宜都市西某水泥有限公司与宜昌东某新型建材有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：宜都市西某水泥有限公司，住所地湖北省宜都市枝城镇洋溪村，注册号420581000008208。
法定代表人：冯清波，男，生于1967年12月19日，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，该公司经理。
委托代理人：张运国，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：胡宵阳，湖北今天（宜昌）律师事务所实习律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：宜昌东某新型建材有限公司，住所地湖北省宜都市枝城镇洋溪村九组，统一社会代码91420581331836910L。
法定代表人：郑洪峰，男，生于1972年8月21日，汉族，湖北省当阳市人，住湖北省当阳市，该公司经理。
委托代理人：胡金如，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。

原告（反诉被告）宜都市西某水泥有限公司（以下均称“原告”）与被告（反诉原告）宜昌东某新型建材有限公司（以下均称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员艾贻学适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜都市西某水泥有限公司的法定代表人冯清波及其委托代理人张运国，被告宜昌东某新型建材有限公司的法定代表人郑洪峰及其委托代理人胡金如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜都市西某水泥有限公司提起本诉诉称：2014年12月27日，原告与被告的法定代表人郑洪峰签订了一份《资产租赁经营合同》和《补充协议》，约定原告将位于宜都市枝城镇洋溪村九组的粉磨生产线租赁给被告经营，租赁期限为自2015年3月1日起至2019年2月28日止，租金为每年45万元，第一年租金在合同签订当日付清，之后租金于每年3月10日前付清，租金支付后方可使用资产。合同签订后，由于被告自身原因，未按照合同约定的时间就租赁物进行交接。2015年9月2日，被告才正式进场，并与原告完成了场地的交接，原告考虑到双方系长期合作关系，口头约定租赁的起始时间变更为被告实际进场之日即2015年9月2日，合同的其他条款不变，之后双方均如约履行。2016年9月，被告未按照约定支付第二年租金，原告于2016年9月19日向被告送达了《催告书》，要求被告于2016年10月10日前支付第二年的租金45万元，被告未在原告要求的期间内付清租金，原告遂于2016年10月12日向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方的租赁合同关系。原告认为被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《资产租赁经营合同》和《补充协议》已于2016年10月12日解除，被告将承租的粉磨生产线返还给原告；2、被告按照合同约定支付2016年9月2日至2016年10月12日的租金37500元；3、被告参照合同约定向原告支付自2016年10月12日至被告实际交付粉磨生产线之日的占用费用（暂计算至起诉之日为112500元）；4、本案案件受理费由被告承担。
被告宜昌东某新型建材有限公司针对本诉辩称：1、关于程序问题，原告申请追加被告的法定代表人郑洪峰作为本案被告参加诉讼，不符合法律规定，郑洪峰与原告签订租赁合同所产生的权利义务均由被告来承继，在双方签订合同后已经通过合同的履行和双方来往的相关文件确认是被告租赁原告的粉磨生产线，故没有必要追加被告的法定代表人郑洪峰作为本案被告；2、原告主张解除和终止双方签订的合同，被告没有异议，被告也已经起诉要求解除合同，但双方起诉解除合同的理由和法律关系不一致；3、原告要求被告按照合同支付租金37500元没有事实和法律依据，且按照被告所支付的租金和垫付的费用，已经超出了租金的数额，被告在反诉中也进行了主张；4、原告要求被告参照合同约定支付实际占用费没有事实和法律依据，按照合同约定，原告应当在2015年3月1日交付租赁物和场地，按照《补充协议》的约定，原告最迟应当在2015年3月20日交付租赁物，延误一天由原告补偿被告两天租期，原告陈述交付时间是2015年10月12日，但原告实际交付时间是2015年10月31日，原告共计延误225天，应补偿被告租期450天，被告已经交付的租金和垫付的费用是85万余元，请求法院驳回原告的第2-4项诉讼请求。
被告宜昌东某新型建材有限公司提出反诉诉称：原、被告于2014年12月27日签订了《资产租赁经营合同》和《补充协议》，约定原告将厂房、土地、生产设备出租给被告，租赁期限为自2015年3月1日至2025年2月28日，租金为每年30万元。合同签订后，被告在原告要求下支付了租金、合同保证金30万元和其他费用共计90余万元。原告直至2015年9月才让被告进场，2015年11月才开始生产。被告经营不足一年时发现原告出租的厂房和土地都是向第三人承租后转租的，原告承租的租期至2015年6月20日，原告向被告出租的粉磨生产线也设定了抵押，原告于2016年11月11日又将租赁物出租给案外人彭泽刚，案外人彭泽刚于2016年11月14日将大门封锁，导致被告无法生产经营。被告认为原告的行为损害了被告的合法权益，故诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《资产租赁经营合同》；2、原告返还合同保证金30万元和租金401435.12元；3、赔偿损失90万元；4、本案诉讼费用由原告承担。
原告宜都市西某水泥有限公司针对反诉辩称：1、《资产租赁经营合同》是原告与被告的法定代表人郑洪峰个人签订的协议，合同具有相对性，因此本案被告不是适格的诉讼主体，应依法驳回起诉；2、郑洪峰未按照约定履行给付义务，从而构成根本违约，双方解除合同后，被告要求返还租金、赔偿损失没有事实依据，关于合同保证金，原告已在被告应付的租金中予以扣减，应依法驳回原告的诉讼请求。
本案原、被告围绕诉讼请求提交的证据中，对被告提供的国网湖北省电力公司普通电费发票3份和增值税专用发票3份，不能证明相关电费系被告代原告缴纳，本院不予采信；被告提供的用工明细6份、工资明细5份，不能明确原、被告约定承担工人工资的份额情况，本院不予采信，当事人可以另行主张；对被告提供的宜昌腾阔再生资源工贸有限公司出具的《证明》，不能反映原告向被告交付租赁物的具体时间，本院不予采信；对被告提供的添置和维修设备产生费用的相关票据，真实性、合法性、关联性均无法核实，被告可根据双方约定另行主张；无法核实，对被告提供的原告的法定代理人冯清波于2015年10月20日出具的《借条》1份，因原告当庭认可冲抵租金，本院予以采信；被告提供的《领条》2份、《领款单》3份，待证事实与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予采信，当事人可以另行主张。原、被告提供的其他证据，可以证明租赁合同的内容，双方当事人履行合同的基本情况，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明：2014年12月27日，原告宜都市西某水泥有限公司与郑洪峰签订《资产租赁经营合同》一份，约定由郑洪峰（乙方）承租原告宜都市西某水泥有限公司（甲方）所有的粉磨生产线，租赁范围为场地、房屋、粉磨生产设备及设施。租期自2015年3月1日起至2019年2月28日止。租金为每年45万元，合同保证金30万元，第一年租金和合同保证金于签订合同时付清，合同正式生效，之后每年租金于每年3月10日前付清，合同保证金到期清算后返还。如甲方违约，应当承担违约责任，返还承包方未到期部分的租金，同时支付乙方对公司投资总额的50%作为违约金；如因甲方原因未能按期在2015年3月1日交付租赁资产给乙方，造成乙方不能按时开始运作，由甲方给予乙方延长租赁时间的补偿，补偿标准为影响一天给予两天的延期补偿。在签订合同时，甲方应将粉磨生产线所有资产明细编制成册，双方确认签字后作为本合同的附件。合同签订当日，原告宜都市西某水泥有限公司与郑洪峰签订《补充协议》一份，约定乙方如要求租赁时间增加到十年，甲方应答应乙方要求，每年按租金30万元，每五年一个租期一次性支付租金；在第二个五年，一次性支付租金在原租金涨幅20%以内协商租金。双方按照《资产租赁经营合同》履行的，甲方优惠一年租金给乙方，具体的优惠时间为合同结束最后一年。合同付款方式为2015年1月1日前付20万元，春节前付45万元，余款在交接清楚后付清。乙方进场时间为2015年3月20日。
2014年12月31日，郑洪峰向原告宜都市西某水泥有限公司支付合同保证金30万元。2015年10月20日，被告宜昌东某新型建材有限公司向原告宜都市西某水泥有限公司支付租金35万元，被告的法定代表人郑洪峰于同日向原告的法定代表人冯清波借款4万元用于冲抵租金。在租赁期间，被告宜昌东某新型建材有限公司代原告宜都市西某水泥有限公司支付工人工资用于冲抵租金10万元。2015年10月31日，原告向被告交付租赁物，后因双方对租赁起算时间存在争议，原告于2016年9月19日向被告送达《催告书》，要求被告于2016年10月10日前支付第二年租金45万元。2016年10月12日，因被告未支付第二年租金，原告向被告送达《解除合同通知书》，主张因被告未按期支付租金，按照合同关于先支付租金后使用资产的约定，解除《资产租赁经营合同》和《补充协议》。被告于2016年11月18日向原告送达《关于〈催告书〉、〈解除合同通知书〉、〈公告〉的复函》，主张因原告隐瞒场地和房屋属于他人所有、租赁期间将租赁物转租他人、租赁期间干扰被告生产经营活动，同意解除租赁合同，要求原告支付违约金并返回垫付费用。因双方就租赁物返还、违约责任承担未达成一致意见，租赁的场地及设施等至今仍由被告宜昌东某新型建材有限公司占有。
2016年11月11日，原告宜都市西某水泥有限公司与案外人彭泽刚签订《租赁合同》，将场地、房屋、粉磨生产设备及设施出租给彭泽刚，租赁期限为2016年11月11日至2017年11月11日。
另查明：被告宜昌东某新型建材有限公司于2015年4月20日在宜都市工商行政管理局登记注册，法定代表人为郑洪峰。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点有三个，一是被告宜昌东某新型建材有限公司是否是本案适格的诉讼主体，二是原告交付租赁物的时间应当如何认定及租赁合同是否协议解除，三是原、被告是否违约及违约责任应如何确定。
关于争议焦点一，被告的法定代表人郑洪峰在公司成立前以自己的名义与原告签订《资产租赁经营合同》和《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，本院予以确认。在被告宜昌东某新型建材有限公司成立后，通过双方履行合同的行为及来往的信函，可以认定被告已经实际享有合同权利并履行合同义务，现原告向本院起诉由被告宜昌东某新型建材有限公司承担合同责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，被告宜昌东某新型建材有限公司是本案适格的当事人。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。被告未按照合同约定于2015年春节前支付租金，原告未于2015年3月20日前交付租赁物，但双方未在合理期限内提出异议，在被告于2015年10月20日支付租金35万元后，双方仍继续履行租赁合同，应当视为双方通过实际行为对合同约定进行了变更。原告作为出租人，应当对交付租赁物承担举证责任，但原告未提供相关证据，结合被告在庭审中认可原告于2015年10月31日交付租赁物的陈述，本院认定原告实际交付租赁物的时间为2015年10月31日，双方约定的租赁期间亦应当随之顺延，故原告要求被告于2016年10月10日前支付第二年租金的要求并不合理，且在双方对交付租赁物时间、承担恢复生产费用和责任承担存在争议的情况下，原告单方面解除合同的主张不能成立，被告于2016年11月18日告知原告同意解除原、被告之间的租赁合同，故应当认定双方于2016年11月18日通过协议方式解除了《资产租赁经营合同》和《补充协议》。
关于争议焦点三，原告在第一年租赁期限未到期的情况下，要求被告支付第二年租金，且原告在没有与被告解除租赁合同的情况下，与案外人彭泽刚签订《租赁合同》，将已出租给被告的租赁物出租给第三人，违反了合同约定，属于重大过错，严重损害了被告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，因本案被告的投资总额难以确定，《资产租赁经营合同》约定的违约金不明确，故结合被告宜昌东某新型建材有限公司的履行情况和预期利益，本院对原告应当赔偿被告损失的金额酌情认定为第一年租金的30%即45万元×30%=135000元。因原、被告已协议解除了租赁合同，故原告应向被告返还合同保证金和被告多支付的租金，按照原、被告约定的租金标准，本院认定被告应向原告支付自2016年10月31日起至合同解除日即2016年11月18日共计18天的租金，为45万元/年÷365天/年×18天=22191.78元，被告在本案中实际支付租金49万元，扣减应支付的租金472191.78元（45万元+22191.78元），原告应当返还被告多支付的租金17808.22元。被告提供的证据不能证明逾期返还租赁物是由原告造成的，应该支付占用使用费，本院结合原告的主张计算占用时间为2016年11月19日至起诉日的前一日即2017年1月4日共计46天，则占用使用费为45万元/年÷365天/年×46天=56712.33元。对被告主张向原告的法定代理人出借的其他款项及代原告垫付的其他费用，与本案不是同一法律关系，当事人可以另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、一百一十四条、二百一十六条、二百三十五条之规定，判决如下：

一、确认原告宜都市西某水泥有限公司和被告宜昌东某新型建材有限公司于2014年12月27日签订的《资产租赁经营合同》和《补充协议》已于2016年11月18日解除；
二、被告宜昌东某新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宜都市西某水泥有限公司出租的场地、房屋、粉磨生产线设备及设施；
三、被告宜昌东某新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宜都市西某水泥有限公司支付占用使用费人民币56712.33元；
四、反诉被告宜都市西某水泥有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告宜昌东某新型建材有限公司返还合同保证金人民币30万元、租金人民币17808.22元；
五、反诉被告宜都市西某水泥有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告宜昌东某新型建材有限公司损失人民币135000元；
六、驳回原告宜都市西某水泥有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告宜昌东某新型建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，反诉案件受理费21000元，因适用简易程序减半收取10500元，上述诉讼费用共计12150元，由原告宜都市西某水泥有限公司、被告宜昌东某新型建材有限公司各负担6075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 艾贻学

书记员： 邬海凤