尹某某与湖北大地基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）尹某某。
委托代理人王晋、张敏，湖北诚业律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖北大地基置业有限公司。
法定代表人肖玉。
委托代理人陈守邦、郑锴，湖北陈守邦律师事务所律师。

原告尹某某诉被告湖北大地基置业有限公司（以下简称大地基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月6日立案受理后，依法由审判员裴芝梅担任审判长，与审判员林玲、人民陪审员邓世春适用普通程序公开开庭进行了审理，于2013年5月12日作出（2012）鄂宜都民初字第00136号民事判决书。被告湖北大地基置业有限公司对判决不服提出上诉，宜昌市中级人民法院于2014年4月24日作出（2013）鄂宜昌中民二终字第00311号民事裁定书，裁定撤销湖北省宜都市人民法院（2012）鄂宜都民初字第00136号民事判决，全案发回宜都市人民法院重新审判。本院于2014年8月18日受理后，重新组成合议庭，依法由审判员吴泽新担任审判长，与审判员曹光荣、人民陪审员刘劲松组成合议庭，于2014年9月26日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹某某及其委托代理人王晋、张敏，被告湖北大地基置业有限公司委托代理人陈守邦、郑锴到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
经审理查明，原、被告双方于2010年8月31日签订商品房买卖合同，合同约定：（1）合同第三条原告所购商品房基本情况：原告购买被告第10幢B区38-1／38-2号商铺，主体结构为框架结构。该商品房建筑面积共105.24平方米，其中：套内建筑面积99.12平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积6.12平方米。合同第一条项目建设依据：商铺土地使用年限自2010年4月30日至2050年4月29日。（2）合同第五条计价方式及价款：该商品房单价为每平方米19602.45元，总房价款2062962元。（3）合同第六条付款方式及期限：合同签订之日，支付首付款200000元，同年9月4日之前补齐首付款1032962元；剩余房款原告用银行按揭方式一次性付清。（4）合同第七条逾期付款违约责任：预期付款在30日之内，原告应向被告按日支付预期应付款万分之三的违约金。预期超过30日，被告有权解除合同；原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付之日止，原告应向被告按日支付预期付款万分之4的违约金。（5）合同第九条交房期限及条件：被告应在2011年10月31日前，将商品房交付原告使用。（6）第十二条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人（即被告）应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（即原告）。被告未在规定期限内书面通知原告的，原告有权退房。（7）合同第二十二条：该合同为本合同，后有7份附件。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。（8）合同附件一：合同所附36-1／36-2、38-1／38-2至48-1／48-2商铺平面图载明，商铺门面宽度为4.2米。（9）合同附件六补充协议约定：原告选择按揭付款方式的，应予本合同签订后15日内签署《借款合同》；原告未按约定的期限签署《借款合同》，致使未按本合同约定期限支付全部房款的，视为付款违约，原告应按本合同约定承担违约责任。合同签订后，原告于当天支付首付款200000元，同年9月24日补齐首付款余额1302962元，同年12月14日与中国人民建设银行三峡支行签订《借款合同》，按揭贷款560000元，于2011年12月22日转入被告银行账户。
同时查明：被告在与原告签订商品房买卖合同之前，于2010年5月30日对宜都雅斯国际广场原告购买的10#-B区38-1／38-2与相邻的39-1／39-2之间进行了变更设计，增加了伸缩缝，致使原告的商铺门面宽度由合同约定的4.2米变为3.8米，商铺室内面积缩小。商铺毛坯建成后，被告通知原告看房，原告指出了商铺存在的瑕疵。之后，被告将原告商铺靠北的墙壁拆除，与相邻的39-1／39-2商铺共一堵墙，原告商铺室内面积达到合同的约定。因商铺主体为框架结构，原告商铺门面宽度无法整改。对此，双方进行商议，被告表示愿意给予一定的补偿，因补偿数额存在差异，双方协商未果。被告对商铺进行整改后，于2011年11月20日交房，原告签字确认，商铺整改后的面积与合同约定多出0.08平方米，原告补交差额款1568元。2011年11月，经营黄金等饰品的个体工商户许某先后租赁相连的35-1／35-2、36-1／36-2、37-1／37-2（业主：严铁兵）、38-1／38-2（业主：本案原告尹某某）4个商铺，同年11月17日与37-1／37-2号商铺业主严铁兵签订商铺租赁合同，租赁期限自2011年12月1日起至2015年11月30日止，年租金170000元。同年11月20日与38-1／38-2商铺业主本案原告尹某某签订商铺租赁合同，租赁期限自2011年12月10日起至2015年12月9日止，年租金140000元。因该商铺门面宽度较窄、室内构造柱裸露、与39-1／39-2商铺之间出现的缝隙使用白铁皮包住、存在渗漏的隐患等瑕疵，致使原告商铺年租金少于37-1／37-2号商铺30000元。原告与被告协商未成，遂诉至本院。要求判决被告违约并赔偿原告损失350000元（按10-12年每年少30000元租金收入计算）。诉讼中，本院根据案件事实作出的认定与原告的主张不一致，原告根据本院释明变更诉讼请求，申请本院委托鉴定机构根据被告所交房屋不符合合同约定存在瑕疵所造成的商铺价值贬损进行鉴定，鉴定的结果即为原告的诉讼请求。本院根据原、被告双方的选择，以（2012）都鉴字第24号司法鉴定委托书委托湖北长信资产评估有限公司进行鉴定。该公司2013年3月27日鄂长信鉴报字（2013）第005号鉴定报告的结果是原告商铺因不符合合同约定存在瑕疵与相邻商铺相比商业价值贬损的损失为249756.80元。

本院认为：原、被告双方于2010年8月31日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。按照双方所签合同第三条：原告所购商铺的套内建筑面积为99.12平方米；第二十二条及合同附件（一）：原告所购商铺的门面宽度为4.2米。根据被告提交的证据材料表明，被告在与原告签订商品房买卖合同之前，于2010年5月30日就对宜都雅斯国际广场原告购买的10#-B区38-1／38-2与相邻的39-1／39-2之间进行了变更设计，增加了伸缩缝，致使原告的商铺门面宽度由合同约定的4.2米变为3.8米，商铺室内面积缩小。被告一直未履行告知义务。商铺毛坯建成后，被告通知原告看房，原告指出了商铺存在的瑕疵，被告存在违约事实。被告辩称原告认为其所购商铺存在瑕疵，商铺存在质量问题，原告没有提供相应证据证明，且被告所建商铺已经相关职能部门验收，并有宜昌市中级人民法院的生效判决佐证，被告所建商铺没有质量问题。如果原告所购商铺存在质量问题，就应按照合同法第111条的规定有选择性地要求被告承担相应的责任。本院认为，被告所交商铺不符合合同约定，表明被告违约，按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告虽然对原告商铺进行了整改，采取了补救措施，但仍存在门面宽度由4.2米变成3.8米、室内构造柱裸露、与39-1／39-2商铺之间出现的缝隙使用白铁皮包住、存在渗漏隐患等瑕疵，致使商铺价值贬损，现原告按照《中华人民共和国合同法》第112条、113条的规定，要求被告赔偿这一损失，其诉讼请求应予支持。被告辩称，应按照《合同法》第111条有选择性的承担相应责任。本院认为，《合同法》第111条是对质量不符合约定的违约责任的规定。承担违约责任的目的是赔偿受损害方因违约所受到的损失，适用《合同法》第111条的规定仍不能完全赔偿违约损失的，受损害方可以请求违约方赔偿损失，直至损失得到完全赔偿，因此，该条款规定的违约责任并不排斥其他违约责任方式的适用。关于被告辩称鉴定报告不具有科学性，不能比照相邻商铺的租金来认定商铺贬损损失问题。重审中，本院通知鉴定人出庭接受原、被告双方的询问，鉴定人当庭进行说明，在资产评估准则中对损失的鉴定有成本法、市场法和收益法三种鉴定方法，本次鉴定采用房屋资产评估的收益法对原告的商铺贬损损失进行鉴定符合准则规定，并无不妥。对被告提出的鉴定报告不具有科学性的主张本院不予支持。庭审中，经本院询问被告是否申请重新鉴定，被告明确表示不申请重新鉴定。因此，对原告商铺的贬损损失应依照鉴定意见书认定为249756.80元。
关于原告主张逾期交房违约金问题。原、被告之间约定交房日期为2011年10月31日前，实际交房日期为2011年11月20日，被告逾期交房20天。原告于2014年9月26日在本院开庭审理中提出逾期交房违约金的主张，被告认为原告主张逾期交房违约金的请求已超过二年的诉讼时效。虽然原告提供的《维权书》能证明原告曾对逾期交房进行过维权，但无法证实维权的时间，不符合诉讼时效中断的规定。因此，被告辩称理由成立，本院予以支持，对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张本院不予支持。
被告的反诉请求分两部分组成，一是首付款迟延20天的违约金4997.77元，原告没有异议；二是按揭贷款支付余额迟延90天的违约金20160元，原告持有异议。其理由：一是贷款合同补充协议未写明签约时间，不能证明原告履约超期；二是被告未及时配合在贷款协议上盖章担保，导致原告贷款协议签订迟延，付款迟延。合同附件六补充协议约定：原告选择按揭付款方式的，应予本合同签订后15日内签署《借款合同》；原告未按约定的期限签署《借款合同》，致使未按本合同约定期限支付全部房款的，视为付款违约。《借款合同》签订时间为本合同签订后15日内，约定明确；关于被告未及时配合在贷款协议上盖章担保，导致原告贷款协议签订迟延。原告未能提供有效证据支撑这一反驳理由，本院不予采纳。被告要求原告支付逾期付款违约金25157.77元的反诉请求，本院应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）湖北大地基置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）尹某某位于雅斯国际广场10幢B区38-1、38-2的商铺价值贬损损失249756.80元。
二、原告（反诉被告）尹某某于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）湖北大地基置业有限公司预期付款违约金25157.77元。
上述一、二项冲抵后被告湖北大地基置业有限公司应付原告尹某某商铺贬值损失费224599.03元，于本判决生效后十五日内付清。
三、驳回原告尹某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5382元，反诉受理费429元，鉴定费10000元，合计人民币15811元，由原告（反诉被告）尹某某负担765元，被告（反诉原告）湖北大地基置业有限公司负担15046元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　吴泽新 审　判　员　　曹光荣 人民陪审员　　刘劲松

书记员：张阳