富锦市农村信用合作联社与佳木斯凯联家居有限公司、霍某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

原告（申请执行人）：富锦市农村信用合作联社，住所地黑龙江省富锦市中央大街中段***号。法定代表人：张国举，理事长。委托诉讼代理人：蒋云奎，黑龙江君德律师事务所律师。被告（案外人）：佳木斯凯联家居有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区红旗路南段。法定代表人：孙淑芬，董事长。委托诉讼代理人：陈军，公司法律顾问。委托诉讼代理人：王东伟，公司法律顾问。被告（被执行人）：霍某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无职业，住黑龙江省富锦市。被告（被执行人）：张伟民，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。被告（被执行人）：佳木斯市远诚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区红旗路。法定代表人：倪金斌，执行董事。

原告富锦市农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行登记在被执行人张伟民名下、位于佳木斯市××区南义兴社区、产籍号：1-0751-001-000343号房产；2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因与霍某某、张伟民、佳木斯远诚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案向佳木斯市中级人民法院提起诉讼，并申请查封了张伟民名下、位于佳木斯市××区南义兴社区、产籍号：1-0751-001-000343号房产。2015年12月1日佳木斯市中级人民法院做出（2015）佳商初字第5号《民事判决书》，判令霍某某等人承担相应的还款和担保责任。判决书生效后原告申请强制执行。2016年9月本案被告佳木斯凯联家居有限公司对执行标的提出异议。佳木斯市中级人民法院于2016年12月14日做出（2016）黑08执异96号《执行裁定书》，裁定中止执行上述房产。原告认为，被告就上述执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决准许执行该执行标的。（一）被告佳木斯凯联家居有限公司不是争议房产的合法权利人。“福地家园住宅及凯联家居博览中心”是佳木斯宏基房地产开发有限公司开发的房地产项目，所有开发手续均在宏基公司名下，被告只是以联营为名挂靠宏基公司，借用其资质违法从事房地产开发。由于争议房产从未销售给被告，被告也未办理所有权证书，无权提出执行异议。（二）原告善意取得争议房产抵押权预告登记，应予保护。虽然刑事判决认定张新等人利用虚假文件在佳木斯市不动产登记管理局办理了《预购商品房抵押权预告登记证》，但原告当时不知道、也未同意、更未参与骗取登记证书。登记机关出具的登记证书具有对外公示的法律效力，原告基于对国家机关登记文件的信赖才发放了巨额贷款，即使登记有误责任也不在原告，被告佳木斯凯联家居有限公司的损失应向犯罪行为人和登记机关追缴，不能让原告代人受过，否则就没有必要设立不动产登记制度了。原告善意地信赖并依据登记文件发放了贷款，已发生法律效力的（2015）佳商初字第5号《民事判决书》已判决抵押人张伟民“在抵押担保合同约定的抵押担保范围内承担担保责任”，目前争议房产的《预购商品房预告登记证》以及原告的《预购商品房抵押权预告登记证》依然合法有效，法院应尊重国家机关登记文件的公示力及其法律效力。（三）被告佳木斯凯联家居有限公司对房屋被分割抵押存在过错，无权要求解除查封。2011年初被告法定代表人孙淑芬自愿将宏基公司名下的5张房卡交给张新让其帮忙贷款，事后不及时收回房卡导致房屋被分割抵押。孙淑芬知道房屋被测绘分割。刑事案件被告人白忠亮在2015年4月9日讯问笔录中交代，他和产权处测绘科的3个人去凯联家居进行分割测绘时，在一楼见到了张新和孙淑芬，还跟他们俩人打过招呼。当时要把第2、3、4、5层各分割16份。原告认为，多名测绘人员在楼内逐层测量，一一确认分割位置，持续时间较长，必须要有凯联家居人员配合才能完成，且当时孙淑芬就在楼内，她应当完全知情分户事宜。（四）裁定书据以认定事实的证据未经质证。本案是16起系列借款合同纠纷案中的一起，该批案件涉及本金高达8380万元，原告与异议人争议极大，依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条，应当进行听证。裁定书第4页倒数第二段中据以认定事实的六份证据中原告只见到过前三份的复印件。由于未举行听证，原告无法就这些证据的真实性、关联性发表意见。（五）裁定书对争议房产权利人的认定错误。根据不动产登记簿，争议房产已在张伟民名下办理了“预购商品房预告登记”，预告登记也是不动产登记的一种，所以争议房产是“已登记的不动产”，目前没有经过任何程序撤销登记证，该登记依然合法有效。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项，应当“按照不动产登记簿判断”将张伟民认定为争议房产的权利人。被告想成为权利人必须先通过某个程序将张伟民的“预购商品房预告登记”撤销，法院不能越过登记直接将争议房产变成“未登记的建筑物”。另外即使争议房产尚未登记，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项，也应“按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”权利人。本案中规划和施工许可等手续都是宏基公司名下，不能仅凭用地手续就将原告认定为房屋的权利人。如果宏基公司同意将争议房产登记在被告名下，张伟民就无法获得争议房产的机打《商品房买卖合同》，办不了抵押登记，原告就不会遭受损失。佳木斯凯联家居有限公司辩称，答辩人认为（2016）黑08执异96号执行裁定书证据充分，审判程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，查封房产为答辩人佳木斯凯联家居有限公司的房屋，被答辩人的诉讼请求没有任何事实依据及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人人诉讼请求。事实和理由：(一)答辩人是该争议房屋的合法权利人。答辩人是佳木斯市向阳区招商引资大型项目。2010年2月1日经佳木斯市政府佳政土字（2010）7号文件批准建设佳木斯市凯联家居博览中心项目。2010年2月4日办理黑佳国土资监字2010第07号用地许可证后获得了地号为1-52-1-100号土地使用权。答辩人与佳木斯宏基房地产开发有限公司签订了联营协议书，由宏基公司出具相关手续，答辩人提供建设资金负责该项目的征地、拆迁、回迁、组织建设工程、销售等全部工作，并向宏基公司缴纳了全部费用。该项目于2011年4月28日竣工并投入使用，由答辩人占有、使用至今。2013年2月6日，答辩人发现受骗向罪犯张新等追讨全部被骗房产，罪犯返还部分房屋其中4楼全部返还，答辩人办理了该4楼房权证。宏基公司出具文件证明房屋系答辩人财产并办理在答辩人名下。根据《最高人民法院办理执行复议的案件若干问题的规定》第二十五条：人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案中，虽然该房产的建设工程规划许可证、施工许可证载明其开发单位为宏基公司，但房产所处的土地使用权已于2010年4月登记在答辩人名下，且宏基公司已经出具文件将佳木斯凯联家居博览中心房屋登记在答辩人名下，所以答辩人是合法产权人。(二)本案中对于房屋的分割抵押是在答辩人不知情的情况下办理的，答辩人不存在任何过错。黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号刑事判决书中认定：张新、高艳冰等罪犯在2011年3月骗取答辩人整体大楼1-5层房卡，在未经答辩人同意的情况下，在佳木斯不动产管理局私自将答辩人房产分割抵押给远诚公司贷款。期间张新、高艳冰、倪金斌协调佳木斯市不动产登记管理局及佳木斯市郊区、富锦、汤原农村信用合作联社，伪造佳木斯宏基公司公章、财务专用章、法定代表人名章及国家机关婚姻登记证明及房屋买卖收据在佳木斯市不动产登记管理局将答辩人整体大楼1-5层房屋进行分割成65块并机打出商品房买卖合同，将答辩人的房屋虚假销售到张伟民、关善鑫等自然人名下，在不动产登记管理局办理了虚假的《预购商品房预告登记》和《预购商品房抵押权预告登记》。此判决书中认定了答辩人对于本案中房屋的分割抵押并不知情。(三)被答辩人具有过错，不具有善意取得争议房屋的抵押权预告登记，依据法律规定，应不予保护。本案中的不动产登记部门办理的虚假《预购商品房抵押权预告登记证》申请材料中的购房借款合同和抵押担保合同是被答辩人签订、提供的。但是此购房借款合同中的借款并没有实际发生，其目的是为张新、高艳冰、倪金斌等罪犯提供材料共同骗取《预购商品房抵押权预告登记证》。被答辩人原理事长韩建德（因该批贷款已经被富锦市检察院以违规发放贷款罪提起公诉并被富锦信用社予以撤职处分）在明知远诚公司以个人名义申请的涉农贷款被改变用途用于房地产开发后，仍指使被答辩人副主任蒋荣国将贷款申请报到被答辩人处，并在贷审会审批同意发放该贷款。在贷款审核过程中没有对自然人的基本情况、资产状况、抵押物进行认真调查，信贷员只是在放款的时候见到过借款人，在填写借款人基本情况的时候都是以前的表格顺便改几个数字，在借款申请书中信贷员和审查员都是一个人签字。这些违规操作足以证明被答辩人主观上具有恶意串通罪犯骗取答辩人房产的故意，客观上实施了违法行为。故被答辩人具有过错，不具备善意第三人的条件。被告霍某某、张伟民、佳木斯远诚房地产开发有限公司经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告富锦市农村信用合作联社、被告佳木斯凯联家居有限公司围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据。被告霍某某、张伟民、佳木斯远诚房地产开发有限公司经未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院确定如下案件事实：2012年7月20日原告与张伟民签订（富锦）农信个借字（2012）第136号个人借款合同，约定张伟民向原告借款1750万元用于在凯联家居博览中心购房。同日双方又签订抵押担保合同，约定以预购商品房进行抵押。后张伟民在佳木斯市不动产登记管理局办理了预购商品房预告登记，并向佳木斯市不动产登记管理局申请办理预购商品房抵押权预告登记，佳木斯市不动产登记管理局发放佳房预向字第201203716号预购商品房抵押权预告登记证,但该笔借款并未实际发放。2012年8月1日原告下属的富锦镇信用社与被告霍某某签订（富锦镇信用社）农信个借字（2012）第010002号个人借款合同，约定霍某某向信用社借款330万元用于购买农资，被告张伟民提供抵押担保。同日富锦镇信用社与张伟民签订抵押担保合同，张伟民同意以佳房预向字第201203716号预购商品房抵押权预告登记证项下房屋为霍某某借款提供抵押担保，2012年8月2日信用社将330万元贷款划入被告霍某某的账户。2012年8月7日被告远诚公司出具承诺书，承诺借款人和抵押人不能归还贷款本息时，由其承担一切责任偿还贷款本息。后原告就拖欠贷款提起诉讼，本院（2015）佳商初字第5号民事判决：一、被告霍某某与佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告富锦市农村信用合作联社借款本金330万元及利息；二、被告张伟民在抵押合同约定的抵押担保范围内承担担保责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号刑事判决认定，被告人张新以帮助凯联公司贷款为由拿走凯联家居博览中心房卡，未经凯联公司同意，将房卡分割、抵押，为远诚公司贷款。期间张新协调佳木斯市不动产登记管理局及佳木斯向阳信用社等金融机构相关人员，高艳冰、倪金斌、白忠亮伪造宏基公司的公章、财务专用章、法定代表人名章、房屋买卖收据，伪造自然人名章和婚姻登记证明等，在佳木斯市不动产管理局将凯联家居博览中心5张房卡中的2-4层房卡分割，机打出商品房买卖合同，并加盖伪造的宏基公司的公章、法定代表人名章等，将凯联家居博览中心房产虚假销售到张伟民、关善鑫等自然人名下，并在不动产管理局办理了相关的预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。(2015佳商初字第5号案件受理前，依据原告的申请，本院进行诉前保全查封了争议房产。民事判决书生效进入执行程序后，佳木斯凯联家居有限公司作为案外人提出异议，认为其是争议房产所有人，张新等人未经其同意，采取伪造公章、自然人名章、房屋买卖协议方式，将其所有的房产虚拟卖售到张伟民名下并申请贷款，侵犯了其合法权益，要求停止对争议房产的执行。执行局认为案外人的异议理由成立，裁定中止对争议房产的执行，原告提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，关于佳木斯凯联家居有限公司的主体资格问题，通过被告提供的征收土地协议书、建设用地审批文件、用地许可证、建设用地批准书、土地使用权证、联营协议书、缴纳管理费收据、佳木斯宏基房地产开发有限公司关于佳木斯凯联家居博览中心房屋产权情况说明等相关证据，可以认定佳木斯凯联家居有限公司是争议房屋的实际出资人。现凯联家居博览中心除本案争议房屋外，其它房屋均已办理了产权证照。本案争议房屋未办理产权证照非被告责任。综上，被告有权针对争议房屋主张权利。根据黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号刑事判决认定的事实，宏基公司与张伟民、关善鑫等人签订的商品房销售合同及宏基公司的公章、财务专用章、法定代表人名章、房屋买卖收据等均是通过犯罪手段伪造的。故张伟民在签订抵押合同时提供的抵押物并不是张伟民现实购买的房屋，其处分的是他人财产而非自有财产。此种情形下即使不影响抵押合同的效力，但未经房屋实际所有人同意，抵押合同在客观上无法实际履行，抵押人只能承担合同不能继续履行的违约责任。原告在发放贷款中有违规行为，不能认定为善意取得，且其自愿放弃抵押优先权。综上，被告的抗辩理由可以阻却本院的强制执行措施，原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
原告富锦市农村信用合作联社与被告佳木斯凯联家居有限公司、霍某某、张伟民、佳木斯市远诚房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富锦市农村信用合作联社委托诉讼代理人蒋云奎、被告佳木斯凯联家居有限公司委托诉讼代理人陈军、王东伟到庭参加诉讼。被告霍某某、张伟民、佳木斯市远诚房地产开发有限公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼、本案现已审理终结。

驳回原告富锦市农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费59138元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审判长　　史万军
审判员　　刘　莹
审判员　　何　璇

书记员：付丽丽