宜都市冰河时代广场管理有限公司与梁某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜都市冰河时代广场管理有限公司，住所地宜都市陆城尾笔村一组。
法定代表人:曹诗明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱其芳，湖北启方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华荣，湖北启方律师事务所律师。
被告：梁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住宜都市，
委托诉讼代理人：ＸＸ强，湖北亮节律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吉河水（被告丈夫），男，住宜都市。

原告宜都市冰河时代广场管理有限公司（以下简称“冰河时代公司”）与被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。
原告向本院提出诉讼请求：1判令被告支付原告租金118917.00元（2015年12月1日至2017年11月，共23个月租金，每月收取7259元，扣除已交纳的租金28040元和担保金2万元）；2、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
事实及理由：2015年9月29日，原、被告双方签订《商铺租赁合同书》，由原告将尾笔社区31号宜都冰河时代广场商铺时尚餐饮区二楼第223、224、255、256号铺位出租给被告经营，租赁期限60个月，从2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金每月7259元。同时约定商铺免租期为26个月，分三个租赁年度执行，第一租赁年度免租12个月；第二租赁年度预交4个月租金，免租8个月；第三租赁年度预交8个月租金，免租4个月；第四租赁年度预交10个月租金，免租2个月，若被告在免租期和租赁期不正常营业，原告有权终止合同收回商铺，并不退还被告的履约保证金且被告不享受免租优惠。合同签订后，被告向原告缴纳了2万元的保证金和2万元的预付租金。2017年1月和6月共交租金8040元，2017年11月被告在没有通知原告的情况下搬离了租赁的商铺，被告的行为严重违反了租赁合同的约定，为此，原告诉至法院。
被告辩称：1、原告主体资格不适格。答辩人2015年9月29日与宜都市鸿成物业有限公司（以下简称“鸿成物业公司”）签订的房屋租赁合同。根据合同约定，被告向宜都市冰河置业有限公司（以下简称“冰河置业公司”）交付保证金2万元、预付租金2万元。2016年期间向鸿成物业公司支付物业费、水电费等费用。2016年12月-2017年6月，被告向冰河置业公司交纳水电费、物业费及房屋租金。2017年11月10日，被告与冰河置业公司协商解除了租赁合同，冰河置业公司收回了房屋，被告搬出，结清了物业及水电费用。合同全部履行过程中，被告从来没有与原告发生任何关联。原告于2017年1月10日成立，被告与原告没有发生租赁关系。经房产局查询，被告租赁的商铺223、224、255、256号原告也不享有所有权。请求法院依法驳回原告起诉。2、答辩人2015年9月29日进场，租赁合同约定的起租时间为2015年12月1日，至2017年11月10日离场，已经按合同约定交清了全部的租金、物业、水电费用。被告与冰河置业公司友好协商解除了租赁合同，已履行完毕。被告已经注销在冰河市场经营时的营业执照，被告搬出后，于2017年11月15日与他人签订租赁合同，本案诉争的房屋冰河置业已租赁给他人。3、原告诉称没有通知原告的情况下搬出商铺不属实，客观上是被告与冰河置业公司友好协商后搬出的。综上，请求法院驳回原告诉请，同时答辩人另案起诉冰河置业公司要求返还原交纳的保证金2万元。
本院经审理认定事实如下：本案所涉223、224、255、256号商铺位于宜都市冰河时代广场，该广场商铺均由冰河置业公司开发建设。该广场商铺建成后，冰河置业公司委托鸿成物业公司负责该广场商铺的经营及物业管理工作。2015年9月29日，被告与鸿成物业公司签订《商铺租赁合同书》，约定鸿成物业将冰河时代广场商铺时尚餐饮区二楼第223、224、255、256号铺位出租给被告经营，租赁期限60个月，从2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金每月7259元。同时约定商铺免交租赁费26个月，分三个租赁年度执行，第一租赁年度免交租金12个月；第二租赁年度预交4个月租金，免交租金8个月；第三租赁年度预交8个月租金，免交租金4个月；第四租赁年度预交10个月租金，免交租金2个月，若被告在免交租金期和租赁期不正常营业，原告有权终止合同收回商铺，并不退还被告的履约保证金，且被告不享受免交租金优惠。合同签订后，被告于2015年9月29日进场，并按约定交纳了履约保证金2万元和预付第二年租金2万元，第一年度即2016年租金免交，第二年度即2017年分二次（1月和6月）交纳了计8040元租金，之后被告未再交纳租金。后因生意较差，被告提出要求降低租金标准，双方协商未果。被告于2017年11月10日晚搬离商铺。被告搬离后，冰河置业公司已将商铺出售，双方的合同关系已解除。另查明，鸿成物业公司于2016年12月31日与冰河置业公司解除委托管理合同关系，商铺管理的相关事宜由冰河置业公司承接。2017年1月11日冰河置业公司将冰河时代广场商铺的经营及物业管理权转移给冰河时代公司，并签订了“委托物业经营管理协议”。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、商铺租赁合同书、公告、冰河时代广场委托物业经营管理协议、交费收据9张、不动产权属证书在卷佐证，本院予以确认。

本院认为：本案争议的焦点：一是原告主体是否适格；二是双方是否协商一致解除了合同，被告是否应交纳免交租金期内的租金。现分别评述如下：
关于原告主体是否适格的问题。从庭审查明的情况来看，案涉商铺系冰河置业公司开发建设，冰河置业公司作为商铺的所有权人，将商铺先后委托鸿成物业公司和冰河时代公司管理经营。被告承租时即与最初负责经营管理的鸿成物业公司签订了租赁合同，按照合同约定，其应向合同的相对方履行交纳租金的义务，且已实际履行，但鸿成物业公司与冰河置业解除委托关系后，被告将相关费用交付冰河置业，冰河置业公司之后亦将出租及收取租金的权利转移给冰河时代公司，庭审后，原告已将其与冰河置业公司签订的委托物业经营管理协议提交法庭，被告已质证并知晓，此经营管理协议已对被告产生效力，被告应向冰河时代公司履行交纳租金的义务。
关于双方是否协商一致解除了合同，被告是否应交纳免交租金期内的租金的问题。被告搬离商铺时系夜晚，虽然交付了钥匙和结清了物业、水电费，但不能说明其已与冰河置业协商一致，在被告未提供相关证据证明其已与冰河置业协商一致的情况下，其搬离商铺的行为属擅自单方解除合同，已属违约。因双方的合同已实际解除，原告作为权利的受让人依据原租赁合同的约定，主张被告不享有免交租金的优惠，并要求被告交纳实际承租期内的租金符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩合同约定了免交租金的期限，原告不应再向被告收取免交期内租金的意见，因与合同约定不符，对其抗辩意见本院不予采纳。对原告主张的数额，原告现表示放弃部分权利，只要求被告按五年租期扣除免交租金期限后的平均月租金标准4113元支付实际承租期间内的租金94600元，系对其权利的处分，符合法律规定，本院予以支持，扣减被告已向原告交纳的保证金2万元和租金28040元，被告还应向原告支付租金46560元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：

被告梁某某于本判决生效之日起十日内向原告宜都市冰河时代广场管理有限公司支付欠付的租金46560元。
若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1339元、诉讼保全费1120元、保全担保保险费1500元，合计3959元，由被告梁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 周玉华

书记员： 邹清