尹双某与皇某招房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：尹双某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市经开区。委托诉讼代理人：陈绍桐、张达，河北思洋律师事务所律师。被告：皇某招，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市桥西区。第三人：高志刚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：孙兆伟，张家口市明德法律服务所法律工作者。

原告尹双某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁协议，责令被告立即腾空租赁房屋；2、判令被告给付原告拖欠租金266666.7元及至实际交还房屋之日的租金和违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年3月10日签订租赁协议，原告将位于张家口市桥西区南茶坊17号院1栋4单元101室（包括二楼一层、门脸房及地下室）出租给被告作为办公用房使用，约定租期五年，租金每年80000元，上打租。原告如约交付房屋后，被告只给付了一年的租金，之后一直拖欠，构成违约，故诉至法院。被告皇某招辩称，被告并非该房屋的实际承租人。2014年3月，被告的朋友高志刚想租一套底商，被告听说原告正好有房出租，当时高志刚在外地，就委托被告代他签了租赁协议。一年后，原告找被告要求收回房屋，被告通知了高志刚，他们之间因为装修问题解决不了，没达成协议。之后的情况就不知道了。所以房屋的实际租房人是高志刚不是被告，被告不应作为本案当事人承担任何义务。第三人高志刚辩称，我与皇某招是朋友关系，原告的房子是我租的，皇某招替我签的协议。之后我给了原告一年的租金80000元。因为租期是五年，我花了20多万进行装修，结果一年后房屋所有人张家口市城郊农村信用合作社胜利路信用社（以下简称胜利路信用社）与原告一起找到第三人，要求腾房，第三人才知道房子是信用社的，原告转租时只剩一年租期了，因此我没有给付第二年的租金。2015年2月我去别的地方租房，年底又与胜利路信用社协商，重新租用该房屋的一楼，信用社占用二楼。原告无权转租造成我重大的装修损失，原告要赔偿，2015年12月日前合理的租金我同意支付。本院经审理认定事实如下：本案的涉案房屋所有权人为胜利路信用社，原告尹双某于2012年12月1日与胜利路信用社签订了为期三年（2012年12月1日至2015年12月1日）的租赁合同，约定租金每年30000元，关于转租双方约定：“必须经信用社同意并达成书面意见，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租他人”。2014年3月10日，原告尹双某与被告皇某招签订租赁协议，将该房屋出租给被告皇某招，租期五年（2014年4月17日至2019年4月16日），年租金80000元。双方在合同中特别约定：在租赁期内，甲方（尹双某）不得将房屋租与他人或提前收回，但信用社提出收回或转租不受此条款制约；如发生违约应承担20%的违约责任。之后，承租人给付了第一年租金80000元。本案庭审前，高志刚作为第三人要求参加诉讼，称其是涉案房屋的实际承租人，在租赁房屋开广告公司，租金也是他交付的。被告与第三人对原告提交的两份租赁合同的真实性无异议,本院予以确认。本次审理中，本院依法向胜利路信用社负责人进行调查询问，确认第三人高志刚是出租房屋实际使用人。该单位对尹双某转租行为不知情也未追认，与尹双某租赁合同到期后未续约且要求其于2015年12月1日腾房，直至2017年7月实际使用人高志刚才交回房屋。对此调查笔录，原告质证认为：对该笔录主任所述情况真实性与关联性存在异议。1、有部分张峰主任称不清楚，但又说以前的主任向原告要过房子，这个情况不属实。我们租房以及合同到期时张峰主任均不在任。关于信用社向尹双某要过房子的观点存在异议。2、因为租房期间该主任不在此任职，对租房事宜并不清楚，连我们和谁订立的合同他都不知道。当时的主任叫李永峰，是他经办的。因此与本案没有关联性。该笔录的真实性、关联性均不认可。第三人质证认为：对该笔录调查事实没有异议，但是需要说明的是，租赁房屋我们确实装修过，原信用社主任知情，我们给他递交过装修房屋的清单，但是主任认为该事项应当由我方与尹双某协商。当时我们是有交房租的意向，但是怕交给尹双某，信用社不认可，交给信用社，又称不对我们，所以只交了一年的房租。
原告尹双某与被告皇某招、第三人高志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，适用简易程序依法对本案进行了审理，于2017年9月7日作出（2017）冀0703民初953号判决，后原告尹双某不服上诉，张家口市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）冀07民终2979号民事裁定，裁定发回我院重审。本院于2018年4月12日由审判员王东兴担任审判长与审判员兰池英、王翠芳另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告尹双某及其委托代理人陈绍桐、张达、第三人高志刚委托代理人孙兆伟到庭参加了诉讼，被告皇某招经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

本院认为，原告与胜利路信用社签订的租赁合同期限为三年，在还剩一年七个月的租期时将该房屋转租给被告皇某招，租期五年，虽没有信用社的书面同意，但信用社办公用房与出租房屋同处一地，应当知晓实际承租人并非尹双某，但未就此情形提出异议，可以推定为是对原告尹双某承租期内的转租行为的认可。另，信用社在三年租赁期满后向原告及第三人收回房屋的行为说明其没有继续出租房屋的意思表示，所以，原、被告之间租赁合同中超过原告尹双某承租期的部分应属原告尹双某的无权处分，且未经信用社追认，当属无效。但是承租人应该合理支付原告尹双某承租期，即2015年12月1日前租赁房屋期间的租金。被告仅向原告尹双某支付了双方合同约定的第一年的租金，而原告尹双某与胜利路信用社的租赁合同实际到期为2015年12月1日，故2015年4月18日至2015年12月1日为尹双某享有租赁权的期间，被告及实际使用人高志刚应当依据合同约定向原告支付此期间内的租赁费49534元（80000元÷365天×226天）。虽与原告签订合同的为皇某招，但经调查租赁房屋的实际使用人为第三人高志刚，故由其二人共同承担给付租金的义务为宜。因原告未经房屋所有权人信用社同意擅自转租，过错在先，且转租协议部分无效，故原告主张由被告向其支付违约金的主张，本院不予支持。该租赁房屋第三人高志刚已于2017年7月返还信用社，故原告请求被告腾空租赁房屋的诉求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第二百二十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、原告尹双某与被告皇某招签订的房屋租赁合同自2015年12月2日解除，被告皇某招、第三人高志刚于本判决生效之日起十日内一次性支付原告尹双某租赁费49534元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3050元,由原告尹双某负担2400元，被告皇某招及第三人高志刚负担650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判长　　王东兴
审判员　　兰池英
审判员　　王翠芳

书记员：古亚娜