房屋总价为34万元，付款方式首付款14万元，剩余房款20万元以按揭贷款的方式支付。此后，原告（反诉被告）支付首付款14万元，但是，在办理房屋按揭贷款过程中，因原告（反诉被告）的资信等原因，造成按揭手续无法办理，合同无法继续履行，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）履行交房的义务没有事实和法律依据，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担逾期交房的违约金诉讼请求不成立。2013年11月1日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，已付房款14万元，剩余房款20万元为银行贷款，同时，第七条1（2）“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。”根据该约定，原告（反诉被告）于2013年购买的商品房，按揭贷款手续按照正常程序应当办理完毕，并且与原告（反诉被告）同批次购买房屋已经交付并使用，原告（反诉被告）剩余的20万元已银行贷款方式付款已经逾期，出卖人有权解除合同，买受人继续履行合同的前提是“经出卖人同意”，基于合同约定被告（反诉原告）有权解除合同并且支付违约金。关于违约金的计算方式，被告（反诉原告）要求按照银行同期同类逾期贷款年利率12％计算，自2013年12月31日依每月1111元计算，至付清为止，被告（反诉原告）要求2万元，超出部分予以放弃。原告(反诉被告)崔东阳辩称，1.被告（反诉原告）行使合同解除权已经超过了法定期限，解除权消灭。不能办理贷款开始不是因为资信问题，是因为原告（反诉被告）崔东阳的外地户口，这时原告（反诉被告）崔东阳之父崔洪军拿着被告（反诉原告）鸿基公司提供的有关申报材料自己找银行办理的，然后银行在2014年4月初给崔洪军打电话说原告（反诉被告）信用度有问题，不能办理贷款，崔洪军就带材料交到被告（反诉原告）手中说要求被告（反诉原告）交房，原告（反诉被告）交20万现金全款，这时候就已经过了交房期限。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在合同中没有约定解除合同的期限，原告（反诉被告）也没有收到过交付房款的催告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，本案合同解除权的行使期限应为一年，逾期不行使的解除权消灭，被告（反诉原告）在2014年1月份就知道因原告（反诉被告）不能办理银行贷款的事实，这时若解除合同的话，应在2015年2月底前行使。2.原告（反诉被告）在交付首付款14万元后没有完成按揭贷款原因是原告（反诉被告）的户籍不在当地，此后，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）就支付剩余款项的问题进行多次协商，原告（反诉被告）提出在交房时支付剩余款项，且在协商的过程中双方明确，原告（反诉被告）再支付12万元就算履行了付款义务，但被告（反诉原告）最终没有履行承诺，原告（反诉被告）没有违约行为，被告（反诉原告）要求原告（反诉）支付违约金没有事实根据和法律规定，综上，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据质证，被告鸿基公司对原告崔东阳提交的证据一、二、三的真实性均无异议，故对原告提交的证据一、二、三的真实性予以认定；原告崔东阳对被告鸿基公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议、对其证明目的有异议，故对被告提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认定，因原、被告双方没有在合同中约定解除合同的具体事宜，故对解除合同并支付违约金的证明目的不予认定；原告崔东阳对鸿基公司提交的证据二无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2013年11月1日，原告崔东阳与被告鸿基公司在鸿基嘉园售楼部签订商品房买卖合同，合同编号为HJ2-2-2004，该商品房位于鸿基嘉园2号楼2单元2004号房，建筑面积共111.55平米，其中套内建筑面积89.80平方米。原告已付房款14万元，剩余房款20万元约定为银行贷款。双方约定，被告鸿基公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。另查明，因原告崔东阳2014年3月17日在工商银行系统的诚信问题未能办理银行贷款手续，之后，原告父亲崔洪军代表原告曾与被告鸿基公司相关工作人员协商过剩余房款的交纳问题。

本院认为：原告崔东阳与被告鸿基公司之间签订的商品房买卖合同不违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。一、本诉部分，关于原告崔东阳要求被告鸿基公司履行交房义务并承担违约金的问题。商品房买卖合同中，买受人履行交付购房款的义务、出卖人履行交付房屋的义务是商品房买卖合同中买卖双方履行的主要合同义务。本案中，房屋总价款为34万元，原告崔东阳将首付款14万元交付被告鸿基公司后，根据双方的合同约定，剩余20万元为银行按揭贷款，但合同中没有约定办理银行贷款的期限，也没有约定若银行贷款无法办理时的其他补救措施，虽原告曾与被告工作人员协商过剩余房款的交纳问题，但双方对剩余房款如何交付没有达成书面补充协议，但剩余房款是采取银行贷款的方式还是选择现金交纳的方式，均能实现被告出卖房屋的根本目的，即获得售房款。原告主张剩余房款20万元以现金的方式交纳更符合被告实现出卖房屋的根本目的和利益，更快的实现资金回笼到位。一般商品房买卖合同中，买受人支付价款的义务在先，出卖人交付房屋的义务在后，故本案原告要求被告履行交付房屋的义务时，应先将剩余购房款20万元交付被告鸿基公司。因原告没有交足购房款，所以原告要求被告承担逾期交房违约金56100元，证据不足，不予支持。二、反诉部分，关于反诉原告鸿基公司要求解除与反诉被告崔东阳签订的商品房买卖合同并要求承担违约金2万元的问题。首先，反诉原告提交的证据二中显示反诉被告崔东阳在工商银行系统的诚信问题即透支时间为2014年3月17日，至反诉原告提起反诉之日即2017年9月25日已达三年半之久，反诉原告在知道反诉被告无法办理银行贷款的情况下，没有在一年内提出解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”故反诉原告要求解除合同已超过法定的除斥期间,解除权消灭。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，反诉原告鸿基公司没有催告反诉被告崔东阳在合理期限内交付剩余房款，而反诉被告一直积极与反诉原告的工作人员联系交款事宜，虽没有达成一致意向，但能表明反诉被告并没有不履行交付房款的义务，反诉被告当庭表示剩余房款20万元可以以现金的方式交纳，更符合反诉原告实现合同目的，反诉被告没有根本违约，反诉原告可以实现合同目的，故，反诉原告鸿基公司要求解除与反诉被告崔东阳于2013年11月1日签订的商品房买卖合同并要求反诉被告崔东阳支付2万元违约金之请求，无事实与法律依据，证据明显不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

一、原告（反诉被告）崔东阳于本判决生效之日起五日内给付被告（反诉原告）枣强鸿基房地产开发有限公司剩余购房款200000元。二、被告（反诉原告）枣强鸿基房地产开发有限公司收到购房款后五日内向原告（反诉被告）崔东阳交付鸿基嘉园2号楼2单元2004号房屋。三、驳回原告（反诉被告）崔东阳的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）枣强鸿基房地产开发有限公司要求解除与原告（反诉被告）崔东阳于2013年11月1日签订的商品房买卖合同及要求原告（反诉被告）崔东阳支付20000元违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5142元，适用简易程序减半收取2571元，由原告（反诉被告）崔东阳负担，反诉费150元由被告(反诉原告)枣强鸿基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　杜金荣

书记员：马会影