尚奇勋与三河市城美房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

尚奇勋
刘克祥（北京国典律师事务所）
三河市城美房地产开发有限公司
周忠华（北京东岩律师事务所）
唐浩波（北京东岩律师事务所）

原告（反诉被告）尚奇勋，加拿大国籍华人。
委托代理人刘克祥，北京市国典律师事务所律师。
被告（反诉原告）三河市城美房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊电厂桥南。
法定代表人任树国，董事长。
委托代理人周忠华，北京市东岩律师事务所律师。
委托代理人唐浩波，北京市东岩律师事务所律师。
原告尚奇勋与被告三河市城美房地产开发有限公司合同纠纷一案及反诉原告三河市城美房地产开发有限公司与反诉被告尚奇勋合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚奇勋及其委托代理人刘克洋，被告委托代理人周忠华、唐浩波到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告分别于2014年11月20日、2014年11月25日向本院提出测绘申请书，申请本院选取测绘机构对涉案房屋使用面积、涉案房屋前被告停车场入口及入口顶棚是否占用了原告停车场面积及占用了多少面积进行测绘。本院分别于2015年7月29日、7月30日将鉴定机构出具的司法鉴定意见书向原、被告进行了送达。被告于2015年12月14日向本院提出鉴定申请书，申请本院委托鉴定机构对其持有的2010年元月12日《申请》中“申请人”签字处“尚奇勋”的签名系尚奇勋、尚奇颖、王玉林、尚某四人中的何人书写进行笔迹鉴定，后于2016年2月5日放弃该笔迹鉴定申请。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应按该协议书的约定履行自己的义务。
本诉部分，原告提交的证据一《土地使用权证》、证据二《房屋所有权证》、证据三《协议书》、证据五《书面通知书》、证据六《证明》、证据十三三河市房权证燕字第××号《房屋所有权证》、证据十四《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、证据十五三河市房权证燕字第××号《房屋所有权证》，被告对其真实性认可，本院依法予以确认。原告提交的证据四《停工通知》、证据十二施工现场照片，形成于原、被告签订协议书之前，与本案无关联性，本院依法不予确认。原告提交的证据七《面积测量报告书》，系原告单方委托相关机构所出具，且被告对其计算方法不予认可，故本院依法不予采信。原告提交的证据八《书面通知书》，系复印件，且被告不予认可，本院依法不予确认。原告提交的证据九《书面通知书》，已由被告物业经理签收，本院依法予以确认。原告提交的证据十《书面通知书》及证据十一《回复》，二者能够相互结合，共同证明原告发出了通知书，被告进行了回复，故对该两份证据，本院依法予以确认。原告提交的证据十六中的《损失明细》系原告自行估算所得，出入境记录打印件无法确定与本案关联性且没有差旅费具体数额，被告不予认可，故对该部分证据，本院不予确认；鉴定费票据原件3张，本院依法予以确定。被告提交的证据一《协议书》、证据七尚奇勋证明（收条），原告无异议，本院依法予以确认。被告提交的证据二《设计平面图》，原告对其真实性无异议，本院依法予以确认。被告提交的证据三《申请》，原告不予认可，且在鉴定过程中被告亲属王玉林承认系其书写，故本院对其证明力不予确认。被告提交的证据四被告工程经办人《证明》，属证据种类中的证人证言，其内容与证人当庭陈述存在矛盾之处，且证明人与被告之间存在利害关系，故本院对其证明力不予确认。被告提交的证据五《河北省建设工程竣工验收备案证明书》及证据六《三河市城美房地产开发有限公司房产面积测绘报告》和诉争房产的房屋产权图，系依法形成，符合证据特性，本院对其证明力依法予以确认。
被告在履行协议书过程中是否存在违约，应依据双方签订的协议书及本院依法认定的证据来判断。对于原告主张的被告应交付的3800平方米房屋的面积问题，原告主张为使用面积，被告主张为建筑面积，协议书第2页（2）新建商业用房补偿①约定“乙方将位于102国道南侧，新世纪商场对面的新建楼盘中补偿给甲方3800平方米的商业用房”，并未明确约定是使用面积还是建筑面积，属约定不明，此时应按照合同的文义解释及体系解释原则进行解释，根据协议书第2页（2）新建商业用房补偿②约定“上述面积的误差确定，最终以政府部门认可的实测建筑面积为准”，并参照建筑行业惯例，被告补偿给原告3800平方米商业用房的面积应理解为建筑面积，故被告在交付给原告的房屋面积问题上不存在违约。对于原告主张的被告未按照协议约定向原告交付设计图纸问题，被告虽提交了证据三2010年元月12日申请人为“尚奇勋”的《申请》并申请笔迹鉴定，证据四2010年1月6日被告工程经办人《证明》并申请证人李某出庭作证予以反驳，但双方在协议书中已明确约定联系人、联系方式作为双方交流及传递文件的渠道，即使原告亲属王玉林代替原告领取了被告方设计图纸电子版，也与协议书的约定不符，故被告的该项抗辩不能成立，本院认定被告在此问题上构成违约。对于原告主张的被告的停车场入口及入口顶棚占用原告停车场面积问题，鉴定机构出具的沧科司鉴（2015）建字第28-1号鉴定意见书经原、被告双方充分质证及本院审查，符合证据相关特性，本院予以采信。依据该鉴定意见书，可以认定被告停车场占用了原告停车场面积8.38㎡。对于原告主张的被告建设的步行梯、通风井占用原告使用面积问题，经本院现场勘验，原告所述的步行梯及通风井存在，但步行梯系整座大楼上下通行的必备通道，是进入公共使用面积必须分摊的；通风设施亦是设计必需的项目，且已经相关部门竣工验收，诉争房屋作为整座大楼的一部分，其所有权人即原告对此应负有相应的容忍义务。对于原告主张的被告未协助其办理涉案房屋产权证问题，涉案房屋已于2012年3月21日交付原告，此后涉案房屋是否需要办理产权证、何时办理产权证的主动权已转移至原告，原告对此负有更大的义务，被告仅负有协助义务，但原告未提交证据证明其曾要求被告履行办理涉案房屋产权证的协助义务，故不能认定被告在此问题上存在违约行为。对于原告主张的被告违规占用涉案房屋西侧消防通道作为车库出口通道造成原告房屋重大火灾安全隐患的问题，因该情况在双方协议书中未作约定且整栋大楼已竣工验收合格，故不能认定被告在此项上存在违约行为。原告若认为被告的该项行为对其房屋构成火灾隐患，可依法请求相关部门进行处理。原告依据其主张的上述被告违约行为，并按照双方协议书第五条第2款的约定提出第一项诉讼请求，要求被告支付违约金500万元，但该条款系对原告单方违约责任的约定，不能适用对等原则要求被告承担向其支付违约金500万元的违约责任。故对原告的该项诉讼请求，本院不予维护。原告依据其单方委托的测绘机构出具的《面积测量报告书》及诉讼中鉴定机构出具的《第28-1号鉴定意见书》提出第二项诉讼请求，要求被告赔偿其806.38平方米商业用房面积，如前所述，双方协议书约定的房屋面积应理解为建筑面积，根据本院采信的被告证据六中的《三河市城美房地产开发有限公司房产面积测绘报告》，可以认定被告向原告交付的房屋建筑面积为3799.18平方米；同时根据《第28-1号鉴定意见书》，可以认定被告占用原告停车场面积8.38平方米，但停车场系商业用房的附属设施，与商业用房补偿性质不同，不应按照商业用房面积标准对停车场使用面积进行赔偿。故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予维护。原告对被告占用其停车场使用面积的行为，可依法采取其他方式予以解决。原告提出的被告应协助其办理相关产权证的第三项诉讼请求，符合双方协议书约定，且被告明确表示同意，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以维护。因办理涉案房屋产权证必然产生相关费用，双方就此应按照协议书第四条乙方的权利和义务2、乙方的义务（三）乙方交付给甲方的商业用房应符合的标准⑦的约定自行负责各自的费用，根据国家法律、法规及相关政策确定承担费用的主体。原告提出的被告赔偿其经济损失1650万元的第四项诉讼请求，我国现行法律、行政法规对所有权人未取得其名下产权证的房屋不得装修利用、不得对外出租无相关规定，原告依据其提交的证据十六中的《损失明细》、出入境记录打印件、2014年9月30日房屋面积测量费票据主张的损失，均系原告对被告交付的房屋面积发生异议，拒绝进行装修、对外出租等利用行为所产生以及由此产生的诉讼成本，故应由原告自行承担。本院依据证据采信情况确定2015年7月23日司法鉴定费票据两张的负担方。
反诉原告的各项诉讼请求是否应予维护，应依据反诉原告提交的证据并结合相关法律规定来判断。对于反诉原告要求反诉被告立即办理涉案房屋过户手续的第一项请求，与本诉部分原告的第三项诉讼请求是一个问题的两个方面，本院已在本诉部分对此问题予以了阐述，双方均应依照协议书及法律规定行使权利、履行协助义务，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法予以维护。对于反诉原告要求反诉被告承担涉案房屋自2012年1月起的全部房产税的第二项诉讼请求，因涉案房屋已交付反诉被告占有使用，反诉被告已成为涉案房屋的实际业主，自房屋建成后30日内起即2012年1月起，依法负有缴纳房产税的法定义务，但依据反诉原告提交的现有证据，无法区分反诉被告应缴纳的房产税数额，无法确定房产税滞纳金、罚款的发生是否属反诉被告的原因，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不在本案中处理。反诉原告可另行主张。对于反诉原告要求反诉被告给付其代为垫付的涉案房屋的专项维修资金607869元及自2013年12月11日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，反诉被告系涉案房屋的实际所有权人，依照《住宅专项维修资金管理办法》的规定应交存涉案房屋的住宅专项维修资金，无论反诉被告何时取得产权证，该项费用均应依法依规交存而不会免除。因双方发生纠纷导致反诉被告未能按时交存住宅专项维修资金而由反诉原告先行垫付，由此产生的利息损失，反诉被告亦应给付反诉原告。故对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法予以维护。对于反诉原告要求反诉被告给付其代为垫付的涉案房屋的供暖费167189.90元的诉讼请求，因涉案房屋已于2012年3月21日交付反诉被告使用，是否交纳供暖费应由反诉被告自行决定，且反诉原告就该项主张向本院提交的相关票据载明的供热面积不确定、票载单价与反诉原告当庭陈述不一致，无法确定供暖费的具体数额，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法不予维护。综上，原告各项诉讼请求及反诉原告各项诉讼请求中的合理部分，本院依法予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条  、第五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  ，并参照《住宅专项维修资金管理办法》第六条  之规定，判决如下:
一、被告三河市城美房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告尚奇勋将被告名下的维多利亚A、D座公寓式办公楼西侧独立商业用房（房产证号为三河市房权证燕字第××号）变更登记到原告名下（变更登记过程中产生的费用，双方应根据国家法律法规及相关政策确定费用的承担主体，并自行负责各自的费用）。
二、反诉被告尚奇勋给付反诉原告三河市城美房地产开发有限公司代为垫付的维多利亚A、D座公寓式办公楼西侧独立商业用房专项维修资金人民币607869元及利息（自2013年12月11日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告尚奇勋的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告三河市城美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费20000元，由原告尚奇勋负担10000元，由被告三河市城美房地产开发有限公司负担10000元（由被告于本判决生效后七日内直接给付原告）。本诉案件受理费149300元，由原告尚奇勋负担149000元（已向本院预交），由被告三河市城美房地产开发有限公司负担300元（于本判决生效后七日内向本院交纳）；反诉案件受理费14392元，由反诉原告三河市城美房地产开发有限公司负担6183元（已向本院预交），由反诉被告尚奇勋负担8209元（于本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，原、被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应按该协议书的约定履行自己的义务。
本诉部分，原告提交的证据一《土地使用权证》、证据二《房屋所有权证》、证据三《协议书》、证据五《书面通知书》、证据六《证明》、证据十三三河市房权证燕字第××号《房屋所有权证》、证据十四《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、证据十五三河市房权证燕字第××号《房屋所有权证》，被告对其真实性认可，本院依法予以确认。原告提交的证据四《停工通知》、证据十二施工现场照片，形成于原、被告签订协议书之前，与本案无关联性，本院依法不予确认。原告提交的证据七《面积测量报告书》，系原告单方委托相关机构所出具，且被告对其计算方法不予认可，故本院依法不予采信。原告提交的证据八《书面通知书》，系复印件，且被告不予认可，本院依法不予确认。原告提交的证据九《书面通知书》，已由被告物业经理签收，本院依法予以确认。原告提交的证据十《书面通知书》及证据十一《回复》，二者能够相互结合，共同证明原告发出了通知书，被告进行了回复，故对该两份证据，本院依法予以确认。原告提交的证据十六中的《损失明细》系原告自行估算所得，出入境记录打印件无法确定与本案关联性且没有差旅费具体数额，被告不予认可，故对该部分证据，本院不予确认；鉴定费票据原件3张，本院依法予以确定。被告提交的证据一《协议书》、证据七尚奇勋证明（收条），原告无异议，本院依法予以确认。被告提交的证据二《设计平面图》，原告对其真实性无异议，本院依法予以确认。被告提交的证据三《申请》，原告不予认可，且在鉴定过程中被告亲属王玉林承认系其书写，故本院对其证明力不予确认。被告提交的证据四被告工程经办人《证明》，属证据种类中的证人证言，其内容与证人当庭陈述存在矛盾之处，且证明人与被告之间存在利害关系，故本院对其证明力不予确认。被告提交的证据五《河北省建设工程竣工验收备案证明书》及证据六《三河市城美房地产开发有限公司房产面积测绘报告》和诉争房产的房屋产权图，系依法形成，符合证据特性，本院对其证明力依法予以确认。
被告在履行协议书过程中是否存在违约，应依据双方签订的协议书及本院依法认定的证据来判断。对于原告主张的被告应交付的3800平方米房屋的面积问题，原告主张为使用面积，被告主张为建筑面积，协议书第2页（2）新建商业用房补偿①约定“乙方将位于102国道南侧，新世纪商场对面的新建楼盘中补偿给甲方3800平方米的商业用房”，并未明确约定是使用面积还是建筑面积，属约定不明，此时应按照合同的文义解释及体系解释原则进行解释，根据协议书第2页（2）新建商业用房补偿②约定“上述面积的误差确定，最终以政府部门认可的实测建筑面积为准”，并参照建筑行业惯例，被告补偿给原告3800平方米商业用房的面积应理解为建筑面积，故被告在交付给原告的房屋面积问题上不存在违约。对于原告主张的被告未按照协议约定向原告交付设计图纸问题，被告虽提交了证据三2010年元月12日申请人为“尚奇勋”的《申请》并申请笔迹鉴定，证据四2010年1月6日被告工程经办人《证明》并申请证人李某出庭作证予以反驳，但双方在协议书中已明确约定联系人、联系方式作为双方交流及传递文件的渠道，即使原告亲属王玉林代替原告领取了被告方设计图纸电子版，也与协议书的约定不符，故被告的该项抗辩不能成立，本院认定被告在此问题上构成违约。对于原告主张的被告的停车场入口及入口顶棚占用原告停车场面积问题，鉴定机构出具的沧科司鉴（2015）建字第28-1号鉴定意见书经原、被告双方充分质证及本院审查，符合证据相关特性，本院予以采信。依据该鉴定意见书，可以认定被告停车场占用了原告停车场面积8.38㎡。对于原告主张的被告建设的步行梯、通风井占用原告使用面积问题，经本院现场勘验，原告所述的步行梯及通风井存在，但步行梯系整座大楼上下通行的必备通道，是进入公共使用面积必须分摊的；通风设施亦是设计必需的项目，且已经相关部门竣工验收，诉争房屋作为整座大楼的一部分，其所有权人即原告对此应负有相应的容忍义务。对于原告主张的被告未协助其办理涉案房屋产权证问题，涉案房屋已于2012年3月21日交付原告，此后涉案房屋是否需要办理产权证、何时办理产权证的主动权已转移至原告，原告对此负有更大的义务，被告仅负有协助义务，但原告未提交证据证明其曾要求被告履行办理涉案房屋产权证的协助义务，故不能认定被告在此问题上存在违约行为。对于原告主张的被告违规占用涉案房屋西侧消防通道作为车库出口通道造成原告房屋重大火灾安全隐患的问题，因该情况在双方协议书中未作约定且整栋大楼已竣工验收合格，故不能认定被告在此项上存在违约行为。原告若认为被告的该项行为对其房屋构成火灾隐患，可依法请求相关部门进行处理。原告依据其主张的上述被告违约行为，并按照双方协议书第五条第2款的约定提出第一项诉讼请求，要求被告支付违约金500万元，但该条款系对原告单方违约责任的约定，不能适用对等原则要求被告承担向其支付违约金500万元的违约责任。故对原告的该项诉讼请求，本院不予维护。原告依据其单方委托的测绘机构出具的《面积测量报告书》及诉讼中鉴定机构出具的《第28-1号鉴定意见书》提出第二项诉讼请求，要求被告赔偿其806.38平方米商业用房面积，如前所述，双方协议书约定的房屋面积应理解为建筑面积，根据本院采信的被告证据六中的《三河市城美房地产开发有限公司房产面积测绘报告》，可以认定被告向原告交付的房屋建筑面积为3799.18平方米；同时根据《第28-1号鉴定意见书》，可以认定被告占用原告停车场面积8.38平方米，但停车场系商业用房的附属设施，与商业用房补偿性质不同，不应按照商业用房面积标准对停车场使用面积进行赔偿。故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予维护。原告对被告占用其停车场使用面积的行为，可依法采取其他方式予以解决。原告提出的被告应协助其办理相关产权证的第三项诉讼请求，符合双方协议书约定，且被告明确表示同意，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以维护。因办理涉案房屋产权证必然产生相关费用，双方就此应按照协议书第四条乙方的权利和义务2、乙方的义务（三）乙方交付给甲方的商业用房应符合的标准⑦的约定自行负责各自的费用，根据国家法律、法规及相关政策确定承担费用的主体。原告提出的被告赔偿其经济损失1650万元的第四项诉讼请求，我国现行法律、行政法规对所有权人未取得其名下产权证的房屋不得装修利用、不得对外出租无相关规定，原告依据其提交的证据十六中的《损失明细》、出入境记录打印件、2014年9月30日房屋面积测量费票据主张的损失，均系原告对被告交付的房屋面积发生异议，拒绝进行装修、对外出租等利用行为所产生以及由此产生的诉讼成本，故应由原告自行承担。本院依据证据采信情况确定2015年7月23日司法鉴定费票据两张的负担方。
反诉原告的各项诉讼请求是否应予维护，应依据反诉原告提交的证据并结合相关法律规定来判断。对于反诉原告要求反诉被告立即办理涉案房屋过户手续的第一项请求，与本诉部分原告的第三项诉讼请求是一个问题的两个方面，本院已在本诉部分对此问题予以了阐述，双方均应依照协议书及法律规定行使权利、履行协助义务，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法予以维护。对于反诉原告要求反诉被告承担涉案房屋自2012年1月起的全部房产税的第二项诉讼请求，因涉案房屋已交付反诉被告占有使用，反诉被告已成为涉案房屋的实际业主，自房屋建成后30日内起即2012年1月起，依法负有缴纳房产税的法定义务，但依据反诉原告提交的现有证据，无法区分反诉被告应缴纳的房产税数额，无法确定房产税滞纳金、罚款的发生是否属反诉被告的原因，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不在本案中处理。反诉原告可另行主张。对于反诉原告要求反诉被告给付其代为垫付的涉案房屋的专项维修资金607869元及自2013年12月11日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，反诉被告系涉案房屋的实际所有权人，依照《住宅专项维修资金管理办法》的规定应交存涉案房屋的住宅专项维修资金，无论反诉被告何时取得产权证，该项费用均应依法依规交存而不会免除。因双方发生纠纷导致反诉被告未能按时交存住宅专项维修资金而由反诉原告先行垫付，由此产生的利息损失，反诉被告亦应给付反诉原告。故对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法予以维护。对于反诉原告要求反诉被告给付其代为垫付的涉案房屋的供暖费167189.90元的诉讼请求，因涉案房屋已于2012年3月21日交付反诉被告使用，是否交纳供暖费应由反诉被告自行决定，且反诉原告就该项主张向本院提交的相关票据载明的供热面积不确定、票载单价与反诉原告当庭陈述不一致，无法确定供暖费的具体数额，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法不予维护。综上，原告各项诉讼请求及反诉原告各项诉讼请求中的合理部分，本院依法予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  ，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条  、第五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  ，并参照《住宅专项维修资金管理办法》第六条  之规定，判决如下:

一、被告三河市城美房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告尚奇勋将被告名下的维多利亚A、D座公寓式办公楼西侧独立商业用房（房产证号为三河市房权证燕字第××号）变更登记到原告名下（变更登记过程中产生的费用，双方应根据国家法律法规及相关政策确定费用的承担主体，并自行负责各自的费用）。
二、反诉被告尚奇勋给付反诉原告三河市城美房地产开发有限公司代为垫付的维多利亚A、D座公寓式办公楼西侧独立商业用房专项维修资金人民币607869元及利息（自2013年12月11日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告尚奇勋的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告三河市城美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费20000元，由原告尚奇勋负担10000元，由被告三河市城美房地产开发有限公司负担10000元（由被告于本判决生效后七日内直接给付原告）。本诉案件受理费149300元，由原告尚奇勋负担149000元（已向本院预交），由被告三河市城美房地产开发有限公司负担300元（于本判决生效后七日内向本院交纳）；反诉案件受理费14392元，由反诉原告三河市城美房地产开发有限公司负担6183元（已向本院预交），由反诉被告尚奇勋负担8209元（于本判决生效后七日内向本院交纳）。

审判长：张景胜
审判员：马静波
审判员：张大力

书记员：刘满杰