宣某某兴胜汽车贸易有限公司与刘某某、吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宣某某兴胜汽车贸易有限公司，住所地：宣某某珠山镇莲花坝村三组，组织机构代码:09911591—5。
法定代表人：谢秋玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：向继平，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住宣某某。
被告：吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住宣某某，系刘某某之妻。
二被告的共同委托诉讼代理人：郑桂超，湖北洪渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告宣某某兴胜汽车贸易有限公司（以下简称兴胜公司）与被告刘某某、吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴胜公司的法定代表人谢秋玲及其委托诉讼代理人向继平、邱兵，被告刘某某、被告吴某某及其共同委托诉讼代理人郑桂超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴胜公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还租金260000元；2、判令被告赔偿原告装修损失118555元；3、判令被告向原告支付违约金50000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原、被告于2014年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于宣某某珠山镇莲花坝村三组的房屋出租给原告，用于汽车销售、汽车美容等，租期为2014年5月1日至2019年4月30日，年租金为130000元。合同签订后，原告对该房屋进行了装修。2016年5月6日，宣某某城市管理局以该记房屋未办理建设手续为由对该房屋进行拆除。经核实，该房屋并非被告所有，而是武汉东交路桥有限公司椒园至三河沟段道路工程项目部修建的办公用房，工程完工应当予以拆除，但被告隐瞒事实真相，将该房屋出租给原告，造成原告巨大损失。

本院认为，对双方无异议的证据，本院予以采信。对双方有异议的证据认定如下：原告提交的证据三是原告与百安装饰有限公司于2014年4月5日签订的《百安装饰有限公司施工合同书》，合同约定2014年5月10日竣工，工程期限40天。该合同虽在原、被告于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》之前，但从原告公司成立于2014年5月8日来看，原、被告双方于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》应属后期补签，结合原告已进行装修的客观事实，对该份证据应予采信。原告提交的证据四鉴定时涉诉房屋因被告的原因已经拆除，在无法对实物进行鉴定的情况下，鉴定机构依据原告提供的影像、照片等资料进行鉴定并无不当，故本院予以采信。原告提交的证据五与原告提交的证据二相矛盾，本院不予采信。被告提交的证据四是武汉东交路桥宣某某椒园至三河沟段道路工程项目经理部对涉诉房屋的建设过程和所有权、处分权的说明，客观真实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兴胜公司于2014年5月8日成立，公司成立后，原、被告补签2014年4月21日的《房屋租赁合同》，约定被告将其位于宣某某珠山镇莲花坝村三组的房屋出租给原告，用于汽车销售、汽车美容等经营活动，租期自2014年5月1日起至2019年4月30日止，年租金为130000元，违约金为50000元。合同签订后，原告对该房屋进行了装修，并分别于2014年6月15日、2015年5月14日给被告交纳房屋租金共计260000元。该出租房屋系武汉东交路桥宣某某椒园至三河沟段道路工程项目经理部租用被告吴某某的承包土地于2013年12月搭建的项目部和工地实验室，未办理建设手续，属临时用房，约定房屋所有权属被告。2016年4月22日宣某某城市管理局以涉诉房屋未办理建设手续，属违法建设为由给被告刘某某下达的宣城管拆字【2016】第106号《限期自行拆除通知书》，限被告刘某某3日内自行拆除，2016年5月6日，宣某某城市管理局对该房屋进行拆除。2016年10月17日湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鄂循价鉴（恩施）【2016】91号《关于宣某某兴胜汽车贸易有限公司装饰装潢的价格评估报告书》，评估涉诉房屋装饰装潢的客观合理市场价格为118555元。
本院认为，本案涉诉房屋是武汉东交路桥宣某某椒园至三河沟段道路工程项目经理部未经批准在被告承包土地上临时搭建的项目部和工地实验室，属违法建设，武汉东交路桥宣某某椒园至三河沟段道路工程项目经理部虽证实该违法建筑的所有权属被告，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告补签的2014年4月21日的《房屋租赁合同》无效。无效合同自始无效，无效合同中违约条款亦应自始无效，故原告依据该无效《房屋租赁合同》中的违约条款要求被告支付违约金50000元的理由不能成立，本院不予支持。原告承租房屋后，已交纳使用期间的租金260000元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告返还使用期间租金260000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。本案涉诉房屋已被相关部门依法拆除，造成原告租期内房屋装饰装修损失，双方均有过错。原告承租房屋时未尽审查义务，对造成的装饰装修损失具有过错责任，被告明知出租房屋未经批准属违法建设，仍然出租给原告使用，对造成原告装饰装修损失具有过错责任，依法应承担相应的赔偿责任。原告虽未举证证明被告同意其装饰装修，但原告因经营需要对承租房屋进行装饰装修是客观事实，且已使用2年，被告未提出异议，现涉诉房屋已经拆除，在无法对实物进行鉴定的情况下，鉴定机构依据原告提供的影像、照片等资料进行鉴定，评估涉诉房屋装饰装潢的客观合理市场价格为118555元，应予以认定。故原告承租房屋装饰装潢的客观合理市场价格118555元应由原、被告分担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：

一、被告刘某某、被告吴某某共同赔偿原告宣某某兴胜汽车贸易有限公司装饰装修损失59277.5元；
二、驳回原告宣某某兴胜汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7192元，由原告宣某某兴胜汽车贸易有限公司承担3596元，被告刘某某、被告吴某某共同承担3596元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：中国农业很行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　苏学斌 审　判　员　　何　威 人民陪审员　　谭代魁

书记员：向琴