宜昌鸿某物业有限公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌鸿某物业有限公司，住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56号。
法定代表人：王敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张兆双，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈发栋，湖北谦牧律师事务所律师。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。

原告宜昌鸿某物业有限公司（以下简称鸿某物业）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，因该案与本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律关系及案情基本相同，故依法由审判员张浴阳适用小额诉讼程序对此八起案件合并公开开庭进行了审理。原告鸿某物业的委托诉讼代理人张兆双、陈发栋，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿某物业向本院提出诉讼请求：1.判令刘某某向鸿某物业支付物业服务费4238.52元（1.20元/月/平方米×90.57平方米×39个月）；2.判令刘某某向鸿某物业支付违约金127.16元（4238.52元×3%）；3.判令本案诉讼费由刘某某承担。事实和理由：2013年9月25日鸿某物业竞标，与宜昌市葛洲坝机电建设有限公司实业公司签订了《物业服务合同》约定：鸿某物业为刘某某所在的机电花苑小区提供物业管理服务，各业主按高层住宅1.20元/月/平方米向鸿某物业支付物业服务费，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按3%标准向鸿某物业支付违约金。合同签订后，鸿某物业认真履行了各项职责，小区多数业主及时缴纳了物业服务费，但刘某某无故拒不缴纳物业服务费，鸿某物业多次催要未果，故诉至本院。
刘某某辩称，1.鸿某物业不具备诉讼主体资格；2.刘某某缴纳物业费后家中多次被盗，要求鸿某物业依照宜昌市葛洲坝机电花苑小区物业服务合同文件第三十三条约定赔偿刘某某相应损失；3.鸿某物业提供的物业服务存在瑕疵，如侵占公共绿地搭建铁皮房作为停车场经营，影响了业主的生活环境，要求鸿某物业拆除铁皮房停车场、恢复绿地；4.鸿某物业制定的物业服务费收费标准过高。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：机电花苑小区由葛洲坝机电建设有限公司实业公司（以下简称机电实业公司）开发建设，刘某某系机电花苑小区业主，房屋建筑面积为90.57平方米，属于高层住宅。盛祥物业与刘某某于2011年签订《前期物业管理服务协议》，约定入伙时盛祥物业预收12个月物业服务费，其后按年度缴纳物业服务费，期末10日前缴纳，逾期未缴纳者，按所欠缴费用日千分之三加收滞纳金。住宅物业服务费按1.20元/平方米/月计收（包括公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常服务、房屋共用部位设备设施及小区共用部位设备设施小修）。2013年9月25日，机电实业公司与鸿某物业签订《宜昌市葛洲坝机电花苑小区物业服务合同文件》，约定机电实业公司选聘鸿某物业对机电花苑小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，确定本小区高层住宅物业服务费1.20元/月/平方米，鸿某物业按上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。物业服务费按季或年缴纳，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按3%标准向鸿某物业支付违约金。本合同期满，机电实业公司没有将续聘或解聘鸿某物业的意见通知鸿某物业，且没有选聘新的物业管理企业，鸿某物业继续管理的，视为此合同自动延续。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期满后双方未书面续订物业服务合同，机电花苑小区尚未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，目前仍由鸿某物业提供物业服务。刘某某2016年向鸿某物业缴纳过水费，但至今未向鸿某物业缴纳过物业服务费，欠付2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务费4238.52元（1.20元/月/平方米×90.57平方米×39个月）。
同时查明，鸿某物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，在管理上存在公共设施维护不力、小区存在治安隐患、张贴有垃圾广告、卫生清洁不到位等问题。

本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。刘某某系机电花苑小区的业主，该小区尚未成立业主委员会，故机电实业公司作为建设单位与鸿某物业签订的物业服务合同对作为业主的刘某某具有约束力。因此，鸿某物业是本案适格原告，其有权向刘某某依约主张相关权利。因鸿某物业在管理上存在公共设施维护不力、小区存在治安隐患、张贴有垃圾广告、卫生清洁不到位等问题，即鸿某物业在服务过程中存在一定的瑕疵，但本院考虑到即便该瑕疵存在也不属于重大违约行为，同时考虑到物业服务费缴费水平、部分业主欠缴物业服务费（而可能影响了物业公司履行物业服务合同的水平）诸因素，尤其是考虑到物业服务合同作为整体性所要求的公平要求（即如果允许欠费业主以物业服务存在瑕疵为由拒交或少缴物业服务费，就会造成已诚信缴费业主也只享受了与欠费业主同样的物业服务，而有违公平正义的基本要求），故本院对刘某某的该抗辩也不予支持。同时刘某某所抗辩的鸿某物业提供服务存有瑕疵问题，《物业管理条例》规定了业主的自力救济措施，也规定了权利主体（即业主大会或其业主委员会）及公权力介入的相关程序，刘某某可依法主张。刘某某所抗辩其家中被盗要求鸿某物业赔偿损失的问题，因其家中财物被盗时间为2012年，而鸿某物业2013年9月才为机电花苑小区提供物业服务，且该理由与本案不属于同一法律关系，其主张本院不予采纳。
综上所述，刘某某作为机电花苑小区的业主，理应按照约定缴纳物业服务费，且机电实业公司与鸿某物业约定的物业服务费标准与刘某某与盛祥物业约定的物业服务费标准一致，由此计算出刘某某应缴纳物业服务费4238.52元。鸿某物业主张刘某某支付违约金127.16元的诉讼请求，因鸿某物业提供的服务确实存在一定的瑕疵，从利益衡平角度考虑，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：

一、刘某某于本判决生效之日起十五日内支付宜昌鸿某物业有限公司物业服务4238.52元（计算期间：2013年10月1日至2016年12月31日）；
二、驳回宜昌鸿某物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取计25元，由刘某某负担。
本判决为终审判决。

审判员　　张浴阳

书记员：向亚琴