富某某谷某某粮食经贸有限公司与黑龙江四季风纸业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：富某某谷某某粮食经贸有限公司，地址富某某富裕镇五街城南工业路西侧。
法定代表人：刘鹤，职务总经理。
委托诉讼代理人：牟权民，黑龙江贯通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘旭东，富某某谷某某粮食经贸有限公司经理
被告：黑龙江四季风纸业有限责任公司，地址富某某富裕镇五街城南工业路西侧。
法定代表人：周全。职务董事长
委托诉讼代理人：马振军，公司经理。

原告富某某谷某某粮食经贸有限公司（以下简称谷某某）与被告黑龙江四季风纸业有限责任公司（以下简称四季风）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷某某的委托诉讼代理人牟权民、刘旭东、被告四季风的委托诉讼代理人马振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谷某某向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2018年2月22日向原告发出的解除租赁合同《通告书》无效；2.请求判令被告停止干扰原告正常生产经营活动；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告为存储国家储备粮业务，租赁了被告位于富裕镇五街院内9,340.00平方米成品库及46,000.00平方米土地。约定租期为30年，从2014年7月1日起至2044年7月2日止。2015年11月3日双方补签书面《租赁合同》，约定了相关权利义务。2014年8月原告进入场地，平整地面、对原告库房改造建成储粮仓库，并另行建造7500.00平方米储粮仓库一栋，累计投入1205万元。于2016年3月11日开库储粮，按月赚取粮食补贴款项。2017年11月3日中央储备粮齐齐哈尔直属库向原告发出《关于中央事权粮食集并的函》称：因被告将涉案抵押给案外人哈尔滨均信投资担保股份有限公司，并被哈尔滨市中级人民法院判决实现抵押权，案件已经进入执行阶段，即将启动评估拍卖程序，危及到了粮食安全，经中储粮黑龙江分公司同意，直属库将于2017年11月4日开始行动，将原告存储的45700吨粮食移库。被告采取拉闸停电、挖沟停修等方式阻挠粮食出库，双方对于租金支付及赔偿损失等问题发生争议。2017年12月28日在原告股东金谷集团的协调下达成《谷某某情况备忘录》，其中第一条明确约定“关于租金问题，一直同意通过诉讼渠道解决，按照法院判决书执行”。被告于2018年便向贵院提起诉讼，要求原告支付其租金。现该案贵院正在审理中尚未审结，关于租金支付标准及损失问题尚无定论。被告便于2018年2月22日单方做出解除合同《通告书》以拖欠租金为由通知解除合同。为此原告提出异议并与被告多次书面沟通协商，被告于2018年3月8日明确仍坚持解除意见。故根据《合同法》第九十六条之规定，请求贵院确认被告作出解除合同《通告书》无效。
被告四季风辩称，1.原告谷某某从2014年7月1日与四季风签署租赁合同后，已经拖欠租赁费三年多，是谷某某违约在先，并且四季风多次讨要租金，但谷某某拒不支付租金。在谷某某没有任何支付租金诚意的情况下，四季风解除合同合法合理。2.四季风维修电路及挖沟是因为四季风的电路老化，烧毁电路，并且给使用单位造成多次电脑手机等电器的烧毁。为保证生产生活安全四季风必须修理电路，并且电缆是地埋的，所以需要挖沟，谷某某明知情况，不存在阻挠粮食出库的情况。3.四季风的部分土地厂房进行拍卖，并没有影响谷某某的租赁使用。并且谷某某股东刘丽红（爱人李思伟）洽谈租赁四季风土地厂房时，四季风明确告知谷某某并说明四季风的土地厂房及门市办公楼都有贷款，谷某某是在明知四季风土地及房产有抵押的情况下签订的租赁合同。综上，是由于谷某某没有支付四季风租金的前提下导致四季风无力支付银行贷款，是谷某某错误在先。
原告为证明其诉称理由，提供如下证据：
1.富某某人民法院民事裁定书两份，证明原告与被告关于租金事宜存在纠纷，双方于2016年提起诉讼和反诉，于2017年4月27日各自撤诉，双方纠纷悬而未决，并非原告无故拖欠租金。
被告四季风质证认为，本裁定形成的原因并不是四季风不主张租赁费的权利，是由于当时金谷集团及谷某某的股东同意将谷某某除金谷集团所占有的股份之外的其余股份转让给四季风的马振军。并且转让后金谷集团不占有实际股份，所有实际股权由四季风马振军接收。在四季风接收谷某某所有股权的前提下双方达成和解，所以才产生此裁定书。

本院认为，原、被告于2016年提起的诉讼和反诉并不能代表原告是有理由拖欠租金，对原告的该份证据的证明目的不予认定。
2.关于中央事权粮食集并的函，证明2017年11月3日因被告原因导致原告租赁土地被法院启动拍卖程序，致使原告存储粮食提前出库，给原告造成重大损失。双方在原有纠纷未解决的情况下，又产生了新的纠纷。
被告四季风质证认为，对函的内容没有异议。但对证明问题有异议，首先，富某某谷某某粮食有限公司待储粮的产权人是黑龙江四季风纸业。《中央储备粮管理条例》及《中央储备粮代储资格认定办法》中规定代储必须将中央储备粮储存在自由仓库，不得混存。此条例规定是自有仓房内，是谷某某伪造自己的房产证、土地证上报到中储粮及审批机关，骗取的粮食代储权利，证明谷某某违法，造成的损失应由谷某某自己承担。二、中储粮的企业性质是公司或者企业，中储粮齐库函（2017）15号，中储粮并不是政府，此函只是企业内部文件，对第三方没有约束力，同时也没有法律依据证明变更产权人危及粮食安全，并且2017年7月19日中储粮省粮食局、金谷集团成立了联合调查组，调查结果是四季风与谷某某的租赁关系合法，就是变更产权人也不影响谷某某继续租赁使用该土地房产。所以没有危及粮食安全。并且谷某某明知四季风房产土地抵押贷款是谷某某公司行为，中储粮决定调粮。谷某某法人造假，伪造均信担保公司公章，使谷某某在中储粮的管理层内失信，所以中储粮决定调粮，与四季风无关。
本院认为，因买卖不破租赁，原告谷某某所租赁的被告四季风的土地及厂房即使启动拍卖程序，也并不影响原告谷某某公司的继续租赁使用，故对原告的该份证据的证明目的不予认定。
3.谷某某情况备忘录，证明2017年12月28日，在上述纠纷发生后，经原告股东单位协调与被告实际控制人马振军签署了谷某某情况备忘录，各方一致同意关于租金事宜，通过诉讼途径解决，按照法院判决书执行，并非原告无故拖欠租金。
被告四季风质证认为，没有异议。但对证明备忘录所说的一致同意通过诉讼解决，是指在2017年12月28日签订备忘录之日之前所欠租金。在2017年12月28日之后还有26年合同约定期，四季风不可能继续通过法院诉讼解决租赁费问题，并且在2018年初四季风多次讨要签订备忘录之后的租赁费。谷某某及金谷集团一直拒绝支付。所以四季风在无奈的情况下于2018年2月22日下发通告解除合同。
本院认为，原、被告约定通过诉讼渠道解决双方的租金问题与原告有理由拖欠被告租金无关，并不代表原告拖欠被告四季风的租金是有理由的，且原告对拖欠被告租金的事实承认，故对原告的该份证据的证明目的不予认定。
4.原告与中央直属粮库签订的合同和补充协议，证明原告实际储存粮食45700吨，粮食已经实际储放。
被告四季风质证认为，没有异议。
本院认为，该份证据符合客观性、真实性，且被告没有异议，对该份证据的效力予以认定。
被告四季风为反驳原告的诉讼请求，提供证据如下：
1.租赁合同一份，证明租赁费每年税后80万元，租赁期自2014年7月1日到2044年7月2日，合同经双方确认有效合法，并且原告自2014年7月1日至今没有支付租赁费。
原告谷某某质证认为，此件为复印件，没有原件不予质证。据原告法定代表人说没签过此合同。
本院认为，被告虽有异议，但是结合其他证据及原告自认的事实，能证明原告拖欠被告租金的事实。故对该份证据的效力予以认定。
2.谷某某成立时的工商备案房产证明，证明在谷某某成立时四季风给谷某某提供的房产土地证件是真实的，并且房产土地证件上有明确的抵押印记（2013年到2023年十年抵押），并有当时法人股东刘军辉的签字认可与原件相符的证明，所以在2014年谷某某成立时四季风纸业已经将有抵押的及有贷款的情况明确告知谷某某法人及股东。
原告谷某某质证认为，原告与被告签订租赁合同时并没有见到该房产证。被告也没有当庭出示该房产证的原件。
本院认为，该份证据需结合其他证据予以认定。
3.谷某某股东李思伟（李丽红爱人）2017年12月31日写的证明一份。（谷某某成立时股东：李丽红、马振微、刘军辉、刘鹤。现在股东：李丽红、刘鹤、金谷集团），证明谷某某的股东李丽红及原始股东马振微在2014年7月租赁四季风厂房土地时知道四季风的厂房和土地在银行有贷款。
原告谷某某质证认为，有异议。根据证据规则，证人必须出庭。该证据不能证明原告当时知道该土地已经抵押。
本院认为，该份证据需结合其他证据予以认定。
4.民事起诉状一份、黑龙江金谷粮食集团股份有限公司发的承诺函两份，证明四季风一直催要租赁费，四季风没有间断过主张权利催缴租金，被告就租金问题起诉到富某某人民法院，不断催缴。
原告谷某某质证认为，没有异议。
本院认为，该份证据符合客观性、真实性，且被告没有异议，所以能证明原告谷某某拖欠被告四季风租金的事实，对该份证据的效力予以认定。
5.2018年2月22日四季风给谷某某下发的解除合同通知书一份，证明由于谷某某已经三年半没有支付四季风租赁费，四季风在2017年12月1日起诉后，谷某某仍不支付，四季风并多次催缴，四季风在没有办法的情况下，并且租赁合同是30年期限，还有26年的合同履约期，自2017年12月28日与金谷集团签署的备忘录约定之前的租金可以通过法院诉讼解决，但在这之后的26年租金四季风不可能再次诉讼，所以解除租赁合同，并给留一个月的时间将粮食调离，并配合粮食调离，逾期谷某某不调离库内粮食，造成的粮食损失由谷某某及监管部门承担。
原告谷某某质证认为，没有异议。我们在法律规定的期限内提起诉讼。
本院认为，该份证据符合客观性、真实性，且被告没有异议，能证明原告谷某某长时间拖欠被告四季风租金，导致被告解除租赁合同的事实，对该份证据的效力予以认定。
6.富某某小王钣金油漆店、富某某泳润酒行、黑龙江四季风纸业有限公司出具的三份证明，证明四季风纸业电路老化，在2017年度取暖期造成两次电路故障及火灾的情况是真实的，并烧毁很多电器（富某某小王钣金油漆店、富某某泳润酒行都是四季风的房屋租户）。四季风没有阻挠谷某某生产。
原告谷某某质证认为，根据相关证据规则，单位出具的证言必须单位负责人亲自到场接受询问。关于电路老化的问题可能是个别现象。储粮的电路没有老化。
本院认为，富某某小王钣金油漆店、富某某泳润酒行出具的证明为复印件，且被告有异议，故对该份证据的效力不予认定。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原、被告于2015年11月3日签订租赁合同，约定四季风将位于富某某富裕镇五街四季风院内9340平方米的成品库及46000平方米的土地租赁给谷某某使用，租赁期限为三十年，即从2014年7月1日起至2044年7月2日止，租金为每年800,000.00元（税后），租金支付时间为每年的7月1日之前，支付下一年的租金。2016年5月，四季风向富某某人民法院提起诉讼向谷某某索要租金，同年6月谷某某提起反诉，2017年4月，双方分别提出撤回起诉和反诉。2017年11月3日中央储备粮齐齐哈尔直属库向黑龙江金谷粮食集团股份有限公司发出《关于中央事权粮食集并的函》，决定将谷某某公司的45700吨中央事权粮食集并到富某某龙安桥粮库有限公司绍文分公司、富某某龙安桥粮库有限公司富海分公司。中央储备粮齐齐哈尔直属库于2016年6月12日、2017年5月8日分别与谷某某签订仓储保管合同委托谷某某保管粮食共计45700吨。2017年3月15日中央储备粮齐齐哈尔直属库与谷某某签订补充协议，约定将保管费每年86元/吨减至每年80元/吨。谷某某从2014年7月1日签订租赁合同时起一直拖欠四季风的租金，谷某某至今尚未偿还租金，四季风因租金一事提起了诉讼，案件现仍未结案。黑龙江金谷粮食集团股份有限公司向四季风出具一份承诺函，承诺“若四季风胜诉，谷某某必须依判决书执行，履行租金支付义务”等内容。谷某某为黑龙江金谷粮食集团股份有限公司的控股企业。四季风于2017年12月20日起诉谷某某索要其拖欠的租金。2018年2月22日四季风向谷某某发出通告书，要求解除租赁合同，补齐所欠租赁费，在一周内搬离谷某某侵占四季风的办公楼、门卫及其他四季风的场地厂区等事项。
本院认为，通过双方举证及原告自认，能证明原告谷某某与被告四季风从签订租赁合同起一直拖欠四季风的土地及厂房的租赁费，至今尚未偿还。由于买卖不破租赁，即使哈尔滨市中级人民法院对四季风的厂房启动了拍卖程序，也不影响谷某某对四季风的厂房及土地的继续使用，其仍然可以继续租赁使用四季风的土地及厂房直到双方签订的租赁合同确定的租赁期限届满，故不存在被告四季风违约的事实。按照原、被告签订租赁的合同的约定，谷某某需于每年的7月1日前向被告四季风支付下一年的租赁费，而截止到本案原告起诉时，原告谷某某已经使用四季风的土地及厂房三年半之久，但其没有支付任何租赁费。故本案原告谷某某属于迟延履行债务，且其经过四季风的催告、起诉，其仍然不履行债务，四季风可以履行合同解除权。故被告四季风向原告谷某某发出解除合同的《通告书》并无不当，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款（三）、（四）项规定，判决如下：

驳回原告富某某谷某某粮食经贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告富某某谷某某粮食经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 屈文祥
审判员 夏保贵
审判员 田永光

书记员： 赵梓汛