岳某某与郭某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：岳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：苏蕾，上海申邦律师事务所律师。
　　被告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：唐莲芳，上海市宏洲律师事务所律师。
　　原告岳某某与被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告岳某某及其委托诉讼代理人苏蕾、被告郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告岳某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年8月19日签订的《商铺租赁合同》(以下统称租赁合同)；2.判令被告郭某某立即返还上海市浦东新区南桥路XXX号XXX-XXX层商铺(以下简称系争房屋)；3.判令被告郭某某支付原告岳某某2016年9月19日至2017年9月18日期间的租金人民币147,000元(以下币种相同)及逾期支付利息(以147.000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年8月21日起算至判决生效之日止);4.判令被告郭某某支付原告岳某某因擅自转租违约金154.000元。事实和理由：2012年8月19日，原告岳某某与被告郭某某签订了租赁合同，合同约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2012年8月19日至2020年9月18日，免租期自2012年8月19日至2012年9月18日止。被告支付租金的方式为，自合同签订后1日内，支付首次年租金，剩余租金由被告以现金方式提前一个月一次性支付下一年租金。合同签订后，原告按约将系争房屋交给了被告，被告按约交付了2012、2013、2014前三年的租金，2015年的租金应于2015年8月20日前支付，但被告一直未支付，经原告多次催讨，被告直到2016年11月8日分三次付清了2015年的租金。2017年底至2018年初被告分七次付清了2017年的租金。2016年的租金应于2016年8月20日支付，但经原告多次催讨，被告仍未支付。在催讨过程中，原告发现被告在未经原告同意下，已于2014年年初初擅自将系争房屋转租给上海市浦东新区川沙新镇瑶方美容院，原告多次提醒，被告拒不改正违约行为。原告为维护自身合法权益，提起相关诉讼主张。
　　被告郭某某辩称，不同意解除双方租赁合同并返还系争房屋。2014年6月25日起，被告郭某某将系争房屋转租给案外人黄某使用，被告转让前征得原告岳某某口头同意的。房屋转让给黄某后，2014年及2015年的租金都由黄某直接支付给原告，被告郭某某不存在擅自转租，对原告就转租行为主张违约金不予认可，对违约金金额本身也不认可，认为违约金过高。按照双方租赁合同的约定，租金为年付，每年8月20日前支付下一年度的租金。被告郭某某将系争房屋转租给黄某使用后，2016年起黄某表示经营困难，需要分三次支付租金并愿意承担利息，故被告与原告协商，原告表示同意。2016年度的租金标准为14.70万元，2017年度租金是15.40万元，2018年度租金是15.40万元，押金支付了1.50万元。2016年9月19日至2017年9月18日的租金已由案外人支付至被告名下，再由被告转付给原告，该年度租金分了三、四次支付，共支付了15万元。2017年度及2018年度的租金也是如此支付。被告认为，原告主张的2016年9月19日至2017年9月18日期间的租金，被告已支付完毕，对原告相应的诉请不予认可。2015年度的租金是黄某支付，是否支付被告不清楚，2016年度及2017年度租金都通过被告郭某某支付。
　　本院经审理认定事实如下：2008年11月20日，上海市浦东新区南桥路XXX号XXX-XXX层房屋的权利经核准登记于岳某某及王佩群名下。
　　2012年8月19日，由原告岳某某作为出租方(甲方)与被告郭某某作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，出租的商铺为毛坯房；商铺租赁期共8年，自2012年8月19日起至2020年9月18日止；租赁期限内，前三年租金不变，第四至第五年增加5%、第六至第八年增加10%(在14万元的基础上)；自2012年8月19日至2012年9月18日止为免租期；乙方向甲方承诺，该商铺仅作为美容、美发使用，甲方保证该商铺可以用于乙方的经营，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定使用该商铺；该商铺的租金为前三年每年14万元；租金按年计收，先付后用；本合同签订后1日内，乙方支付首次年租金，剩余租金由乙方以现金方式提前一个月一次性支付下一年租金给甲方，甲方收款后应提供给乙方收据；甲方应于2012年8月19日向乙方交付商铺，甲方交付商铺时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金，具体金额为：15,000元；甲方收取商铺租赁保证金后，应向乙方开具收款凭证；租赁期满或合同解除后，甲方应于租赁合同解除之日起30天内将商铺租赁保证金扣除应有乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任后的剩余部分如数无息返还乙方；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租该商铺；商铺租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同(但租金在扣除相应违约金后，应当返还乙方)：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租商铺的；(2)未经甲方书面同意，擅自拆改变动该商铺结构，致使该商铺严重损坏的；(3)未经甲方书面同意，改动本合同约定的租赁用途；(4)利用该商铺进行违法活动；(5)逾期不支付各项费用累积超过2个月的；有本合同第十条第2款或第3款所列的情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方支付相当于6个月租金的违约金；给一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；交付时，双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；租赁期满后，乙方应将该商铺以及附属设施、设备交还甲方，并搬走乙方所有物品；乙方的违约责任：租赁期内，非本合同规定的情况乙方擅自解除合同和未经甲方同意擅自转租、转借的，乙方应向甲方支付相当于剩余租赁期租金50%的违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿损失与违约金的差额部分；租赁期满，乙方应如期交还该商铺，甲方应如期向乙方交还商铺租赁保证金，……。
　　2012年8月29日，被告郭某某向原告岳某某转账支付14.5万元，其中确认14万元为2012年9月19日至2013年9月18日期间的租金，5,000元是押金部分。2013年8月17日，被告郭某某向原告岳某某转账支付2013年9月19日至2014年9月18日期间租金14万元；2014年8月22日，由案外人张某某向原告岳某某转账支付2014年9月19日至2015年9月18日期间的租金14万元。2016年8月31日、2016年10月2日、2016年11月8日被告郭某某分三次转账原告岳某某各5万元，共计15万元，原告表述2015年9月19日起至2016年9月18日期间租金未能先付后用，是通过上述三次支付，其中租金为14.70万元，另外多支付3,000元利息。被告则提出2015年9月19日起至2016年9月18日期间租金已由案外人黄某方支付，上述三笔支付是针对2016年9月19日至2017年9月18日期间的租金及利息支付，是由案外人转账给被告，再由被告支付给原告。2017年9月4日，被告郭某某转账原告5万元；2017年10月21日，被告郭某某转账原告5万元；2017年11月26日，被告郭某某转账原告2万元；2017年12月15日，被告郭某某转账原告1万元；2017年12月27日，被告郭某某转账原告1万元；2018年1月25日，被告郭某某转账原告1.40万元；2018年3月14日被告郭某某转账原告0.30万元，共计支付15.7万元；原告岳某某确认上述支付为2017年9月19日至2018年9月18日期间租金15.4万元另外加上3,000元利息，被告郭某某对此不持异议。庭审之后，在法庭要求下，原告岳某某提供2015年8月1日至2016年7月31日的账户交易明细，原告岳某某发现2015年8月25日由案外人黄某当天分三笔5万元、5万元、4.7万元共转账支付14.70万元，由此确认该款支付为2015年9月19日起至2016年9月18日期间租金，2016年8月31日、2016年10月2日、2016年11月8日被告郭某某分三次转账原告岳某某各5万元，共计15万元，为2016年9月19日起至2017年9月18日期间租金及利息，至2018年9月18日止的租金承租方全部支付。结合上述支付，原告岳某某当庭撤回第三项诉讼请求即判令被告郭某某支付原告岳某某2016年9月19日至2017年9月18日期间的租金人民币147,000元(以下币种相同)及逾期支付利息(以147.000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年8月21日起算至判决生效之日止)。
　　庭审中，被告郭某某表示支付押金共计1.50万元，签订租赁合同前支付了1万元，签约后与第一期租金又支付0.50万元，原告为此出具过押金单，但押金收据在转租时一并交给案外人。原告表示合同虽约定押金为1.50万元，但目前从账上看实际支付了5000元，看房时确实由案外人支付过1万元定金，后房屋由被告签约承租后，1万元定金应该已经返还给案外人，时间太长，原告记不清楚了，如果被告郭某某认为支付了1.50万元押金，那么凭押金收据来主张，原告予以认可；为此，双方共同确认，如涉及合同解除，押金不要求在本案中一并处理。
　　另外，被告郭某某表示2014年6月25日就将系争房屋转租给案外人黄某，并签署《美容院转让合同》，对此口头询问过原告岳某某，岳某某表示同意，之后也通过案外人转账支付租金两年，之后因案外人租金支付存在困难，希望分期支付，由此又通过被告郭某某与原告协商后，由被告郭某某向原告岳某某予以支付。原告岳某某对被告郭某某转租一事表示不知晓，前面询问被告郭某某，其表示与他人为合作，2018年4月，委托律师从相关部门调取营业信息，发现美发店为个体工商户，相关个体并非被告，去系争房屋现场询问被告郭某某是否是老板或股东，店里的人表示不认识被告，是付租的，这才知道房屋被转租。为支付租金一事，被告郭某某与原告岳某某进行过短信沟通，其中2016年8月29日，郭某某将黄某短信“转自黄某：我明白，你说我先付五万给他，下个月再给五万，第三个月再给五万，等于多付他几千的利息，本来房租是十四万多，这样我一共给他十五万”转发原告岳某某，原告岳某某将付款账户提供被告郭某某，被告郭某某确认“收到，我发给他了，谢谢你！我真不好意思……”并转发“转自黄某：好的，昨晚明天安排汇款。谢谢”。2016年9月13日，岳某某短信郭某某“房租有消息吗？”，郭某某回复“等他回话吧！”，岳某某询问“什么时候回话”；2017年11月29日，岳某某向郭某某发送短信“郭老板麻烦一下，剩下的房租再崔(催)一下”。
　　以上事实，有《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、银行卡客户交易明细单、短信等及当事人陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方就系争房屋签署租赁合同，并对双方的权利义务作出相关约定。原告2018年7月提起诉讼时，以被告擅自转租及被告未及时支付2016年9月19日至2017年9月18日期间租金为由要求解除合同。对此本院认为，租赁合同约定未经原告书面同意，转租、转借承租商铺的，原告有权解除租赁合同。被告郭某某表示2014年与案外人黄某签订协议，将系争房屋转租给案外人，客观上此后两年的租金也是由案外人黄某妻子张某某直接向原告支付，因次承租人协商要求将租金分期支付后，才由原、被告协商后，通过被告进行租金支付。原告岳某某对此表示，并不知晓转租一事，曾因案外人付款询问过被告，其解释为合作且委托付款。2014年租金的付款人由被告郭某某变为案外人，原告对此向被告提出询问，说明此时原告已存在疑问，之后的双方就租金支付问题进行数次短信沟通，在短信中，一直存在案外人的意见及转账支付内容，原告岳某某在一次催要租金时表述“郭老板麻烦一下，剩下的房租再崔(催)一下”，说明对租金的来源情况为明知；诉讼中原告以一年租金未付提出数次催讨无果下，委托律师2018年4月查询经营户工商信息，发现经营者为个体工商户后，去店中询问得知转租状况，而客观上并不存在欠付租金的事实，原告查询及上门询问的行为，完全在2014年由案外人付款时就可以去核实了解，原告在能够查询得知是否转租而在收到租金后放任不去查询追究，说明原告在保证收到租金下内心是接受转租状态的，现再以被告擅自转租为由提出解除合同并追究转租的违约责任，有失诚信，本院不予支持。另外，需要说明的是，原告岳某某连第一期的租金支付情况都有相关材料保存下，应当能够明确辨析每年的租金支付情况，但其在立案时枉然提出缺失当中一年租金支付，并以此作为解除的理由之一，违背了客观事实；其提出当前2018年9月19日至2019年9月18日的租金尚未支付超过约定期限，达到解除的条件，对此本院认为，第一、原告提出解除的请求在2018年7月，本院于同年8月开庭审理本案，在当时原告并不具备因对方租金逾期支付而形成的解除权；第二、双方已经通过之前的沟通及实际履行改变了原先的租金支付的期限，现再以合同约定条款约束，不妥当；同时，原告在诉讼中提出解除的意思表示，在尚未得到法院判决认定下，相对方对是否履行存在不确定状态未予支付也符合常理，原告一边要求解除一边却以合同严格约束被告，有失公平合理；第三、在原告并不具有单方解除权下，被告选择要求继续履行，合同应当继续履行，至于之后的履行中是否存在问题，当前并不可预见；可根据之后的履行状况，双方再行协商，协商不成可根据新情况另行主张。鉴于原告无权依据上述理由解除双方的租赁合同，那么对合同解除的其他相应主张，本院亦均不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
　　驳回原告岳某某的全部诉讼请求。
　　案件受理费3,380元，减半收取计1,690元，由原告岳某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：张  盈

书记员：杨  华