宜都市安某物业管理有限责任公司与宜昌当代房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告宜都市安某物业管理有限责任公司。住所地：宜都市枝城镇宜化小区1排19号。
法定代表人肖发华，系该公司执行董事。
委托代理人熊安，湖北亮节律师事务所律师（特别授权）。
被告宜昌当代房地产开发有限责任公司。
法定代表人向发远，系该公司经理。
委托代理人李永良，湖北楚星律师事务所律师（特别授权）。

原告宜都市安某物业管理有限责任公司诉被告宜昌当代房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序于2014年8月28日上午公开开庭进行了审理，原告法定代表人肖发华及委托代理人熊安、被告委托代理人李永良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年8月22日原告宜都市安某物业管理有限责任公司与被告宜昌当代房地产开发有限责任公司签订了一份《西湖春天前期物业管理服务合同》，合同约定由被告宜昌当代房地产开发有限责任公司选聘原告宜都市安某物业管理有限责任公司对被告位于宜都市枝城镇西湖大道西湖春天小区总面积约18万平方米的物业提供前期管理服务。该合同第二条约定原告提供的公共性物业管理服务的主要内容有：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业公用设施设备的维护、养护、运行和管理；（3）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；（5）公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；（6）专项维修资金的合理使用；（7）物业档案资料的合理使用；（8）会所、公共停车场、配套商业设施等公共物业的经营；（9）物业服务费和合同规定的其他费用的收取；（10）法律政策规定应当由原告管理服务有关的其他事项。合同第五条规定了原告提供的物业服务应当达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的二级标准。合同第七条约定原告的物业服务费收取标准为：多层住宅0.45元／平方米.月（含小高层1楼住户），商业物业1.5元／平方米／月，该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于开支：管理服务人员的工资、社会保险及福利费；物业公用部位、公用设备的运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用；固定资产折旧；法定税费；物业管理企业的利润。合同第十二条对空置房（已竣工未销售的房屋）按照空置面积的多少收取物业管理费，双方未作约定。合同第十二条第（六）项约定了被告应当交纳已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业管理费用。合同第二十条第二款约定在正式介入办公前，被告向原告拨付5万元作为前期物业管理费用的补偿。合同第二十二条约定合同期限是在小区业主大会成立后，业主委员会与物业管理企业签订正式物业服务合同之前，均为有效。合同第二十四条约定被告违反合同第十四条、第十五条约定的义务，致使原告的管理服务不能达到约定的服务质量的，应免除原告的责任，并由被告赔偿由此造成的经济损失；被告的违约行为致使原告无法完成合同约定的三项以上物业管理事项的，原告有权解除合同，并由被告赔偿损失。合同第二十五条约定原告的管理服务违反合同第十六条、第十七条约定的义务，不能达到合同第三章服务质量的，原告应承担违约责任，并赔偿被告和业主相应损失；原告无法完成合同第二章规定的三项以上物业管理事项的，被告有权解除合同，并由原告赔偿被告和业主相应损失。合同第二十六条约定被告、业主或物业使用人违反合同约定，未按时按数交纳物业服务费的，应按每日千分之三向原告支付违约金，拖欠费用三个月以上的，原告可以提起诉讼。
2013年8月5日被告向原告发出通知，以原告违反了前期物业管理服务责任和义务，即未按规定标准收取相关费用，未搞好小区清洁卫生和垃圾清运等为由，通知原告解除《西湖春天前期物业管理服务合同》，被告并于2013年8月5日派人进驻西湖春天小区接管了原告的管理服务岗位，从当天起原告就停止了履职，合同处于中止履行状态，原告因此于2013年8月8日向本院提起诉讼，后一审、二审民事判决书均认定了原告未完成合同第二条第（四）项的规定和违反了合同第二条第（九）项的规定，原告虽有二项违约行为，但没有达到合同约定的原告“未完成合同第二章规定的物业管理事项三项以上的情形下，被告即有解除合同的权利”的解除条件，故一审、二审民事判决书均认定被告向原告发出的解除合同的行为无效。
同时查明，原、被告签订《西湖春天前期物业管理服务合同》之后的当天，原告向被告申请领取前期物业开办补偿费5万元，主要用于处理前期物业管理的相关开支，被告于当日签字“同意支付”，但该5万元至今没有支付给原告。
另查明，西湖春天小区至今未成立业主大会，也没有其他物业管理企业与被告签订正式物业服务合同。

本院认为，关于原告提出的第一项诉讼请求，即要求继续履行《西湖春天前期物业管理服务合同》的问题。（1）该合同第八章对合同的期限有明确的约定，即合同第二十二条约定的合同期限是在小区业主大会成立后，业主委员会与物业管理企业签订正式物业服务合同之前，均为有效。到现在为止，小区业主大会尚未成立，被告也未与其他物业管理企业签订正式物业服务合同，因此至今该合同仍在有效期内；（2）一审、二审法院均认定了被告于2013年8月5日向原告单方面发出的解除合同的行为无效。综上所述，原、被告签订的《西湖春天前期物业管理服务合同》仍在有效期限内，原、被告应当继续履行该合同。
关于原告提出的第二项诉讼请求，即要求被告支付前期物业管理费用补偿金50000元的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，建设单位应对已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业承担物业服务费用。根据《西湖春天前期物业管理服务合同》第二十条第二款的约定，在原告正式介入办公前，被告应向原告拨付5万元作为前期物业管理费的补偿，被告已于当日签字“同意支付”，且原告在进驻西湖春天小区履行管理职责前，也确实需要相关费用开支，故给原告支付该50000元费用是被告根据合同约定应当履行的合同义务，被告应当根据合同约定将该50000元支付给原告。
关于原告提出的第三项、第四项诉讼请求均无充分确实的证据证实，本院不予支持。（1）原告提供的空置房、空置商铺应付物业服务费明细表，系原告单方面提供，没有其他相关证据印证，被告又不予认可，原告在明细表中所列的这些房屋（商铺）的建筑面积、物业服务费起止时间、金额等真实与否以及这些房屋（商铺）是否为空置房（空置商铺），仅凭原告单方面提供的应付物业费明细表来对原告的该项诉讼请求作出认定，显然证据不足。（2）《西湖春天前期物业管理服务合同》第十二条对空置房（已竣工未销售的房屋）应按照空置面积的百分之多少收取物业管理费，双方对此未作约定，原告的第三项诉讼请求中的相关费用数额无法计算；加之被告对第一期、第二期物业移交给原告的时间不清，相关费用也无法计算出来。（3）被告不应当连带支付第一期商铺物业服务费15015.71元，其一这些承租人是否没有交纳物业管理服务费，承租人没有证实，原告也没有提供有效证据予以证明，其二原告在诉讼请求中主张的15015.71元与其提供的明细表中的数额14875.36元数额不相符，其三应付物业服务费明细表系原告单方面提供的证据，没有证明力。（4）原告仅凭单方面提供的其单位职工领取工资的工资表来证明被告因违约行为造成了原告的损失，证据不足。其一事实的真实性无法核实，原告还应当提供职工工资卡的银行进账情况，以证明工资表中职工领取的工资是否真实地打入了职工的银行工资卡中；其二不能证明该项费用是属于违约损失的范围，即原告单位的职工领取的这些工资是否与西湖春天小区的管理服务岗位有关联性不能核实，没有排除原告单位的这些职工是为原告提供了其他劳务，而由原告向其支付的工资。综上所述，原告的第三项、第四项诉讼请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司应当继续履行《西湖春天前期物业管理服务合同》；
二、被告宜昌当代房地产开发有限责任公司应当于本判决发生法律效力后立即支付原告前期物业开办补偿费50000元；
三、驳回原告宜都市安某物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费6764元，因适用简易程序审理减半收取案件受理费3382元，由原告承担1400元，由被告承担1982元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　聂其玺

书记员：王成