宜都市家欣物业管理有限公司与李某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

宜都市家欣物业管理有限公司
陈林（湖北夷洋律师事务所）
李某某

原告宜都市家欣物业管理有限公司。
法定代表人袁宜，系该公司总经理。
委托代理人陈林，湖北夷洋律师事务所律师。
被告李某某。
原告宜都市家欣物业管理有限公司（以下简称“家欣物业公司”）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由审判员杨潇适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告家欣物业公司的委托代理人陈林、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条  的规定，业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，因东正街小区未成立业主大会、选举业主委员会，原告与建设单位宜都市房地产管理局下属的宜都市陆城房地产管理所签订的《物业服务合同》系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。原告按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，被告作为业主接受服务，双方已形成了事实上的服务关系，现原告要求被告支付2014年、2015年共两年的物业服务费，本院予以支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。根据《物业服务合同》，被告应交纳的物业服务费为1432.51元（0.40元／㎡／月×74.61㎡×12月×2年×2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零九条  ，《物业管理条例》第七条  、第二十一条  、第四十二条  第一款  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条  的规定，判决如下:
一、被告李某某于本判决生效之日起三日内向原告宜都市家欣物业管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费1432.51元；
二、驳回原告宜都市家欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费25元，由被告李某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条  的规定，业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，因东正街小区未成立业主大会、选举业主委员会，原告与建设单位宜都市房地产管理局下属的宜都市陆城房地产管理所签订的《物业服务合同》系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。原告按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，被告作为业主接受服务，双方已形成了事实上的服务关系，现原告要求被告支付2014年、2015年共两年的物业服务费，本院予以支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。根据《物业服务合同》，被告应交纳的物业服务费为1432.51元（0.40元／㎡／月×74.61㎡×12月×2年×2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零九条  ，《物业管理条例》第七条  、第二十一条  、第四十二条  第一款  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条  的规定，判决如下:

一、被告李某某于本判决生效之日起三日内向原告宜都市家欣物业管理有限公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费1432.51元；
二、驳回原告宜都市家欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费25元，由被告李某某负担。

审判长：杨潇

书记员：王宇