尚某与杜某某、郑某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

尚某
杜某某
郑某某
高琼华（湖北沮城律师事务所）

原告尚某。
被告杜某某。
被告郑某某。
二
被告
委托代理人（特别授权代理）高琼华，湖北沮城律师事务所律师。
原告尚某诉被告杜某某、郑某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由审判员杨舒适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中被告杜某某、郑某某申请调解期15日，原告尚某表示同意。原告尚某、被告杜某某、郑某某及其委托代理人高琼华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:本案争议的焦点有二，一是原、被告间的房屋租赁合同是否为不定期租赁；二是原告的诉讼请求是否成立。
一、关于原、被告房屋租赁合同的期限问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  规定:“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。”关于合同的书面形式，合同法第十一条  规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”可以有形地表现所载内容的形式均可为合同书面形式。本案中，原、被告对同一标的物的租赁，分别于2003年12月18日和2009年11月5日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2004年2月18日至2009年2月18日；2009年11月19日至2012年11月18日。此后，原告仍在继续租赁被告的该房屋，但双方未再签订书面房屋租赁合同。其中，被告杜某某于2012年11月12日给原告出具“收条”，载明“收到尚某房租费33000元，2012年11月18日到2013年11月18日”。在该租赁期届满后，被告郑某某于2013年11月18日又给原告出具“收条”，载明“收到尚某2013年11月18日到2014年11月18日止的房屋租费20000元整（全年共计38000元整）。”2012年11月18日后，原告继续租赁被告的房屋，双方虽未再签订书面房屋租赁合同，但被告给原告出具的“收条”载明了双方对租赁物、租赁期限和租金的约定，双方通过“收条”的形式约定了房屋租赁合同的主要内容，亦为合同的一种书面形式。根据2013年11月18日“收条”所载明的情况，可以认定双方约定的房屋租赁期限为2013年11月18日至2014年11月18日。被告抗辩因未签订书面的租赁合同，双方之间形成的是不定期租赁合同的意见不能成立，本院不予支持。
二、关于原告的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条  规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条  的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原、被告约定的房屋租赁期限为2013年11月18日至2014年11月18日，租金为38000元，未对支付租金的期限进行约定，故原告只要在2014年11月18日前支付租金就不存在违约情形。合同法第二百二十七条  规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告无证据证明原告存在未支付或者迟延支付租金的情况，其提前解除合同违反了双方的约定。在审理过程中，原告于2014年8月8日自行搬离该租赁房屋，双方一致认可租赁合同于2014年8月8日解除，对此本院予以确认。被告在租赁期限届满前通知原告解除租赁合同、腾退房屋，在未与原告就解除租赁关系达成一致的情况下擅自对出租房屋断水、断电，影响了原告的经营，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”关于原告主张的2014年6月8日至8月8日2个月的营业损失、安置修理工投入，虽为原告实际损失，但原告提供的报表、“证明”不足以证明其具体损失数额，本院无法确认；关于原告主张的搬迁免收修理工租费，并非被告违约后必然发生的损失，系原告对其权利的处分行为，对此本院不予支持；关于原告主张的搬迁后业务损失，无证据证实，本院不予支持；关于原告主张的门店招牌损失，未提供证据证实，且被告也不认可是其拆除了原告的门店招牌，对此本院不予支持。综上所述，原告因被告的违约行为虽存在一定损失，但经本院释明后原告仍未提交充分证据证明其损失范围，故依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
驳回原告尚某的诉讼请求。
案件受理费减半收取2660元，由原告尚某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:本案争议的焦点有二，一是原、被告间的房屋租赁合同是否为不定期租赁；二是原告的诉讼请求是否成立。
一、关于原、被告房屋租赁合同的期限问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  规定:“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。”关于合同的书面形式，合同法第十一条  规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”可以有形地表现所载内容的形式均可为合同书面形式。本案中，原、被告对同一标的物的租赁，分别于2003年12月18日和2009年11月5日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2004年2月18日至2009年2月18日；2009年11月19日至2012年11月18日。此后，原告仍在继续租赁被告的该房屋，但双方未再签订书面房屋租赁合同。其中，被告杜某某于2012年11月12日给原告出具“收条”，载明“收到尚某房租费33000元，2012年11月18日到2013年11月18日”。在该租赁期届满后，被告郑某某于2013年11月18日又给原告出具“收条”，载明“收到尚某2013年11月18日到2014年11月18日止的房屋租费20000元整（全年共计38000元整）。”2012年11月18日后，原告继续租赁被告的房屋，双方虽未再签订书面房屋租赁合同，但被告给原告出具的“收条”载明了双方对租赁物、租赁期限和租金的约定，双方通过“收条”的形式约定了房屋租赁合同的主要内容，亦为合同的一种书面形式。根据2013年11月18日“收条”所载明的情况，可以认定双方约定的房屋租赁期限为2013年11月18日至2014年11月18日。被告抗辩因未签订书面的租赁合同，双方之间形成的是不定期租赁合同的意见不能成立，本院不予支持。
二、关于原告的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条  规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条  的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原、被告约定的房屋租赁期限为2013年11月18日至2014年11月18日，租金为38000元，未对支付租金的期限进行约定，故原告只要在2014年11月18日前支付租金就不存在违约情形。合同法第二百二十七条  规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告无证据证明原告存在未支付或者迟延支付租金的情况，其提前解除合同违反了双方的约定。在审理过程中，原告于2014年8月8日自行搬离该租赁房屋，双方一致认可租赁合同于2014年8月8日解除，对此本院予以确认。被告在租赁期限届满前通知原告解除租赁合同、腾退房屋，在未与原告就解除租赁关系达成一致的情况下擅自对出租房屋断水、断电，影响了原告的经营，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”关于原告主张的2014年6月8日至8月8日2个月的营业损失、安置修理工投入，虽为原告实际损失，但原告提供的报表、“证明”不足以证明其具体损失数额，本院无法确认；关于原告主张的搬迁免收修理工租费，并非被告违约后必然发生的损失，系原告对其权利的处分行为，对此本院不予支持；关于原告主张的搬迁后业务损失，无证据证实，本院不予支持；关于原告主张的门店招牌损失，未提供证据证实，且被告也不认可是其拆除了原告的门店招牌，对此本院不予支持。综上所述，原告因被告的违约行为虽存在一定损失，但经本院释明后原告仍未提交充分证据证明其损失范围，故依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

驳回原告尚某的诉讼请求。
案件受理费减半收取2660元，由原告尚某负担。

审判长：杨舒

书记员：田育建