崇阳县白某粮食收储中心与周亚某、黄建军合同纠纷一审民事判决书

原告：崇阳县白某粮食收储中心。法定代表人：孙初珍，该公司经理。委托诉讼代理人：黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。被告：周亚某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，被告：黄建军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，被告：汪卫，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，被告：何天福，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，第三人：冷学光，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。

原告崇阳县白某粮食收储中心向本院提出诉讼请求：一、依法判定被告向原告交付协议的第二单元的二、三、四层共六套房屋；二、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年1月4日，被告等人在进行油厂棚户区改造过程中与原告崇阳县白某粮食收储中心签订一份《危房改造拆屋让地还房协议》，约定将原告所属的仓库以后院墙以内的宿舍、厨房、猪栏等空地交由其改造，改造后由被告向原告返还第三栋一、二单元的二、三、四层房屋和该栋楼下靠东的两个车库。房屋建成后，原告在约定交付给原告的房屋和车库进户门上安装了防盗门。不料，2016年7月上旬，被告将其中六套房的房门砸坏并将其侵占。原告起诉后，被告辩称与原告订立协议属实，但并未向原告交付该房屋。为此，特具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福辩称，一、我们和原告签订《危房改造拆屋让地还房协议》属实，但该合同粮食局也签字盖章，合同应该是三方的事。另外，所建房屋在没有办理竣工验收之前，原告就私自抢占房屋，并安装防盗门，双方为此多次发生纠纷。现在房子虽然建成，但一直未办理竣工验收手续，不符合合同约定的交付条件，原告请求交付房屋没有依据。二、我们几个人是为了实施县政府油厂棚户区改造项目而由三十八住户及白某社区选出来的代表，现因政府补助资金没有全部到位，还建的51户和九个车库当事人不出一分钱，卖出去的房子也收不到钱，欠建筑老板的工程款没有钱付。县政府有关领导多次协调也没有解决，我们也没用办法。二、被告主体不符，不具备主体资格：1、2010年8月20日，县油厂38户联名打报告到县政府，要求进行整体搬迁，国土局、住建局调查并拿出意见；2、2012年3月24日，县人大代表的提案，明确指出承办单位房管局，协办单位住建局、规划局；3、2013年2月20日，崇阳县第十七届人大代表大会第二次会议，常务副县长在会上做了重要报告，关于县油厂宿舍楼，由住建局将38户危房列入2012年棚户区改造项目，与油厂宿舍楼居民签订改造协议，对居民进行妥善安置，几乎2013年6月居民搬迁入住；4、危房改造小组2012年4月份成立，当时有白某社区主任和人大代表监督，38户集体民主选举产生的临时机构，既有县政府领导批文，人大代表的回复，县委领导的报告，社区领导的监督与参与，这足以证明棚户区改造项目是政府项目，而不是我们四个人的项目。必须以政府职能部门为主体进行改造，我们是上传下达，协助政府的工作，在整个项目中，我们几个人没有参股其中，只是积极配合工作，代表38户的利益，无私奉献，因此被告不构成主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求；三、协议无效，原告没有资格将国有土地变相出卖：1、原告与被告签订过两份协议，第一份在2012年12月27日签订的，半个月不到，原告单方面将协议作废，造成第一次协议无效，第二份在2013年1月14日，由粮食局参与签订协议；2、原告没有资格将国有土地置换房屋为私人所有，五套住房已经装修完毕被原告私自入住，这是客观事实，该行为明显是假公济私，这是资产来源不明的诉求；3、棚户区改造是国家基本政策，其目的是为了解决弱势群体最基本的住房条件，作为油厂的38户来讲，这是棚户区改造的主要对象，而原告不是这次棚户区改造的对象，相反，原告在这次棚户区改造过程中趁火打劫，将国有财产置换的房屋归为己有，国家棚户区改造的补贴资金购买，于情于理都不合法；4、原告主管单位粮食局参与了第二次协议的签订，应该承担相应的法律责任，我们也是粮食局的下属单位，粮食局的土地不分彼此，原告将财产归为己有，我们将财产归公偿还给国家。综上所述，原告明知没有资格将国有财产置换房屋，却打着幌子与被告签订无效的协议，这是原告早有预谋的，在第一次签订合同不到半个月时间就将合同作废，是害怕自己承担责任，后来找粮食局签订协议，转移责任。原告为了达成个人目的签订的第二份协议，现在五套住房已经被原告所占有，这足以证明原告从一开始就以欺骗手段签订协议，欺骗的协议不应该被法律保护，因此协议无效，请求驳回原告的诉讼请求。第三人冷学光述称，我在油厂做危房改造项目已经五年了，工程款还欠我207万，通过几年的逢年过节各种方式催讨，我在农村合作联合贷款107万，民间借贷123万，现在还欠利息75万，我现在目前欠下很多债务。工程已经竣工五年，按照法律，超过约定时间付款我可以卖房，去年油厂危房改造领导小组抵押六套房给我。油厂危房改造领导小组把六套房子作价107万卖给我，我把房子卖了。不论是什么情况，我的工程款应该是优先偿付。原告崇阳县白某粮食收储中心为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、原告的营业执照，证明原告的诉讼主体适格；二、危房改造土地还建协议、建设规划图、土地使用权的相关证明，证明在2013年的1月14日，被告黄建军等人在危房改造的过程中，约定将原告所说的仓库以后、院墙以内宿舍、厨房、猪栏空地等交被告改造，将建成后的第三栋一、二单元二、三、四层共12套房屋以及该栋楼下靠东的两个车库，返还给原告。被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福向本院提供证据：崇阳县房地产管理局关于办理人大代表建议、政协委员提案的实施方案，证明县油厂危房改造项目是县政府批准的棚改项目。第三人冷学光向本院提供证据：1、崇阳县油厂危房改造领导小组出具的证明一份，证明危房改造小组欠第三人冷学光工程款187万元；2、崇阳县油厂危房改造领导小组与冷学光签订的房屋出售合同一份，证明崇阳县油厂危房改造领导小组将本小区第三栋2单元2-4层201室、202室、301室、302室、401室、402室作价1067416元抵偿所欠第三人冷学光的工程款。当事人举证的上述证据，经庭审质证，原告对第三人冷学光提供的证据真实性无异议，对其合法性提出异议，认为本案当事人所买卖的房屋是拆迁还建房。对其他证据，当事人均无异议，本院予以采信。本院根据采信的有效证据及当事人的自认，认定案件事实如下：2013年1月4日，被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福等四人在实施县政府油厂棚户区改造项目过程中以崇阳县油厂危房改造领导小组（甲方）的名义并私刻印章与原告崇阳县白某粮食收储中心（乙方）签订《危房改造拆屋让地还房协议》一份，合同约定原告将崇阳县白某粮食收储中心仓库以后院墙内的宿舍、厨房、猪栏等空地交由油厂危房改造领导小组一并改造，双方为此达成如下协议：一、还建原则，油厂危房改造领导小组负责，还给原告崇阳县白某粮食收储中心壹拾贰套商品房和两个车库，每套房面积不低于128平方米，核定还建房屋于第三栋一、二单元的二、三、四层和该栋楼下靠东的两个车库。另可按油厂职工价格买还房楼次的七个车库。油厂危房改造领导小组负责建好进口全路段收储公司围墙；二、涉及该地与白某一组权属争议由原告崇阳县白某粮食收储中心负责协调处理，涉及建设方面的税费及职能部门的问题由油厂危房改造领导小组负责解决；三、还房建设由油厂危房改造领导小组负责办理房屋产权证和相关手续，其办证税费由油厂危房改造领导小组负责；四、交房时间：油厂危房改造竣工时间。以上协议经原告上级主管部门崇阳县粮食局盖章同意。2014年9月份，上述房屋竣工，但未办理竣工验收手续。同年年底，原县油厂职工陆续入住该栋房屋，原告单位及职工亦在双方合同约定的还建房屋中的第三栋第一单元的二、三、四层六套房屋入住，并在第二单元的二、三、四层六套房屋上安装防盗门。被告对原告占用的一单元的二、三、四层六套房屋和两个车库无异议。2016年7月，被告将该栋第二单元的二、三、四层六套房屋的防盗门拆除，并另行安装防盗门，并以崇阳县油厂危房改造领导小组的名义与案外人崇阳县双庆建筑集团的项目经理冷学光签订房屋出售合同一份，将上述六套房屋（总面积773.49平方米，单价1380元每平方，计价1067416元）作价1067416元用以抵偿所欠崇阳县双庆建筑集团冷学光的建房工程款（冷学光实际占有5套，其中202室已由原告职工陈旭升占有）。原告为此起诉来院，要求被告按合同约定交付剩余六套还建房屋。双方当事人及危房改造的住户为此发生纠纷，并多次到有关部门上访，经有关主管部门多次协调无效，原告为此起诉来院。审理中，经原告申请，本院通知冷学光为第三人参加本案诉讼。
原告崇阳县白某粮食收储中心与被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福、第三人冷学光合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇阳县白某粮食收储中心的法定代表人孙初珍及其委托诉讼代理人黄锦旗和被告黄建军、汪卫、何天福、周亚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案有两个争议焦点：一、被告四人是否是本案适格的当事人。被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福等四人以崇阳县油厂危房改造领导小组的名义与原告签订的房屋及土地拆迁补偿合同，因崇阳县油厂危房改造领导小组未经依法登记，不具有签订合同的民事权利能力和民事行为能力的主体资格，四被告虽然辩称他们四人是受政府委托和三十八户棚改住户的推举从事棚户区改造工作，不是本案适格的被告主体，但未提供证据证明政府部门委托授权成立该组织或38户住户推举其四人代表38户进行房屋改造并与原告签订拆迁还建协议的相关证据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第六十二条第一项规定，法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。为此，被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福等四人应为本案适格被告，并承担相应的民事责任。二、合同的性质和效力。原告崇阳县白某粮食收储中心与被告以崇阳县油厂危房改造领导小组的名义签订的《危房改造拆屋让地还房协议》，因拆迁的土地和房屋属于划拨土地和国有资产，并且其拆迁的土地和房屋不属于崇阳县油厂棚户区改造项目的对象和范围，被告等人以“崇阳县油厂危房改造领导小组”的名义与原告签订的《危房改造拆屋让地还房协议》，该组织未经行政机关委托授权和登记，不符合行政协议的特征，应属于民事诉讼的建设用地使用权转让合同纠纷。原告崇阳县白某粮食收储中心在与崇阳县油厂危房改造领导小组签订协议时，未经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理门批准，并办理相关手续，将划拨国有土地和地上建筑物房屋转让给被告，其行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，同时，双方当事人均不具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款的规定，应当认定合同无效，因此原间被告双方签订的危房改造拆屋让地还房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在本案中，因合同约定拆迁的土地和房屋已由被告全部拆迁并建成房屋，已建成的房屋除未交付原告的部分房屋外，其余的房屋已全部交付给他人使用，因而在客观上不能恢复原状返还拆迁的土地和房屋。为此，除当事人已交付的房屋外，其余未交付的部分房屋应折价补偿，房屋价格参照被告与第三人冷学光签订的房屋售卖合同的价格确定。其造成的其余损失，因双方均有一定的过错，各自承担相应的责任。综上所述，本案是一起建设用地使用权转让合同纠纷，立案案由确定为合同纠纷不当，予以纠正。原、被告之间签订的《危房改造拆屋让地还房协议》，因违反法律的强制性规定，其协议无效，原告要求被告继续履行合同交付剩余房屋的诉讼请求，与法律规定不符，依法应不予支持。但因合同约定拆迁的土地和房屋已由被告全部拆除并建成房屋，已建成的房屋除未交付原告的部分房屋外，其余的房屋已全部交付给他人使用，因而不能恢复原状返还拆迁的土地和房屋。为此，除当事人已交付的房屋外，其余未交付的部分房屋应折价补偿，房屋价格参照被告与第三人冷学光签订的房屋售卖合同的价格确定。其造成的其余损失，因双方均有一定的过错，各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：

由被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福补偿原告崇阳县白某粮食收储中心未交付的五套房屋（油厂小区第三栋2单元2-4层201室、301室、302室、401室、402室）损失889513.5元，并自2016年7月10日起至履行之日止按年利率6%支付资金占用费，限在本判决生效后十日内履行完毕。被告如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12695元，由被告周亚某、黄建军、汪卫、何天福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。