宜都市国有资产经营投资公司与宜都市怡品肉联有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜都市国有资产经营投资公司，住所地宜都市陆城城河大道47号。
法定代表人：王世斌，该公司董事长。
委托代理人：黄春容，湖北夷洋律师事务所律师。一般授权代理。
被告：宜都市怡品肉联有限责任公司，住所地宜都市高坝洲镇皓光村七组。
法定代表人：鄢忠华，该公司经理。
委托代理人：曹志强，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。

原告宜都市国有资产经营投资公司与被告宜都市怡品肉联有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由代理审判员王伟适用简易程序于2015年12月8日在本院红花套人民法庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄春容，被告的委托代理人曹志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月10日，被告与宜都市食品公司（原告委托的资产管理单位）签订了《租赁承包经营协议书》，租赁经营高坝洲生猪定点屠宰场，租赁期限一年，被告租赁费交纳至2010年9月9日。租赁期满后，被告不顾原告及宜都市食品公司多次提出异议，仍继续强行占用使用租赁标的物，既不与原告重新签订租赁合同，也不向原告交纳租赁费。故原告起诉要求判令：1、被告立即腾房并向原告返还原租赁标的物；2、被告支付逾期腾房占有使用费（标准按原来租金标准2400元／年计算，从2010年9月10日起计算到被告实际返还之日止），并按同期银行贷款利率支付利息损失；3、被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、2009年1月19日宜都市国有资产经营投资公司和宜都市食品公司签订的资产委托管理协议书、2009年9月10日宜都市食品公司和宜都市怡品肉联有限责任公司签订的租赁承包经营协议书复印件各一份（原件质证），证明原告和被告于2009年9月10日起建立了一年的租赁承包关系。
2、2015年8月11日原告委托湖北夷洋律师事务所给被告发出的律师函复印件一份（原件质证），证明租赁期满后，被告一直占有使用标的物，未向原告缴纳租金，原告要求被告接到通知之日起一个月腾房，返还租赁标的物，给付使用费的事实。
3、证人刘某出庭作证的证言，证明租赁合同到期后，被告一直使用占有标的物，形成了事实租赁关系，仍然需交纳租赁物占有使用费。
被告辩称：2009年9月10日我方和宜都市食品公司签订协议属实，期间是一年，当年费用已经缴清，但是原告诉称我方租赁期满后强行占用不属实，我方同意腾退租赁物，但租赁期满后，原告并未找被告收回房屋，房屋至今由被告一直在保管，期间并未使用，也不存在使用费。
被告为支持其主张，向本院提交了一组证据：证人李某、呙某、覃某的书面证言各一份，证明从2010年2月至今，我方就没有使用租赁的场地。
对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1真实性无异议，但是期满后应续签合同，没有续签合同。证据2真实性无异议，需要说明被告同意返还租赁物，但原告并没有人去接收。证据3证人刘某的证言不认可，刘某本身就是原告的经办人员，是当事人自己的陈述，不能算证人证言；合同到期后，原告并未发出书面收回通知。
对于被告提供的证据，原告的质证意见为：对该证据不认可，一是证人必须出庭作证；二是被告经营与否，与租赁合同无关，即使没有经营，也要交租赁费。
经庭审举证、质证，对于原告提供的证据本院认证如下：证据1，资产委托管理协议书和租赁承包经营协议书，被告认可其真实性，两份证据之间相互印证，证实原告是诉争房屋场地（高坝洲生猪定点屠宰场）的权利主体，具有适格的主体资格；同时证实原告委托其资产管理人宜都市食品公司与被告签订租赁合同，租赁期限自2009年9月10日起至2010年9月9日止的事实，对证据1两份协议书本院予以采信。证据2律师函，被告对其真实性无异议，同时庭审中被告认可收到了律师函，该律师函盖有原告委托律师事务所公章，且有被告法定代表人鄢忠华的签名，该律师函具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证据3为证人刘某的证言，刘某作为证人出庭作证并接受了双方当事人质询，刘某作为具体处理租赁事宜的负责人，其证言陈述亲身经历的事实具有可信性，结合其他证据和庭审调查，刘某的证言具有真实性，本院予以采信。
对于被告提供的证据本院认证如下：证人李某、呙某、覃某三名证人均未按照法律规定到庭接受当事人的质询，也未提供相关身份证件证明其身份情况，形式要件不合法，且证言内容完全雷同，缺乏真实性和客观性，对这三名证人证言本院不予采信。
经审理查明，2009年1月19日，原告宜都市国有资产经营投资公司与宜都市食品公司签订《资产委托管理协议书》，约定原告收购宜都市食品公司部分资产（含涉案房屋场地：高坝洲生猪定点屠宰场），原告委托宜都市食品公司对收购资产进行管理，资产出租、经营等由宜都市食品公司负责，签订经营合同时，必须先报原告同意后才能签订，并报原告备案，宜都市食品公司资产管理具体由刘某负责；该协议一年一定，即自2009年1月1日至2009年12月31日止。2009年9月10日，宜都市食品公司与被告宜都市怡品肉联有限责任公司签订《租赁承包经营协议书》，该协议第一条中约定：宜都市食品公司将高坝洲生猪定点屠宰场租赁承包给被告经营，从事生猪屠宰、加工和销售，被告在租赁承包期内的一切税费、水电费自理，被告租赁承包的资产必须使其保值增值，造成损失由被告负责赔偿；第二条中约定：被告全年一次性交纳租赁承包费2400元，双方签订本协议时，被告一次性交清租赁承包费；第三条中约定：本协议暂定一年，即从2009年9月10日至2010年9月9日止，若双方同意可以续约，同等条件下，被告享有优先权。
合同签订后，被告交纳了当年租金2400元，租金交纳截至2010年9月9日。租赁合同到期后，双方未再重新签订书面租赁合同，被告也未再支付租金。2015年8月11日，原告委托湖北夷洋律师事务所向被告送达律师函，要求被告于收到律师函之日起一个月内腾房并向原告返还原租赁标的物，并要求被告于收到律师函之日起15日内支付逾期腾房占有使用费（标准按原租金2400元／年，从2010年9月10日计算至原告限定的返还之日止），被告法定代表人鄢忠华在函上签名并写明日期。
上述事实，有双方当事人的庭审陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原告委托的资产管理人宜都市食品公司与被告于2009年9月10日签订为期一年的租赁合同，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，原、被告形成租赁合同关系，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同履行期限届满后，双方未再签订书面合同，但事实租赁行为从2010年9月10日延续至今。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告之间的事实租赁行为系不定期租赁合同。对于该不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，原告举证证明了2015年8月11日向被告法定代表人鄢忠华送达了律师函，被告亦认可收到了律师函，故应认定原告已履行了提前告知义务，原、被告之间的不定期租赁合同已解除，被告应退腾房屋场地并交付给原告。
对于原告主张被告赔偿租赁期届满后占有期间使用费问题。因原、被告之间的租赁合同已解除，被告从2010年9月10日起未按照约定支付租金，其占用租赁物期间的租金损失应予赔偿。故原告要求被告按照原租金标准2400元／年支付从2010年9月10日起至实际返还之日止占有使用费的诉讼请求与法有据，本院予以支持。对于原告要求被告按照贷款利率支付利息损失问题，属于违约金性质，因违约金具有补偿性和惩罚性功能，对于惩罚性功能，原告未提供证据证明双方就逾期腾房应支付违约金进行过约定，本院已支持按原合同约定支付占用租赁物期间的租金，对原告的租赁物租金损失已作补偿，故对原告要求被告支付利息损失的诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称租赁到期后只是代为保管租赁物而未使用租赁物，因庭审查明租赁物一直为被告所占有，且在原告催告腾退后仍未退还给原告，其是否进行生猪屠宰生产仅是租赁物利用问题，并不影响双方租赁合同关系及改变被告占用着租赁物的现状，故其辩称理由本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告宜都市怡品肉联有限责任公司于本判决生效之日起15日内将租赁的位于宜都市高坝洲镇皓光村七组的高坝洲生猪定点屠宰场房屋场地腾退并交付给原告宜都市国有资产经营投资公司。
二、被告宜都市怡品肉联有限责任公司从2010年9月10日起至实际交付房屋场地前一日止按2400元／年的标准向原告宜都市国有资产经营投资公司支付逾期返还租赁物的损失。
三、驳回原告宜都市国有资产经营投资公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取300元（原告已预交），由被告宜都市怡品肉联有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

代理审判员 王伟

书记员： 刘洋