崇阳县四季花城物业有限公司与覃某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：崇阳县四季花城物业有限公司。
法定代表人：崔健，该公司经理。
委托诉讼代理人：戴朝晖，湖北盈悦律师事务所律师。
被告：覃某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。
委托诉讼代理人：覃国祥（被告覃某之父），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。

原告崇阳县四季花城物业有限公司（以下简称四季花城公司）与被告覃某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月18日、2月28日公开开庭进行了审理。原告四季花城公司的委托诉讼代理人戴朝晖，被告覃某及其委托诉讼代理人覃国祥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四季花城公司向本院提出诉讼请求：1.被告覃某支付原告2010年9月26日至2016年12月31日的物业服务费6563元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：崇阳县四季花城小区房屋系崇阳弘大房地产开发公司建造，该公司选聘原告对崇阳县四季花城小区提供前期物业服务，并和原告签订了《前期物业服务合同》。该合同第四条约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺每平方米1.1元/月，小高层住宅每平方米0.55元/月，电梯住宅每平方米0.8元/月，车库每平方米0.55元/月。物价部门有指导价的，以指导价为准。”第五条约定：“物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月份交纳当年物业服务费用。”合同还对服务内容、质量、物业的使用和维护等进行了约定。
位于崇阳县××小区××单元××室商品房（面积为134.3平方米）和第20幢南20号车库（面积为26.96平方米）由被告于2010年9月26日向弘大房地产开发公司购买，原告依物业服务合同约定给被告提供了物业服务，但被告未向原告交纳分文物业服务费。原告曾多次书面或口头通知被告交纳物业服务费，但被告以各种理由拖延。
原告认为，原告与弘大房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力，原告在向被告提供了物业服务后，被告应当向原告交纳物业服务费6563元。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求，仅要求被告交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费4257元。

本院认为，弘大公司作为建设单位与原告四季花城公司签订的前期物业服务合同，不违反有关法律规定，受法律保护，对原告四季花城公司与被告覃某均具有约束力，原告四季花城公司应当按合同约定或者法律规定履行物业管理服务义务，被告覃某应当按合同约定支付物业服务费。
本案当事人争议的焦点是，对物业管理区域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，原告四季花城公司是否有制止、恢复原状的义务。本院认为，《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。本案中，家福超市、168宾馆开设后门的行为发生在原告四季花城公司实施物业管理服务之前，原告四季花城公司无法予以制止，但其在实施物业管理服务之后，应当向有关行政管理部门报告并请求依法处理。诉讼中，原告四季花城公司不能提供其向有关行政管理部门报告并请求依法处理的证据，应视为其未完全履行物业管理的义务。但物业管理是一项综合性服务，当物业公司的服务存在瑕疵时，业主对物业管理费的交纳享有抗辩权，但不应全额拒交，而应根据具体情况，对分项收取的物业服务费，可拒交存在瑕疵项目的管理费用。原告四季花城公司未履行管理物业装饰装修的义务，本院根据公平原则，酌情扣减其相应的物业服务费20%。被告覃某所欠2013年1月1日至2016年12月31日住宅房的物业服务费3545.52元（134.3平方米×0.55元/月/平方米×48月），可以扣除20%，应交2836.4元。被告覃某所欠2013年1月1日至2016年12月31日车库的物业服务费711.74元（26.96平方米×0.55元/月/平方米×48月）与本案当事人的争议无关，被告覃某应当足额交纳。被告覃某拒交部分物业服务费后，原告四季花城公司对物业管理区域内违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，仍应承担向有关行政管理部门报告并请求依法处理的义务，被告覃某亦可以依法向有关部门主张权利请求保护。
此外，原告四季花城公司称168宾馆开设的后门是建筑设计规划的，因不能提供建筑规划设计的相关图纸，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十五条之规定，判决如下：

被告覃某支付原告崇阳县四季花城物业有限公司物业服务费3548.14元，限本判决生效后三日内付清；
驳回原告崇阳县四季花城物业有限公司的其他请求诉讼。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告崇阳县四季花城物业有限公司承担20元，被告覃某承担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判员　　黄望良

书记员：郭剑鑫