宜昌鸿某物业有限公司与望某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌鸿某物业有限公司，住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56号。法定代表人：王敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兆双，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈发栋，湖北谦牧律师事务所律师。被告：望某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。

鸿某物业向本院提出诉讼请求：1.判令望某某向鸿某物业支付物业服务费3879.70元（0.70元/月/平方米×131.96平方米×42个月）；2.判令望某某向鸿某物业支付违约金1161.91元（3879.70元×30%）；3.判令本案诉讼费由望某某承担。事实和理由：2012年12月20日鸿某物业竞标，与宜昌市葛洲坝明珠山庄小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定：鸿某物业为望某某所在的明珠山庄小区提供物业管理服务，各业主按高层住宅0.70元/月/平方米向鸿某物业支付物业服务费，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应向鸿某物业支付滞纳金。合同签订后，鸿某物业认真履行了各项职责，小区多数业主及时缴纳了物业服务费。但望某某无故拒不缴纳物业服务费，鸿某物业多次催要未果，故诉至本院。望某某辩称，1.其于2013年交了半年的物业服务费，因鸿某物业未解决其房屋漏水问题便未继续缴费；2.鸿某物业未与望某某签订合同；3.鸿某物业进驻明珠山庄小区之前，因为望某某居住的卫生间漏水造成屋内地板受损，原该小区的物业管理企业承诺免除望某某五年的物业服务费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：望某某于2013年入住明珠山庄小区13-304，房屋建筑面积为131.96平方米。2012年12月20日，明珠山庄小区业主委员会（甲方）与鸿某物业（乙方）签订了《宜昌市葛洲坝明珠山庄小区物业服务合同文件》，约定甲方选聘乙方为明珠山庄小区提供物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按0.70元/平方米/月的标准缴纳，物业服务费用由乙方按月向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳，业主恶意拖欠或者拒绝交纳物业服务费，乙方可以要求其支付滞纳金。本合同期满，甲方决定不委托乙方，或者乙方决定不再接受委托，均应提前三个月书面通知对方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同期限自2012年12月17日至2015年12月31日。该合同同时约定了物业服务内容及双方的权利义务等事项。合同期满后双方未书面续订物业服务合同，明珠山庄小区未选聘新的物业服务企业，目前仍由鸿某物业提供物业服务。望某某于2016年向鸿某物业公司缴纳了2013年1月至6月期间的物业服务费554.20元，其后未向鸿某物业缴纳过物业服务费，2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费数额为3879.62元。
原告宜昌鸿某物业有限公司（以下简称鸿某物业）与被告望某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，因该案与本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律关系及案情基本相同，故依法由审判员张浴阳适用小额诉讼程序对此八起案件合并公开开庭进行了审理。原告鸿某物业的委托诉讼代理人张兆双、陈发栋，被告望某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。望某某自2013年至今居住在该小区，接受了鸿某物业提供的物业服务，该小区的业主委员会与鸿某物业签订的物业服务合同对望某某具有约束力。因此，鸿某物业是本案适格原告，其有权向望某某依约主张相关权利。物业公司向业主收取物业服务费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常全面服务的保障。业主按时交费是一项法定义务，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该缴纳服务费用，这也是合同义务。如果允许业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，这对于按时足额交付物业费的业主来说，也是不公平的。就本案而言，望某某辩称其未交物业服务费的原因系鸿某物业未解决其房屋漏水问题，即使上述问题属实，也仅构成业主的合理抗辩理由，但不能视为拒交物业服务费的依据，望某某如认为是鸿某物业的责任导致其房屋受损，可收集相应证据后向人民法院起诉要求赔偿。望某某辩称原物业服务企业承诺免除其五年物业服务费的意见并无证据证实，即使属实，该承诺也不必然应当由鸿某物业来履行。故望某某的辩称意见，因无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，对鸿某物业主张望某某支付2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3879.70元的诉讼请求，本院据实支付3879.62元。对鸿某物业主张望某某支付违约金的诉讼请求，因物业服务合同未约定违约金的计算标准，且鸿某物业未提交向望某某催缴物业服务费的证据，故鸿某物业的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：

一、望某某于本判决生效之日起三日内支付宜昌鸿某物业有限公司物业服务费3879.62元（计算期间：2013年7月1日至2016年12月31日）；二、驳回宜昌鸿某物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由望某某负担。本判决为终审判决。

审判员　　张浴阳

书记员：向亚琴