崇阳县某某物业有限公司诉崇阳县某某娱乐会所物业服务合同纠纷民事判决书

崇阳县某某物业有限公司
戴朝晖（湖北盈悦律师事务所）
崇阳县某某娱乐会所
陈青松（湖北顺风律师事务所）
吴伟

原告崇阳县某某物业有限公司（下称某某物业）。
法定代表人崔某某，该公司经理。
委托代理人戴朝晖，湖北盈悦律师事务所律师。
被告崇阳县某某娱乐会所（下称某某会所）。
负责人吴某某，该会所投资人。
委托代理人陈青松，湖北顺风律师事务所律师。
委托代理人吴伟，男，1982年10月28日生，汉族，崇阳县人，住本县石城镇杨林村7组。
原告某某物业与被告某某会所物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某物业的法定代表人崔某某和委托代理人戴朝辉及被告某某会所的负责人吴某某及其委托代理人陈青松、吴伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
该合同签订后，原告依约向被告等业主提供了物业管理服务，但被告一直未向原告交纳物业服务费。原告曾多次书面或口头通知被告交纳，但被告以种种理由拖延至今。
原告认为:1、原告与弘大公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告等业主具有约束力，被告依法应当向原告交纳物业服务费；2、被告使用的商铺总面积为1403.86平方米，根据《前期物业服务合同》约定，被告每年应向原告交纳物业服务费18530.95元（1403.86平方米×1.1元×12个月），三年应交纳55592.85元。
由于被告至今未向原告交纳物业服务费，为此，原告根据《物业管理条例》等相关规定，特具状向崇阳县人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判准原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据:
1、营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告系合法物业公司；
2、营业执照1份、商铺租赁合同1份，证明被告某某会所2011年租赁崇阳弘大房地产开发公司所属的崇阳大道商业街1层30号至33号商铺；第二层24至38号商铺经营歌厅；期限为5年；
3、商品房买卖合同1份，证明被告于2012年2月24日向崇阳弘大房地产开发有限公司购买其租赁的商铺，商铺面积为1403.86平方米；
4、前期物业合同，证明崇阳弘大房地产开发有限公司选聘原告对崇阳县四季花城提供前期物业管理服务，签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费按拥有建筑面积交纳，商铺每平方米1.1元／月，服务期限自2013年1月1日至2017年12月31日止，按年度每年1月份交纳；
5、崇价费规（2014）34号文件及湖北省服务价格（收费）监审证，证明崇阳县四季花城住宅、车库物业服务费实行政府指导价，商铺物业服务费实行市场调节价；
6、工资发放花名册，证明原告聘请了大量的清洁工、保安等从事物业服务，履行了前期物业服务合同约定的义务；
7、通知2份，证明原告曾多次通知被告等业主交纳物业服务费；
8、资质证书，证明原告具有从事物业管理资格；
9、证人汪仙宜调查笔录（已出庭作证），证明原告派遣人员汪仙宜打扫被告房前卫生每天2次，履行了合同的义务；
10、证明3份，证明原告于2013年1月在县房管局就前期物业服务合同在该局进行了备案，并通过了查验和审批；湖北万欣缘物业有限公司证实，该公司商铺每平方米收物业服务费为1.0元／月；湖北文涛物业有限公司证实，该公司商铺每平方米收费2.0元／月。
被告某某会所辩称，一、弘大公司选聘原告公司对崇阳县四季花城提供前期物业管理服务，没有依照《物业管理条例》第二十四条  的规定“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，即弘大公司未经崇阳县房地产管理局批准，擅自采用协议方式选聘原告公司提供物业服务，违反国务院法规规定，选聘程序缺乏正当性和合法性，原告公司接受选聘进驻小区及原告公司和弘大公司于2012年12月28日签订的《前期物业服务合同》违反法律规定，属未生效或无效的民事行为，对崇阳县四季花城所有业主或者物业使用者不具有约束力。
二、首先，原告和弘大公司签订的《前期物业服务合同》第二条约定的服务内容，属普通住宅的物业综合管理服务范围，按照《湖北省物业服务收费管理实施办法》第五条的规定，该服务范围内物业费的标准应当实行政府指导价。其次，答辩人的经营场所位于9栋和10栋的一、二层，为经营性用房，以上楼层均为住宅用房，整体性质仍属住宅区，也不是实行市场调节价的对象。其三，弘大公司在物业销售前没有将临时管理规约向答辩人明示，并予以说明，签订的买卖合同没有包含前期物业服务合同约定的内容，答辩人也没有就物业管理服务事项做出过任何承诺，在管理区域的显著位置也未见原告服务项目、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况的公示。故，原告主张按建筑面积每平方米1.1元／月的价格收取物业费没有事实依据。
三、答辩人的经营场所临靠崇阳大道，前门与人行道相连，并非小区内的商铺。答辩人场所活动人员均从前面进入，无需通过小区大门；用电安装的是单独的变压器，排污是独立的管道，自我维修、管理；门前屋内垃圾聘请专人清扫、清运至垃圾池；车辆依靠在崇阳大道两侧；门前绿化、照明是市政在养护和管理；公共秩序是答辩人聘请的人员在维护和协助管理。故答辩人的经营活动场所不在原告提供的物业服务范围内，或者说原告公司从未向答辩人提供物业服务。
综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩解理由的成立，向本院提供证据1份，证明保安公司向被告派遣了保安。
本院为了查明案情，制作调查笔录3份，湖北万欣缘物业有限责任公司总经理颜杜军、湖北文涛物业有限公司总经理田伶超证实服务收费与其出具证明内容一致，物业服务为公共卫生打扫、公共设施维护管理、安保巡逻等七个方面的问题；原告某某物业的业主胡海军、柳秋华证实，他们门店前的卫生从未有人打扫过，但原告某某物业每年都上门收取物业费。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议。对证据4，合法性有异议，弘大公司协议选聘原告公司未经县人民政府房地产行政主管部门批准，该合同未生效或因违法无效，对被告和其他业主不具有约束力；合同约定的服务内容均为普通住宅的物业综合管理服务范围，只应实行政府指导价；商铺每平方米1.1元／月的价格没有根据；被告经营活动场所不在原告提供的物业服务范围和服务项目内。对证据5，真实性无异议，但不能证明原告的主张成立。对证据6，无物业服务人员从业资格证和工作日志，不能证明原告向被告提供了物业服务。对证据7，真实性有异议，也不能证明该所谓的“通知”已送达被告。对证据8，真实性无异议，但其内容与原告的主张相背，收费日期在前办证在后。对证据9，原告和证人是雇佣劳动关系，不能作为认定事实的依据。对县房管局出具的证明，（1）该局负责人在证明上未签名，且未出庭；（2）该证据未附有备案登记材料。对湖北万欣缘物业有限责任公司的证明和湖北文涛物业有限公司二份证明及其二位总经理的证言认为，该证据不能证明原告某某物业符合湖北物业管理收费实施办法的规定。对胡海军、柳秋华的证言，客观、真实。
原告对被告提供的证据认为系被告聘请的保安对其内部经营场所的服务，和本案不相关联。对证人柳秋华、胡海军的证言，系原告的收费对象，与本案有利害关系，对颜杜军、田伶超的证言无异议。
本院认为，一、对原告的证据分析和认定，被告某某会所对原告提供的证据1、2、3、5、8无异议，本院予以确认。对原告提供的证据4，该前期物业服务合同系双方真实意思表示，且在相关部门备案后办理相关资质证书，合同中双方所约定的商铺价格和本地区的收费持平，该证据本院予以采信；对证据6，系原告的管理员工对四季某某物业服务工作后而领取的劳动报酬的发放情况，虽不能直接证明物业服务的实际内容，但和整体物业服务相关联，该证据予以采信；对证据7，该证据没有被告的签收及相应的证据证明，该证据不予采信；对证据9并结合证人胡海军、柳秋华证言来分析，本院认为，三位证人和本案均有利害关系，该证据应结合原告四季花城在其服务的整体方面来进行综合判断，原告为四季花城所属地段提供了相应的物业服务，在服务质量上如有缺陷，被告可请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告未提供相应的证据证明，对该证据应认定为原告为被告提供物业服务。对证据10三份证明并结合本院调查证人颜杜军、田伶超的证言分析，本院认为，（1）原告某某物业虽在2013年8月才取得相应服务收费资格，但在2013年1月在县房地产管理局进行备案登记，且实际履行了服务合同，该证据应予认定；（2）《前期物业服务合同》所约定的市场价格和从颜杜军、田伶超证言来看，被告所经营的歌厅为商业行为，应按本地区的市场价格即1.1元／月平方米计算较为合理，对该证据予以认定。
二、对被告证据的分析认定。被告所聘请的保安是为其内部经营管理所需，和本案无关，该证据不予采信。
本院根据上述认证结果并结合当事人的陈述，可以认定如下事实:
崇阳县四季花城房地产位于崇阳县天城镇城北新区金三角，系崇阳弘大房地产开发有限公司承建。2012年12月28日，崇阳弘大房地产开发有限公司选聘原告某某物业对崇阳县四季花城房屋、商铺提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》1份，合同第四条约定:“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺每平方米1.1元／月，小高层住宅每平方米0.55元／月，电梯住宅每平方米0.8元／月。物价部门有指导价的，以指导价为准。”第五条约定:“物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月份交纳当年物业服务费用。”合同还就物业的各项管理、使用、维护等进行了约定。合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月，原告某某物业到崇阳县房地产管理局进行了备案，后办理了相关的合法经营、资质证书。2010年9月10日，被告某某会所租赁崇阳弘大房地产开发有限公司承建的崇阳县四季花城临崇阳大道商业街1层30号至33号商铺；2层24至38号商铺经营歌厅，成立崇阳县某某会所娱乐会所，负责人吴某某。2012年2月24日，被告的负责人吴某某（买受人）与崇阳弘大房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，双方约定，出卖人将崇阳县四季花城9栋临崇阳大道商业街1层28号商铺、2层24号-28号商铺、10栋临崇阳大道1层29号-33号商铺、2层29号-38号商铺出卖给买受人，该房建筑面积为1403.86平方米，总价款为5058708元。被告在上述租赁和购买的房内经营歌厅至今。原告某某物业与崇阳弘大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同后，便在四季花城地段进行了水、电管理、排污、清扫、维修、养护等相应的物业服务，并逐年向其业主收取相应物业服务费。自2013年1月至今被告某某会所未向原告交纳物业管理费。为此，原告某某物业起诉来院。
本院认为，原告某某物业与崇阳弘大房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，为崇阳县四季花城地段所有业主提供了前期整体物业服务，被告某某会所作为该小区业主，理应交纳物业管理费，为此，原告请求由被告按实际建筑面积计算交纳物业管理费的请求于法有据，应予支持。审理中被告抗辩，1、原告与崇阳弘大公司签订的《前期物业服务合同》未经县人民政府批准，该合同无效；该合同签订后，原告到县房地产管理局进行了备案，后办理了相关资质证书，且原告已实际履行了义务；2、被告称所购房屋不属商铺是住宅区，不是市场调节价的对象，被告购得该房屋后，经营歌厅至今，属商业性质用途，应按市场调节价来交费，即崇阳县天城镇临街地段均价来计算；3、被告称所购房屋地段临大街，无需以小区大门进入，用电所需变压器系自己安装，门前养护自行负担，门前卫生未打扫过，物业服务是小区内整体性的管理服务，原告的房屋虽临街地段，也系原告服务的小区范围之内；如服务质量不到位，业主可以向相关部门进行举报或向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益，但不能作为拒交物业管理服务费的理由。故，被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百零九条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  、《湖北省物业服务收费管理实施办法》第一条、第三条、第五条之规定，判决如下:
被告崇阳县某某会所娱乐会所于本判决生效后五日内支付原告崇阳县四季某某物业有限公司物业服务费，服务费按其房屋建筑面积1403.86平方米，每平方米每月按1.1元自2013年1月1日计算至本判决生效之日止。
如果未按本判决指定的期限履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
案件受理费1190元，由被告崇阳县某某会所娱乐会所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

本院认为，一、对原告的证据分析和认定，被告某某会所对原告提供的证据1、2、3、5、8无异议，本院予以确认。对原告提供的证据4，该前期物业服务合同系双方真实意思表示，且在相关部门备案后办理相关资质证书，合同中双方所约定的商铺价格和本地区的收费持平，该证据本院予以采信；对证据6，系原告的管理员工对四季某某物业服务工作后而领取的劳动报酬的发放情况，虽不能直接证明物业服务的实际内容，但和整体物业服务相关联，该证据予以采信；对证据7，该证据没有被告的签收及相应的证据证明，该证据不予采信；对证据9并结合证人胡海军、柳秋华证言来分析，本院认为，三位证人和本案均有利害关系，该证据应结合原告四季花城在其服务的整体方面来进行综合判断，原告为四季花城所属地段提供了相应的物业服务，在服务质量上如有缺陷，被告可请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告未提供相应的证据证明，对该证据应认定为原告为被告提供物业服务。对证据10三份证明并结合本院调查证人颜杜军、田伶超的证言分析，本院认为，（1）原告某某物业虽在2013年8月才取得相应服务收费资格，但在2013年1月在县房地产管理局进行备案登记，且实际履行了服务合同，该证据应予认定；（2）《前期物业服务合同》所约定的市场价格和从颜杜军、田伶超证言来看，被告所经营的歌厅为商业行为，应按本地区的市场价格即1.1元／月平方米计算较为合理，对该证据予以认定。
二、对被告证据的分析认定。被告所聘请的保安是为其内部经营管理所需，和本案无关，该证据不予采信。
本院根据上述认证结果并结合当事人的陈述，可以认定如下事实:
崇阳县四季花城房地产位于崇阳县天城镇城北新区金三角，系崇阳弘大房地产开发有限公司承建。2012年12月28日，崇阳弘大房地产开发有限公司选聘原告某某物业对崇阳县四季花城房屋、商铺提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》1份，合同第四条约定:“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺每平方米1.1元／月，小高层住宅每平方米0.55元／月，电梯住宅每平方米0.8元／月。物价部门有指导价的，以指导价为准。”第五条约定:“物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月份交纳当年物业服务费用。”合同还就物业的各项管理、使用、维护等进行了约定。合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月，原告某某物业到崇阳县房地产管理局进行了备案，后办理了相关的合法经营、资质证书。2010年9月10日，被告某某会所租赁崇阳弘大房地产开发有限公司承建的崇阳县四季花城临崇阳大道商业街1层30号至33号商铺；2层24至38号商铺经营歌厅，成立崇阳县某某会所娱乐会所，负责人吴某某。2012年2月24日，被告的负责人吴某某（买受人）与崇阳弘大房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，双方约定，出卖人将崇阳县四季花城9栋临崇阳大道商业街1层28号商铺、2层24号-28号商铺、10栋临崇阳大道1层29号-33号商铺、2层29号-38号商铺出卖给买受人，该房建筑面积为1403.86平方米，总价款为5058708元。被告在上述租赁和购买的房内经营歌厅至今。原告某某物业与崇阳弘大房地产开发有限公司签订前期物业服务合同后，便在四季花城地段进行了水、电管理、排污、清扫、维修、养护等相应的物业服务，并逐年向其业主收取相应物业服务费。自2013年1月至今被告某某会所未向原告交纳物业管理费。为此，原告某某物业起诉来院。
本院认为，原告某某物业与崇阳弘大房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，为崇阳县四季花城地段所有业主提供了前期整体物业服务，被告某某会所作为该小区业主，理应交纳物业管理费，为此，原告请求由被告按实际建筑面积计算交纳物业管理费的请求于法有据，应予支持。审理中被告抗辩，1、原告与崇阳弘大公司签订的《前期物业服务合同》未经县人民政府批准，该合同无效；该合同签订后，原告到县房地产管理局进行了备案，后办理了相关资质证书，且原告已实际履行了义务；2、被告称所购房屋不属商铺是住宅区，不是市场调节价的对象，被告购得该房屋后，经营歌厅至今，属商业性质用途，应按市场调节价来交费，即崇阳县天城镇临街地段均价来计算；3、被告称所购房屋地段临大街，无需以小区大门进入，用电所需变压器系自己安装，门前养护自行负担，门前卫生未打扫过，物业服务是小区内整体性的管理服务，原告的房屋虽临街地段，也系原告服务的小区范围之内；如服务质量不到位，业主可以向相关部门进行举报或向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益，但不能作为拒交物业管理服务费的理由。故，被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百零九条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  、《湖北省物业服务收费管理实施办法》第一条、第三条、第五条之规定，判决如下:

被告崇阳县某某会所娱乐会所于本判决生效后五日内支付原告崇阳县四季某某物业有限公司物业服务费，服务费按其房屋建筑面积1403.86平方米，每平方米每月按1.1元自2013年1月1日计算至本判决生效之日止。
如果未按本判决指定的期限履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
案件受理费1190元，由被告崇阳县某某会所娱乐会所负担。

审判长：程天华
审判员：黄攀峰
审判员：曾蒲生

书记员：饶熙