岳某某与霍某某、王某某一审民事判决书

原告岳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住康保县。委托诉讼代理人王春来，河北国器律师事务所律师。被告霍某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住康保县。被告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住康保县。被告张家口通方源房地产开发有限公司（以下简称“通方源房地产开发公司”），住所地：康保县康保镇。法定代表人刘利敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人张志军，河北光正律师事务所律师。第三人周小明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住康保县。委托诉讼代理人张大鹏，河北京张律师事务所律师。

原告岳某某向本院提出诉讼请求：判令被告霍某某、王某某、通方源房地产开发公司交付位于怡景新城南苑6号楼二单元401室的房屋，并协助我办理该房屋的产权变更手续。事实与理由：我与霍某某于2017年6月29日签订房屋买卖合同，购买了位于康保县的楼房，签订协议当天我给付了霍某某15万元，又于2017年7月3日给付霍某某剩余房款6.8万元。涉案房屋是霍某某从王某某处顶账过来的，在我购买房屋后，霍某某、王某某、通方源房地产开发公司一直没有交付我楼房钥匙，且拒绝为我办理该房的产权手续。现诉至法院望判如所请。被告霍某某口头辩称，岳某某诉状中所述事实正确，现在该房的钥匙在周小明手中。被告王某某口头辩称，因为通方源房地产开发公司欠我的钱，我欠霍某某的钱，争议房屋是通方源房地产开发公司抵顶给我之后，我又抵顶给了霍某某。因霍某某向周小明贷款，周小明不相信霍某某，于是找到我签订了房屋买卖合同，至于买房或者贷款的数额到底是多少我不知道，当时口头约定是抵押，该房屋不能卖。现在房屋手续、配套费和钥匙都在周小明手中。被告通方源房地产开发公司辩称，我公司不是适格被告。事实与理由：房屋买卖法律关系发生在原告岳某某与被告霍某某之间，二人是合同的当事人，我公司不是当事人，也不是房屋买卖法律关系的主体，请求法院驳回岳某某对我公司的诉讼请求。第三人周小明口头辩称，2017年1月24日，霍某某找到我说怡景新城有两套房要卖给我，我到了售楼处，单子上没有霍某某，售楼处只认可王某某，后来我们找到王某某签订的房屋买卖合同。我转账给霍某某11.4万元，后来又给了霍某某8.6万元。经审理查明，涉案房屋由通方源房地产开发公司开发，位于康保县，面积为94.5㎡。因通方源房地产开发公司欠王某某的工程款，便将该房屋抵顶给了王某某，并于2017年6月17日向王某某出具了加盖“张家口通方源房地产开发有限公司”公章的收据（以下简称“红票”）。随后因王某某欠霍某某工程款，王某某便将该房屋抵顶给霍某某，并将“红票”交付给了霍某某。霍某某与岳某某就涉案房屋订立房屋买卖合同，约定房屋价款21.8万元，2017年6月29日岳某某向霍某某支付房款15万元，2017年7月3日岳某某向霍某某支付剩余房款6.8万元，霍某某收到房款后分别向岳某某出具了两份收条并将“红票”交给了岳某某。另查明，2017年1月24日，霍某某向周小明书写借据一张，载明“本人（借款人）霍某某，由于需要资金周转问题，所以向周小明借400000元人民币。借款人承诺自2017年1月24日起至2017年8月24日到期还清本金及利息。借款人霍某某，2017年1月24日”；同时向周小明书写收条一张，载明“今向周小明借到400000元人民币（大写肆拾万元），借款人承诺自2017年1月24日收到该笔款起，至2017年8月24日到期还清，每月还利息8000元人民币。借款人：霍某某，2017年1月24日”。因通方源房地产开发公司只认可涉案房屋转让给王某某，周小明在霍某某的带领下与王某某同日订立了购房合同，该合同标注“见证人霍某某”。合同订立之后，王某某将该房屋钥匙交与周小明。周小明在王某某的配合下，在通方源房地产开发公司售楼处办理了登记手续并缴纳了相应的配套费，2018年1月7日，周小明持有加盖“康保县通方源物业管理有限公司”财物专用章的介绍在自来水公司办理水卡。周小明出借给霍某某40万元，霍某某抵押了两套楼房，涉案房屋是其中一套。周小明除给付霍某某上述400000元外，没有向霍某某或王某某支付其他款项。经原告申请，本院作出并向周小明送达（2018）冀0723民初528-1号民事裁定书，要求周小明停止对涉案房屋的装修。上述事实，有岳某某提供的由霍某某出具的两份收据原件、“红票”、房屋买卖合同原件及复印件；周小明提供的由霍某某书写的收条及借据复印件、购房合同复印件、加盖“康保县通方源物业管理有限公司”财物专用章的介绍资料原件和配套费收据原件，当事人一致的陈述，本院对周小明的调查笔录证实。
原告岳某某与被告霍某某、王某某、通方源房地产开发公司，本院于2018年5月7日立案受理后，依职权追加周小明为本案第三人，因案情复杂，依法转为合议庭公开开庭进行了审理。原告岳某某及委托诉讼代理人王春来，被告霍某某、王某某、通方源房地产开发公司的委托诉讼代理人张志军，第三人周小明及委托诉讼代理人张大鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，霍某某向周小明书写的收条及借据内容清晰载明，霍某某向周小明借人民币40万元，并约定利息，霍某某与周小明之间构成民间借贷法律关系。涉案房屋尚未进行物权登记，因此通方源房地产开发公司将该房屋抵顶给王某某的实质是将涉案房屋产权归属的“期待权”（该期待权本质是一种合同权利，将会引起涉案房屋将来所有权的归属）让与王某某，王某某又将该“期待权”合法让与霍某某。因通方源房地产开发公司只有向王某某履行该“期待权”的合同义务（即向王某某交付房屋），霍某某在其与周小明的民间借贷法律关系形成后，并让周小明与王某某订立购房合同并备注“见证人霍某某”的行为，本质是就自己从王某某处合法取得的“期待权”质押给周小明、并通知王某某的履行民间借贷合同附随义务的行为。此时，该期待权仍属于霍某某所有但已质押给周小明。岳某某与霍某某订立的房屋买卖，意思表示真实，合同内容不违反法律的强制性规定，本院确认该合同有效。岳某某支付了房款，已经履行了房屋买卖合同义务，此时霍某某应履行将该“期待权”让与岳某某的合同义务，因此岳某某合法取得该“期待权”。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条第一款规定，判决如下：

一、原告岳某某与被告霍某某订立的房屋买卖合同有效。二、被告霍某某、王某某、张家口通方源房地产开发有限公司各自履行各自应负的协助义务。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告霍某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。