富某某与王某某、桦南县志某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：富某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住黑龙江省桦南县。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省桦南县。
委托诉讼代理人：黄智刚，黑龙江桦南律师事务所律师。
被告：桦南县志某房地产开发有限公司。住所地黑龙江省桦南县桦南镇新建街实验小学对面。
法定代表人：王某某，该公司总经理。

原告富某某与被告桦南县志某房地产开发有限公司（以下称志某公司）、王某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，同年8月27日作出了（2017）黑0822民初1473号民事判决。被告王某某不服提起上诉，佳木斯市中级人民法院于2017年12月12日裁定发回重审。本院于同年12月25日立案受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告与被告王某某及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
富某某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告房屋折价款100万元及违约金30万元，合计130万元；2.二被告互负连带责任；3.诉讼费及其他费用由二被告承担。事实及理由：2012年6月21日，原告与被告王某某签订房屋拆迁补偿协议一份。约定：被告王某某确认原告所有65平方米房屋为商品房，土地使用面积90平方米，因被告王某某在原告所有房屋、土地上建设22层商服、住宅楼，被告同意在原告原所有房屋、土地位置补偿原告100平方米商服一套（均为一楼商服）；被告保证如违反上述规定，自愿给付原告房屋价款100万元，并承担房屋价款30%违约金。2015年5月21日，被告经核准登记成立志某公司。2017年6月末，原告得知其房屋位置建设的商服不是用于回迁的独立一层商服，而是一带三连体相通商服，原告找二被告协商解决回迁房屋事宜，但其明确表示不能按约定回迁。
被告王某某及志某公司辩称，当时签订合同时原告出示了营业非住宅产权证照，称其房屋为商服，但在回迁时经向房产局调取档案发现与事实不符。原告在被告开发的范围内无住房，拆迁协议是在被欺骗的情形下签订的，所以不能按合同约定的面积回迁。被拆迁的房屋登记在董树森名下，面积为31.04平方米，并非合同约定的65平方米。此房屋多次转卖，无法证明原告取得该房屋的合法产权。该房屋原址至今未建，协议中并未约定何时回迁。另外同意解除双方所签订的拆迁补偿合同，但不同意支付房屋价款和违约金，因为原告属欺诈行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的个体工商户营业执照和桦南县市场监督管理局的情况说明，符合证据的有效形式，能够起到证明被拆迁房屋曾用于商务服务业经营的事实。证人李某的证言与多份买卖合同相互佐证，证明原始登记在董树森名下的房屋经多次转卖，均未办理所有权转移登记的事实。故对原告提供证据的真实性应予采信。被告举示的照片起不到证明其事实主张的作用。证人汪某系被告雇员，与被告有利害关系，故对其证明力不予确认。至于原告基于何种法律关系占有使用被拆迁房屋，不影响其作为签订合同一方的主体资格。
本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即原告富某某系桦南县新建街新建派出所对面平房的房主，被告王某某以晟永公司名义取得原告居住区域的房屋拆迁许可。2012年6月21日，被告王某某作为拆迁人与原告富某某作为被拆迁人签订了房屋拆迁补偿协议一份。约定：原告富某某所有房屋建筑面积为65平方米，土地使用面积为90平方米，经双方协商确认富某某所有房屋为商品房，王某某将在富某某所有房屋、土地上建筑22层商服、住宅楼，王某某同意在富某某原有房屋、土地位置补偿其100平方米独立商服（均有一楼商服），如违反上述规定，王某某自愿给付富某某房屋价款100万元，并承担30%违约金。后因拆迁安置问题双方发生纠纷。
另查明，2015年5月21日，王某某注册成立了志某公司，负责开发涉案房屋在内的阳光小区建设项目，现已基本完工尚未竣工验收，但涉案原位置房屋结构为一至三层通体商服楼。

本院认为，原告与被告王某某签订的动迁安置补偿协议，实质上是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行互易的协议，并非产权的置换。根据物权变动与原因行为相区分原则，被拆迁户在协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付回迁房屋的权利。双方形成的权利义务关系符合《中华人民共和国合同法》第一百七十五之规定，应适用买卖合同的有关规定调整。不动产权属证书仅具有权利公示推定的证据效力，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案被拆迁房屋虽然登记在董树森名下，但经过多次交易，最终原告受让并占有使用该房屋，其作为实际权利人与王某某签订的动迁安置补偿协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应认定有效。原告可以直接对拆迁利益要求确认其权利，被告王某某负有按合同约定全面履行的义务。其关于原告在被告开发的范围内无住房，原告不具备合同主体资格，协议是在被欺骗的情形下签订的，应属无效的抗辩理由，与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定相悖。合同未约定回迁期限，原告可在合理期限内随时要求履行。本案合同签订至今已五年多未能回迁，有悖交易习惯。且被告未按合同约定建盖独栋商服，原告提起诉讼并无不当。根据当事人意思自治原则，被拆迁房屋无论是否是商服用房均不能成为合同无效的合法理由。双方按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以特定的房屋对原告予以补偿安置，但被告却未按合同约定建筑独立商服，导致拆迁补偿合同目的不能实现，有悖诚实信用原则，构成违约，应承担相应的民事责任。双方签订的拆迁补偿合同已履行不能，应予解除。原告要求按合同约定价格赔偿，并给付违约金的诉讼请求应予支持。其要求被告承担其他费用缺乏法律依据，不予支持。被告志某公司作为涉案房屋的开发建设单位，对原告的经济损失应承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

解除原告富某某与被告王某某于2012年6月21日签订的房屋拆迁补偿协议；
被告王某某于本判决生效后十日内给付原告富某某被拆迁房屋折价款100万元并赔偿违约金30万元，合计130万元；
被告桦南县志某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
三、驳回原告富某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，财产保全费5000元，均由王某某、桦南县志某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 李天民
审判员 孙云广
人民陪审员 赵亚惠

书记员： 刘忠玲