宜昌鸿某物业管理有限公司与谢某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌鸿某物业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区龙盘湖，统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：郑进，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁建平，湖北三峡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄敏，湖北三峡律师事务所律师。
被告：谢某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。

原告宜昌鸿某物业管理有限公司（以下简称鸿某物业公司）与被告谢某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿某物业公司的委托诉讼代理人黄敏、被告谢某某到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
鸿某物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费16760.10元（2015年4月1日至2016年12月31日期间），并自2015年4月1日起至付清物业服务费之日止按每天千分之一的标准支付欠缴物业服务费的违约金（截止2016年9月30日为4500元）。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为宜昌龙盘湖生态旅游度假区龙岛八号的业主，于2013年12月23日与原告签订《物业服务协议》，该协议约定由原告提供物业服务，被告支付物业服务费用。合同另约定被告逾期支付物业服务费的，应自逾期之日起按每天千分之一支付违约金。合同签订后，原告持续为被告提供物业服务，但被告自2015年4月1日至今未向原告支付物业服务费用。原告认为，被告应当依约向原告支付物业服务费用，为维护原告的合法权益，特具文起诉。
谢某某辩称，1、我未交纳物业服务费是因为该房屋存在质量问题，一是地面塌陷，二是内墙和外墙有多处裂缝，且房屋钥匙也一直在原告处。自原告于2016年5月通知我交纳物业服务费开始，我一直跟原告沟通，要求原告解决房屋质量问题，但原告至今没有解决。2、原告有失管理职责，公共部位一直存在不卫生、张贴小广告等问题，我多次向原告反映，但这些问题仍然存在。因此，我不应全额交纳物业服务费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告举证的房屋出库单、收楼会签单、收楼确认书、收据，被告对其真实性不持异议，但辩称交房时间并非2013年12月23日，该时间是按原告要求填写的，实际交房时间是2014年4月份。被告没有反驳的证据。本院对交房时间为2013年12月23日予以认定。2、对于被告提交的房屋内外局部的照片，拟证明房屋存在质量问题，原告认为照片是真实的，但即使房屋存在质量问题，应当向开发商主张权利。本院认为，房屋质量问题属于房屋买卖合同关系的内容，被告提出房屋存在质量问题与本案没有关联性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，宜昌三峡鸿某旅游地产开发有限公司与谢某某签订《商品房买卖合同》，谢某某购买位于宜昌市伍家岗区龙盘湖生态旅游度假区第××幢××号房，房屋建筑面积307.81平方米。2013年12月23日，谢某某取得该房屋。同日，鸿某物业公司与谢某某签订《前期物业服务协议》，约定由鸿某物业公司提供物业服务，谢某某物业建筑面积307.81平方米，物业服务费标准为每月2.30元/平方米，谢某某收房时预交一年物业服务费，以后按季度提前十日交纳，如逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每天1‰支付违约金。谢某某已向鸿某物业公司交纳至2015年3月31止的物业服务费。谢某某在使用物业的过程中，曾向鸿某物业公司反映房屋门锁问题，周边环境、小广告等问题，上述问题事实存在。此后，谢某某至今未向鸿某物业公司续交物业服务费。期间，鸿某物业公司于2016年的8月19日、9月1日两次向谢某某催收物业服务费。

本院认为，谢某某与鸿某物业公司签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效成立，本院予以确认。谢某某作为宜昌市伍家岗区龙盘湖生态旅游度假区内的业主，享受物业服务权利的同时，应当履行支付物业服务费的义务。鸿某物业公司请求谢某某支付自2015年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但鸿某物业公司计算数额有误，应为14867.22元（307.81平方米×2.30元/平方米/月×21个月）。关于鸿某物业公司主张的违约金，因其对谢某某的物业及其周边环境管理不足、不到位，存在不卫生、出现小广告现象，该项请求本院不予支持。谢某某抗辩房屋质量存在问题，但其并未请求鸿某物业公司协调维修等具体主张。单独的房屋质量纠纷属于另一法律关系。谢某某以房屋质量要求减少交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告谢某某支付原告宜昌鸿某物业管理有限公司物业服务费14867.22元，于判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告宜昌鸿某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取166元，由原告宜昌鸿某物业管理有限公司负担50元，被告谢某某负担116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　闫刚

书记员：汪丽