尹双某与李某买卖合同纠纷一审民事判决书

原告尹双某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市经济开发区。委托诉讼代理人陈绍桐、李剑，河北思洋律师事务所律师。被告李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人马丽云、陈晓丹，河北国器律师事务所律师。第三人李明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市桥东区。第三人张家口民生房地产开发有限公司。住所地张家口市桥东区建国路*号*号楼。法定代表人李军，该公司董事长。委托诉讼代理人高璐，河北国器律师事务所律师。委托诉讼代理人李盛，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住张家口市桥东区。

原告尹双某向本院提出诉讼请求：解除其以张家口市雅达建筑装璜工程有限公司（以下简称雅达公司）名义与民生公司于2008年6月5日签订的房屋买卖合同，并由李某和民生公司承担本案诉讼费用。事实和理由：张家口市老鸦庄农村信用合作社（以下简称老鸦庄信用社）在纬一路北侧有1743㎡的综合用地一块，因其缺乏资金建设，经与尹双某协商，于2006年转让给尹双某，但转让后由于各种原因一直未办理变更登记手续。后尹双某出资在该土地上建设了商业用房一处，地上五层、地下一层，建筑面积约4000㎡。虽然未完成变更登记手续，但尹双某与老鸦庄信用社对该土地及房屋所有权归尹双某所有、由尹双某自行使用和支配无异议。2008年6月5日，当时工程主体基本完成，时任信用社主任的李某带着尹江（原告本人不认识尹江）找到尹双某本人，说愿意购买该栋楼房，经双方协商，最终确定以18000000元的价格出售。合同签订后，尹江汇购房款5000000元，后尹江去世，此后一切付款及楼房事务均由李某支付及处理。2008年10月期间李某累计支付了2500000元以后，李某与尹双某协商先进行酒店装饰，并承诺楼房所欠房款近期偿还，但一直未付。此案在原审及终审期间，李某多次否认自己为民生公司代理人，民生公司也并未对其进行过授权，也非诉争房屋的买受人，即与尹双某构成房屋买卖合同的权利义务相对方应为民生公司，结合民生公司的具体经营状况及履行合同义务的付款情况，房屋买卖合同已不能实现。且民生公司已经于2016年1月26日登记备案成立清算组，不具备履行能力。故诉至法院，望判如所请。被告李某辩称：原告作为本案诉讼主体不适格，我也不是本案的适格主体。房屋买卖合同是雅达公司与民生公司签订的，后续的权利义务也是与民生公司之间所发生。尹双某的原诉求为1、要求李某给付盛华西大街20号房屋的房款14182619.22元；2、要求李某给付燕通楼房款1260793.6元；3、若李某履行不能，要求解除合同，并将所收房款予以退回李某。尹双某现诉求要求解除与民生公司的房屋买卖合同，视为变更诉讼请求，而变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，经过几次庭审后尹双某才变更诉讼请求已经超过了举证期限，因此，尹双某不应变更诉讼请求，对该变更的诉求我方不予答辩。第三人民生公司述称：关于2008年6月5日的房屋买卖合同是我公司与雅达公司签订的，支付购房款也是我公司支付给雅达公司，有雅达出具的收据予以证实。事后李某与尹双某达成的购房款明细表未经我公司授权，对我公司不发生法律效力，后期我公司也未对李某进行追认。我公司已就涉案房屋支付了大部分款项，占合同金额的90%，尹双某提交的清算证明和股东会决议不能证明我公司没有履行能力。合同目的可以实现，尹双某不享有法定解除权，合同可以继续履行。其他意见同李某答辩意见。第三人李明未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：老鸦庄信用社原有坐落于纬××北侧××大街××号宗地面积为1734㎡的土地的使用权，经与张家口市高新技术产业开发区管理委员（以下简称高新区管委会）协商，双方同意将该宗土地使用权转让给雅达公司，并于2006年1月25日签订国有土地使用权转让合同。之后尹双某出资在该宗土地上建设商业用房一处（地上五层、地下一层）。2008年6月5日，尹双某以雅达公司名义（甲方）、尹江以民生公司名义（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：“甲方根据土地及规划建筑红线批准，在桥东区纬一路北侧老鸦庄信用社院内新建框架营业楼一栋，地上五层，地下一层，建筑面积约4200平方米，该工程建设用地及报建项目是以“张家口市老鸦庄农村信用合作社”审批建设的……2008年8月15日交付使用，办理验收手续。以现已完成的工程量为依据，新发生工程量、人工材料及工程增加或变更以实际发生进行追加工程造价。楼造价确定共计总造价为18000000元（办理过户手续、税金双方各负担50%）。协议签订后预付10000000元，剩余款12月中旬一次性付清。以上事实有双方签订的房屋买卖合同及庭审笔录在卷予以佐证，本院予以确认。另查明，张家口市城郊农村信用合作联社茶坊信用社（以下简称茶坊信用社）的原贷款户张家口市燕通资讯有限公司因到期贷款未归还，茶坊信用社通过诉讼追索债权，取得经济开发区1号燕通住宅楼一栋7层。上述房屋经茶坊信用社公开拍卖，尹双某拍得上述房屋，但因土地纠纷不能及时办理过户手续。尹双某取得房屋后，将其中A单元602、702，C单元601、701，C单元602、702号三套楼房转让给李某，约定房屋总价款为1164440元，加上其他费用，合计房价款为1260800元。签订合同首付200000元，2009年底付房屋总价的60%-70%，剩余房款2010年5月底付清。李某仅首付200000元后再未支付剩余房价款，经尹双某一再催要未果。李某不认可其是付款主体，不应当承担以上三套房屋的付款责任。本案发回重审过程中，尹双某就该三套房屋的纠纷要求另案解决，不在本案中一并主张。还查明，案涉房屋为民生公司实际占有，民生公司成立了张家口亿豪大酒店有限公司经营酒店业务，收益入亿豪酒店的账目，但实际掌控为民生公司。2009年7月31日，尹双某以民生公司名义向河北农村信用合作联社营业部贷款4000000元，虽民生公司为借款人，但实际使用人为尹双某个人。当事人争讼的焦点为：1、尹双某是否为2008年6月5日的房屋买卖合同的实际适格主体，房屋买卖协议中确定的内容权利其是否享有；2、尹双某庭审中变更诉求为解除房屋买卖合同是否超出了举证期限及解除该房屋买卖协议有无事实和法律依据；尹双某为支持其诉求向本院提交了以下证据：1、国有土地使用权使用合同书及2006年3月20日由张家口市高新技术产业开发区管理委员会出具的证明各1份，拟证明涉案土地来源；2、2008年6月5日的房屋买卖协议书1份，拟证明尹双某以雅达公司名义与民生公司所签订，协议载明：房屋总价为18000000元，协议签订后预付10000000元，剩余2008年12月中旬一次性付清；3、涉案营业楼工程补充协议1份、决算书2份，拟证明取得土地后尹双某出资在该土地上建造营业楼的事实；4、营业楼房款支付明细表，拟证明迄今十余年之久，涉案营业楼房屋已经给付1585.7068万元，剩余房款至今仍未能给付，民生公司发生违约，房屋买卖协议应当解除；5、2016年8月22日，由老鸭庄信用社为尹双某出具的证明1份，拟证明涉案房屋在建设审批时，尹双某以老鸭庄信用社名义办理了房屋所有权证，该土地及涉案房屋所有权和使用权归尹双某所有；6、2016年8月25日，由雅达公司为尹双某出具的证明1份，拟证明涉案房屋及土地全归尹双某个人所有，债务也系尹双某个人承担，与雅达公司无关；7、由张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表各1份，拟证明民生公司已经于2015年5月22日召开股东会确定因公司亏损并成立清算组对公司进行清算，并于2016年1月19日向工商部门申请清算组备案登记，民生公司已经不具备清偿能力，无法继续履行与尹双某签订的房屋买卖协议，符合合同法第94条第四款之规定，协议应当解除。李某质证称：1、对国有土地使用权转让合同真实性无异议，关联性不认可，但不能达到尹双某的证明目的，且该宗土地受让方为雅达公司，并非尹双某，高新区管委会证明也与尹双某无关；2、房屋买卖协议载明的出卖方为雅达公司，买方为民生公司，尹江为时任民生公司负责人，尹双某和我都不是房屋买卖协议的双方；3、对工程补充协议、决算书的真实性、合法性、关联性不予认可，以上证据没有任何相关单位的盖章，与本案无关；4、对付款明细表中2009年1月1日欠款金额8000000元、2009年5月11日欠款金额1049300元、2010年1月30日欠款金额696000元、小计73469元、总计6111768元，不予认可，尹双某对以上李某的欠款应当提交其他证据予以佐证，对于其他还款所列金额和时间予以认可；5、对于2016年8月22日的证明落款处没有经办人签字，不予认可；6、对于2016年8月25日的证明亦不予认可，雅达公司不能授权尹双某个人处分房产；7、李某对由张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表真实性合法性无异议，但关联性不予认可。民生公司对以上证据的质证意见同李某质证意见。李某提交：1、尹双某签收的房款凭单8张，共计935000元，拟证明尹双某收到了该935000元，但付款明细里面没有记载；2、尹双某于2010年至2012年在亿豪大酒店消费挂账记录单据一组，挂账消费51556元，应当予以扣除。尹双某质证称对有签字的凭单认可，无签字的不予认可。民生公司提交10张向雅达公司支付购房款的收据，证明房屋买卖协议系民生公司与雅达公司签订，合同履行也是由民生公司向雅达公司支付购房款，10张收据共计9780000元，民生公司并未授权李某。尹双某质证称需要转款凭证才能确定付款和接收房款的主体。本院认证意见：对尹双某提交的证据1、国有土地使用权使用合同书及2006年3月20日由张家口市高新技术产业开发区管理委员会出具的证明能够证实尹双某获得土地来源于老鸭庄信用社，对该证据证明力予以认定；2、房屋买卖协议的买受人为尹江，民生公司认可尹江签字是职务行为，代表民生公司，根据老鸭庄信用社和雅达公司出具的证明、决算书、工程补充协议能够相互佐证尹双某个人对涉案房屋享有处分权，故对以上证据予以采信；3、对于付款明细表，该表中付款明细虽扣减了4000000元的贷款及建国路四套房抵顶涉案房屋价款的983369元及其他房款明细，尹双某自认单就涉案房屋收到款项1585.7068万，但纵观该付款明细表，除了有时间记载的给付明细外，其他大部分付款明细并未备注付款项目，尹双某也自认该总表对账单不仅包括了涉案房屋款项的给付，还包括了燕通住宅楼一栋7层中的A单元602、702，C单元601、701，C单元602、702号三套楼房中的部分价款，该表仅有李某签字，没有民生公司盖章或其负责人签字，仅能证明李某付款的金额，不能证明民生公司作为付款主体已经实际给付过款项的具体数额，故对尹双某提交的该证据证明民生公司付款金额的证明内容不予认定；4、对于张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表，系公权力部门出具并加盖公章，真实性予以采信。对于李某提交的由尹双某签字的房款凭单，其上有尹双某签字认可，应予认定，对于其他挂账消费单据，因未有尹双某签字，不予认定，与本案不属于同一法律关系，不应从欠付房款中扣减。对于民生公司提交的9张付款单据，其上有雅达公司的盖章，但未有尹双某签字，民生公司拟证明主体为雅达公司，但以上付款单据明细能够与尹双某个人提交的付款明细表中的给付时间相互吻合，能进一步印证虽盖有雅达公司印章，但尹双某为实际收款人。故对民生公司该证据的证明目的不予认定。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉权及实体权利，根据本院认证意见能够证实尹双某为本案适格主体，民生公司亦认可自己为协议签订相对方，尹双某以雅达公司名义与民生公司签订的房屋买卖协议没有违反法律规定，应为有效，故尹双某依法享有雅达公司与民生公司签订的房屋买卖协议中确定的权利。关于尹双某能否变更诉讼请求的问题，首先，从程序上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条，当事人增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。第三十五条，告知当事人变更诉求后，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件情况重新指定举证期限。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉求，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。纵观以上规定，举证期限应在法庭辩论结束前，故当事人的变更诉请也应认定为在法庭辩论结束前提出较为适宜。本案，本院为了查明案件事实，多次组织双方当事人进行法庭调查，并多次举证、质证、多轮法庭辩论，尹双某变更诉讼请求应当准许，并未超期；其次，本案第一次庭审中尹双某的诉求第三项也提出了解除合同，但李某一方对尹双某代理人李凤武的代理身份提出异议，第二次庭审，尹双某委托了律师代为诉讼并再一次明确了诉求，并未变更诉讼请求，相反还放弃了其他两项诉求；第三，尹双某变更诉求是因为事实和理由发生了变更，尹双某通过调取证据发现民生公司已成立清算组，在不具备清偿能力的情况下据以明确诉求，应视为其对事实和法律上的陈述等主张的补充更正，属于当事人举证责任和举证能力的范畴，不属于变更诉讼请求的情形。综上，尹双某提出的诉讼请求并未超过法律规定的期限。关于房屋买卖协议是否应当解除，根据付款明细表中的付款时间，从房屋买卖协议签订至今已经九年之久，民生公司仍未能将涉案房屋房款予以付清，且结合现有证据也不能认定李某应当对剩余房款承担付款义务，尹双某权益亦无法得到保障，尹双某提交的由张家口市桥东区行政审批局出具的民生公司股东会决议、公司登记备案申请书、公司内资企业登记基本情况表能够佐证证实民生公司经营不善，面临破产，且时隔九年房款仍未能付清，根据付款明细表记载的最后一笔付款时间为2014年11月11日，该时间截止到现在也已有三年之余，而成立清算组和召开股东会时间为2015年5月22日，基于此，依照法律规定，尹双某有理由相信民生公司已不具备清偿能力，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于民生公司迟延履行债务，已经构成了违约，该迟延履行行为足以影响到合同目的的实现，故尹双某要求解除与民生公司签订的房屋买卖协议的诉请应予支持。至于协议解除后的法律后果，尹双某庭审中要求另案解决，属于对其实体权利的一种处分，根据民事诉讼法不告不理的基本原则，应当准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
原告尹双某与被告李某、第三人李明、张家口民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出（2016）冀0702民初1359号民事判决，判后被告李某不服，上诉于河北省张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院于2017年4月11日作出（2017）冀07民终371号民事裁定，以李某对还款协议约定的内容是否有处分权以及李某是如何继承两份房屋买卖合同的权利义务为由，裁定撤销我院（2016）冀0702民初1359号民事判决，并发回我院重审。我院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹双某的委托诉讼代理人陈绍桐、李剑、被告李某的委托诉讼代理人马丽云、陈晓丹、第三人民生公司的委托诉讼代理人高璐、李盛、第三人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

解除尹双某以张家口市雅达建筑装璜工程有限公司名义与张家口民生房地产开发有限公司于2008年6月5日签订的房屋买卖合同。案件受理费100元，由张家口民生房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。