岳阳市云溪区长岭**市场诉何**房屋租赁合同纠纷民事判决书

岳阳市云溪区长岭**市场
陈德明（湖南岳阳求真法律服务所）
何**
胡**

(2012)岳中民一终字第26号
上诉人(原审原告)岳阳市云溪区长岭**市场，住所地岳阳市*****。
负责人汪**,董事长。
委托代理人陈德明，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）何**，女，1975年2月1日出生，汉族，个体工商户，住岳阳市*****。
委托代理人胡**，男，1968年3月4日出生，汉族，住岳阳市******。
上诉人岳阳市云溪区长岭**市场（以下简称“云溪正兴市场”）因与被上诉人何**房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市云溪区人民法院（2011）云民初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定,2008年5月1日,原告与被告签订了《门面租赁合同书》。合同约定:租赁的期限为8个月，自2008年5月1日至2008年12月31日，期限届满，双方不能达成新的租赁协议，出租方有权收回门面；同时还约定了租金和违约处罚。合同签订后，原、被告双方履行了合同。后来被告将承租的两个门面进行装修和改建门头时，原告进行了制止。但由于双方多次协商，原、被告又于2008年9月19日签订了一份《补充协议》，约定将每间门面租金从2008年10月1日起上调至每年10000元，并约定该协议与原合同一并有效。被告加大投入将门面室内装修和门头改建完工后，按协议交纳了当年度上调后三个月的租金。租赁合同到期后，原告通知所有承租户续签租赁合同时，原、被告双方产生矛盾。原告于2009年7月8日向被告下发了解除合同和收回门面的通知，被告仍要求续签租赁合同和缴纳租金，遭到原告拒绝。
2009年8月4日，原告申请仲裁后，岳阳市仲裁委员会裁决解除双方之间的租赁关系，支付租金13328元和违约金6000元，合计人民币19328元。原告申请强制执行,本院于2010年2月指定原审法院执行。原审法院认为双方2008年合同已履行完毕，双方无纠纷，而2009年并未签订书面合同，但纠纷发生在2009年，事后双方亦未达成书面仲裁协议，以“当事人在合同中没有订立仲裁条款或事后没有达成书面仲裁协议的，人民法院经审查核实，可以对仲裁裁决书不予执行”为依据，裁定“对岳阳市仲裁委员会岳仲决字第[2009]
14号裁决书不予执行”。原告现认为被告已构成违约,遂诉至法院，请求终止2008年5月1日原告与被告签订的租赁合同，解除与被告的租赁关系，并判令被告拆除改建的门头，恢复原状后返还门面，另判令被告支付不定期租赁期间的租金及违约金共计248333元。
原判认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，继续租赁未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告与被告签订的租赁合同所约定的时间已届满，且因要求解除合同双方自2009年起至今就一直在矛盾协商中，现原告要求解除与被告租赁合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告因与原告自2009年起一直在协商调处中，该期间的租赁物的租金，虽双方合同到期后没有签订新的合同约定，即为不定期租赁，依然以原合同约定的每间门面10000元为准，即每年租金为20000元。原告要求被告支付20万元违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告称要求继续承租该门面的辨称意见，于法无据，不予采纳。被告称承租该门面时投入了一定资金进行了装修的辩称意见，属于另一法律关系，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百三十二条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决:一、解除原告岳阳市云溪区长岭**市场与被告何**对正兴市场两间门面的租赁合同，限被告何**于判决生效之日起十日内将租赁的两间门面返还给原告。二、被告何**支付原告岳阳市云溪区长岭**市场租金60000元。此款限判决生效之日起十日内一次性付清。三、驳回原告岳阳市云溪区长岭**市场的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5000元，原告岳阳市云溪区长岭**市场承担3000元，被告何**承担2000元。
本院认为，本案争议的焦点为:
一、上诉人云溪正兴市场与被上诉人何**于2008年5月1日签订《门面（摊位）租赁合同书》以及2008年9月19日签订《协议》的性质及效力；二、2008年12月31日之后，上诉人与被上诉人之间的法律关系应当如何认定，在此期间被上诉人应承担什么责任。三、门面装修物或者是添附物是否应当在本案中一并处理以及应当如何处理。
关于焦点一、上诉人云溪正兴市场与被上诉人何**于2008年5月1日签订的《门面（摊位）租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效的租赁合同。根据查明的事实，2008年9月19日签订的《协议》是对前合同内容的补充以及前合同约定租金计算标准的变更，亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议亦有效。根据该协议自2008年10月1日起何**应支付的租赁费为10000元/年。
关于焦点二、我国《合同法》规定:租赁期届满，承租人继续使用租赁物的，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。根据上诉人与被上诉人签订的《门面（摊位）租赁合同书》的约定，租赁期限于2008年12月31日届满，那么自2009年1月1日何**继续使用租赁物期间，双方即形成不定期租赁关系。2009年7月8日上诉人向被上诉人下发了解除合同和限期收回门面的通知，双方之间的不定期租赁关系依法应当从通知到达对方时也即2009年7月8日解除。原审判决解除合同已无必要，应予撤销。
租赁合同解除后，被上诉人应当返还门面，被上诉人占用门面至今，应当支付门面占用费，占用费的标准可参照原租赁合同约定计算标准。在不定期租赁期间和租赁合同解除后，上诉人要求按照原定期租赁合同约定的违约条款认定违约责任和计算违约金没有事实依据，本院不予支持。但被上诉人未交纳租金或门面占用费客观上造成上诉人利息损失，应予赔偿。
关于焦点三，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第86条  规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。被上诉人在租赁期间对门头的装修实际上是在租赁物上增添附属物，租赁合同解除后，双方对附属物的处理没有约定，根据上述法律规定，上诉人有权要求被上诉人拆除附属物，被上诉人认为上诉人应给予补偿的观点没有事实和法律依据，本院不予支持。另外上诉人提出如果被上诉人不拆除附属物，上诉人自行拆除时对被上诉人不予补偿的观点于法有据，予以支持。综上，原判认定部分事实有误。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条  、第二百一十二条  、第二百三十二条  、第二百三十五条  、第二百三十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  （三）项的规定，判决如下:
一、维持湖南省岳阳市云溪区人民法院（2011）云民初字
第447号民事判决第三项；
二、撤销湖南省岳阳市云溪区人民法院（2011）云民初字
第447号民事判决第一、二项；
三、由何**于本判决生效之日起二十日内自行拆除门面添附物后将岳阳市云溪区长岭**市场的两间门面返还给上诉人，如何**不拆除门面添附物，岳阳市云溪区长岭**市场不予补偿；
四、由何**于本判决生效之日起二十日内按照1667元/月向岳阳市云溪区长岭**市场支付自2009年1月1日起至2009年7月8日止的租金和自2009年7月9日至门面交付之日止的门面占用费，并按照银行同期贷款利率支付利息。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
二审案件受理费4300元，由岳阳市云溪区长岭**市场负担2500，何**负担1800元。
本判决为终审判决。

本院认为，本案争议的焦点为:
一、上诉人云溪正兴市场与被上诉人何**于2008年5月1日签订《门面（摊位）租赁合同书》以及2008年9月19日签订《协议》的性质及效力；二、2008年12月31日之后，上诉人与被上诉人之间的法律关系应当如何认定，在此期间被上诉人应承担什么责任。三、门面装修物或者是添附物是否应当在本案中一并处理以及应当如何处理。
关于焦点一、上诉人云溪正兴市场与被上诉人何**于2008年5月1日签订的《门面（摊位）租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效的租赁合同。根据查明的事实，2008年9月19日签订的《协议》是对前合同内容的补充以及前合同约定租金计算标准的变更，亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议亦有效。根据该协议自2008年10月1日起何**应支付的租赁费为10000元/年。
关于焦点二、我国《合同法》规定:租赁期届满，承租人继续使用租赁物的，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。根据上诉人与被上诉人签订的《门面（摊位）租赁合同书》的约定，租赁期限于2008年12月31日届满，那么自2009年1月1日何**继续使用租赁物期间，双方即形成不定期租赁关系。2009年7月8日上诉人向被上诉人下发了解除合同和限期收回门面的通知，双方之间的不定期租赁关系依法应当从通知到达对方时也即2009年7月8日解除。原审判决解除合同已无必要，应予撤销。
租赁合同解除后，被上诉人应当返还门面，被上诉人占用门面至今，应当支付门面占用费，占用费的标准可参照原租赁合同约定计算标准。在不定期租赁期间和租赁合同解除后，上诉人要求按照原定期租赁合同约定的违约条款认定违约责任和计算违约金没有事实依据，本院不予支持。但被上诉人未交纳租金或门面占用费客观上造成上诉人利息损失，应予赔偿。
关于焦点三，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第86条  规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。被上诉人在租赁期间对门头的装修实际上是在租赁物上增添附属物，租赁合同解除后，双方对附属物的处理没有约定，根据上述法律规定，上诉人有权要求被上诉人拆除附属物，被上诉人认为上诉人应给予补偿的观点没有事实和法律依据，本院不予支持。另外上诉人提出如果被上诉人不拆除附属物，上诉人自行拆除时对被上诉人不予补偿的观点于法有据，予以支持。综上，原判认定部分事实有误。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条  、第二百一十二条  、第二百三十二条  、第二百三十五条  、第二百三十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  （三）项的规定，判决如下:

一、维持湖南省岳阳市云溪区人民法院（2011）云民初字
第447号民事判决第三项；
二、撤销湖南省岳阳市云溪区人民法院（2011）云民初字
第447号民事判决第一、二项；
三、由何**于本判决生效之日起二十日内自行拆除门面添附物后将岳阳市云溪区长岭**市场的两间门面返还给上诉人，如何**不拆除门面添附物，岳阳市云溪区长岭**市场不予补偿；
四、由何**于本判决生效之日起二十日内按照1667元/月向岳阳市云溪区长岭**市场支付自2009年1月1日起至2009年7月8日止的租金和自2009年7月9日至门面交付之日止的门面占用费，并按照银行同期贷款利率支付利息。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
二审案件受理费4300元，由岳阳市云溪区长岭**市场负担2500，何**负担1800元。

审判长：陈军
审判员：邵莉茜
审判员：蒋立春

书记员：许进