宜昌馨安泰商贸有限公司与武汉武商量贩连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌馨安泰商贸有限公司。住所地：宜昌市东山大道**号。
法定代表人：冯业刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高明，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。
委托诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。
被告：武汉武商量贩连锁有限公司。住所地：武汉市江汉区常青路**号。
法定代表人：王斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆剑，湖北得伟君尚律师事务所律师。一般授权代理。
委托诉讼代理人：施汉锋，湖北得伟君尚律师事务所律师。一般授权代理。

原告宜昌馨安泰商贸有限公司（以下简称馨安泰公司）与被告武汉武商量贩连锁有限公司（以下简称武商量贩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员王瑞菊、肖小月参加的合议庭，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告馨安泰公司的委托诉讼代理人高明、温建波，被告武商量贩公司的委托诉讼代理人陆剑、施汉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫安泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除馨安泰公司与武商量贩公司于2008年6月4签订的《房屋租赁合同》及之后订的四份《补充合同》；2、判令武商量贩公司向馨安泰公司支付房屋租金及滞纳金（房屋租金及滞纳金自2018年6月1日起计算至判决解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》的法律文书生效之日止，计算方式详见《房屋租金及滞纳金计算表》）；3、判令武商量贩公司按照2008年9月1日签订的《补充合同》第12条的约定向馨安泰公司支付房屋租金补偿款2568100元；4、判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后，因馨安泰公司恢复原状对房屋（指《房屋租赁合同》第2.1条约定的房产）进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需的费用31720399.20元；5、判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后，因馨安泰公司重新开业对房屋（指《房屋租赁合同》第2.1条约定的房产）进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等需要的300天房屋空置期所产生的损失11223530.4元；6、判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿在《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除后，因馨安泰公司在房屋（指《房屋租赁合同》第2.1条约定的房产）重新招商开业所需的人员工资、市场推广费、商业促销费3082724元及两个月的房屋空置期所产生的损失2269435．28元（两个月的房租），合计5352159．28元；7、判令武商量贩公司向馨安泰公司赔偿因馨安泰公司对馨岛购物广场3层“馨岛之星”酒店进行装修改造所投入费用11565929．52元；8、馨安泰公司因向武商量贩公司主张权利而支出的工程造价审计费40万元由武商量贩公司承担；9、馨安泰公司因主张权利而支出的法律服务费157万元由武商量贩公司承担；10、本案诉讼费用由武商量贩公司承担。
事实和理由：馨安泰公司于2006年4月开始对其所有的位于宜昌市东山大道20号的馨岛购物广场开始市场调研，项目定位，方案设计。2006年8月开始进行室内外装饰装修，生产、管理设施设备招标采购，同时聘请国内专业管理团队进行员工招聘、人员培训。直至2007年9月冾谈引进几百家供应商、营运商、数千种类商品，开始正常营业，成为当时宜昌市规模最大、档次最高的商超商场。2008年5月，在馨安泰公司全新商场开业后仅8个月，被告武商量贩公司主动要求馨安泰公司将前述房屋中的一、二、三层商业面积和地下室仓库及四楼部分办公用房的房产租赁给其开办经营“武商量贩宜昌旗舰店”。2008年6月4日，馨安泰公司与武商量贩公司签订《房屋租赁合同》，将前述房屋出租给武商量贩公司使用。双方约定，租赁房屋面积：商场一层7209㎡，二层8406.75㎡，三层8423.86㎡，地下室498㎡，四楼790㎡；租赁期限为20年，自起租日起至2028年期满之日为止；租金标准为：一、二、三层租金为50元／㎡／月，地下室仓库、四楼办公室为10元／㎡／月，前述租金自第三年开始每一年为一阶段递增，递增幅度为1元，即第三年租金为51元／㎡／月，第四年为52元／㎡／月，依此类推，第二十年租金为68元／㎡／月。租金支付方式为按季支付，馨安泰公司应在每期开始的5天内将房屋租赁的合法税务发票交付武商量贩公司，武商量贩公司应在收到发票后的7天内支付该期房屋租金。按该合同第10.4条的约定，馨安泰公司无任何违约，武商量贩公司逾期支付租金达三个月的，馨安泰公司有权选择提前终止本合同，并要求武商量贩公司赔偿其遭受的一切损失。按该合同第12.2条的约定，若武商量贩公司未按时支付租金的，每逾期一日，馨安泰公司有权向武商量贩公司收取逾期未付租金之0.5％的滞纳金。合同签订后，馨安泰公司将前述房屋交付给武商量贩公司使用。馨安泰公司将房屋交给武商量贩公司的同时，还将一个全新的，正在营运的，大型的，高端的商场的所有设施、设备、空调、消防、电力照明、货架、冷库、冷链、熟食加工、海鲜养殖、收银系统、安防系统、货管系统、办公桌椅、电脑、汽车等全部转交给了武商量贩公司。武商量贩公司接收商场后，按照自己的意愿对前述房屋进行了大范围的布局改造，如拆除电梯、封闭中庭等。2008年6月4日，馨安泰公司与武商量贩公司签订《补充合同》，双方约定自2009年8月31日开始，由武商量贩公司自行承担全部设施设备的维保。2008年9月1日，馨安泰公司与武商量贩公司签订《补充合同》，该补充合同第12条约定，如在武商量贩公司与武汉麦当劳餐饮有限公司租赁期内，发生《房屋租赁合同》终止的情形的，武商量贩公司除依照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任外，还应在20年租赁期的剩余年限内就武汉麦当劳餐饮有限公同所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元，于双方所签租赁合同终止之日起五日内一次性付清。根据武商量贩公司与武汉麦当劳餐饮有限公司2008年9月签订的《租赁合同》中第1条中约定租赁面积为421平方米，因此，该房屋租金补偿款应自2018年6月计算至《房屋租赁合同》期满即2028年8月为256．81万元。2009年7月20日，馨安泰公司与武商量贩公司签订《补充合同》，对自2009年9月1日至2014年8月30日期间五年的租金每年年租总额进行了调整，同时约定2014年9月1日以后应付租金不变，按原合同执行。2012年5月25日，应武商量贩公司的要求，馨安泰公司与武商量贩公司双方签订《补充合同》，馨安泰公司同意武商量贩公司退租第三层8423.86㎡和第一层160㎡。退租后租赁面积为；一层为7049㎡，二层8406.75㎡，四层790㎡，地下室50㎡。2014年9月1日开始，除继续按调整后的租赁面积计算租金外，恢复原合同确定的每平方米租金标准。因武商量贩公司向馨安泰公司交回的退租场地是商场三楼，武商量贩公司拆除了二层通向三层的自动扶梯，三层没有其它的人行楼梯和电梯与外界联系。再加上馨安泰公司、武商量贩公司双方签订的《房屋租赁合同》第8．12条款又规定，馨安泰公司保证不在出租场地所在大楼及周边500米内引入与乙方经营业态类似或者相同的经营者，限制了馨安泰公司对收回的三层商场的使用。所以，为了满足武商量贩公司的请求，馨安泰公司只好投入费用11565929.52元对馨岛购物广场3层进行装修改造，开办“馨岛之星”酒店。
2015年5月29日，武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》，称馨安泰公司违约，通知馨安泰公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及系列《补充合同》。馨安泰公司诉至葛洲坝人民法院要求确认武商量贩公司发函解除合同的行为无效，该案经葛洲坝人民法院和宜昌市中级人民法院两审判决，确认武商量贩公司发函解除合同的行为无效。2015年6月武商量贩公司将馨安泰公司起诉至宜昌市中级人民法院，要求确认双方合同及所有补充协议于2015年5月29日予以解除，并要求馨安泰公司赔偿人民币3000余万元。宜昌市中级人民法院以（2015）鄂宜昌中民二初字第00102号民事裁定书，驳回武商量贩公司关于确认合同解除的起诉；以（2015）宜昌中民二初字第00102号民事判决书驳回武商量贩公司要求馨安泰公司赔偿诉讼请求。武商量贩公司不服上述裁定和判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院审理后分别作出（2016）鄂民终1309民事裁定书和（2016）鄂民终1269号民事判决书，驳回了武商量贩公司的上诉请求，2017年2月7日武商量贩公司向最高人民法院提出再审申请，要求撤销（2016）鄂民终1269号民事判决，但未得到最高人民法院的支持。基于此，《房屋租赁合同》应继续履行。自2015年6月起，武商量贩公司开始拒付租金。故2016年1月，馨安泰公司起诉武商量贩公司，要求其支付自2015年6月1日至2016年2月28日期间的房屋租金及滞纳金。葛洲坝人民法院以（2016）鄂0592民初61号《民事判决书》，宜昌市中级人民法院以（2016）鄂05民终2207号《民事判决书》认定武商量贩公司违约，支持了馨安泰公司的诉讼请求。后武商量贩公司又向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2017年4月20日作出（2017）鄂民申804号《民事裁定书》驳回了武商量贩公司的再审申请。后馨安泰公司又于2017年1月17日起诉武商量贩公司，要求其支付自2016年3月1日至2017年5月31日期间的房屋租金及滞纳金。葛洲坝人民法院以（2017）鄂0592民初327号《民事判决书》，宜昌市中级人民法院以（2018）鄂05民终451号《民事判决书》认定武商量贩公司违约，支持了馨安泰公司的诉讼请求。后武商量贩公司向湖北省高级人民法院提起再审申请。湖北省高级人民法院以（2018）鄂民申1480号裁定书驳回了武商量贩公司的再审申请。后馨安泰公司又于2018年4月8日再次起诉武商量贩公司，要求其支付自2017年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金及滞纳金。
根据《房屋租赁合同》第10.4条的约定，馨安泰公司无任何违约，武商量贩公司已逾期支付租金达三个月，馨安泰公司有权请求解除双方于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》。虽然馨安泰公司诉请解除合同，但合同是否解除需经法院审理、判决确认，而该诉讼程序需要相当长的一段时间，在该期间内，合同尚未解除，故馨安泰公司有权要求武商量贩公司支付自2018年6月1日起至判决解除前述《房屋租赁合同》及四份《补充合同》的法律文书生效之日止的租金及滞纳金。根据2008年9月1日签订的《补充合同》第12条的约定，发生《房屋租赁合同》在武商量贩公司与武汉麦当劳餐饮有限公司的租赁期内终止情形的，馨安泰公司有权要求武商量贩公司支付房屋租金补偿款256.81万元。馨安泰公司与武商量贩公司所签订的《房屋租赁合同》10.4条约定，甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达三个月的，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。本案中合同解除后，馨安泰公司最直接的损失就是失去了武商量贩公司应支付的房屋租金。而如果馨安泰公司想要挽回损失，将房屋再出租出去，就必须改变目前该房屋经营格局杂乱不堪，设施设备残缺不全的现状，至少将商场恢复到2008年馨安泰公司将商场交给武商量贩公司时的状态。经有资质的工程造价咨询公司评估，将商场恢复到2008年的状态需要人民币31720399.20元。由于房屋面积大，维修、改造期间必然会因为房屋长期空置而遭受重大损失，该损失11223530.4元也应由武商量贩公司予以赔偿。按照有资质的工程造价咨询公司评估确认拆除工期为60天、装饰工程工期为240天，因拆除、维修、改造所致房屋空置期限总计为300天。馨安泰公司将房屋重新开业需要支出人员培训费、人员工资、招商费、推广费、营销费、开业促销费、前期市场开发及培育费等费用。因此，武商量贩公司应向馨安泰公司赔偿上述费用和两个月的开业筹备房屋空置期租金损失共5352159.28元。2012年5月25日，馨安泰公司为了支持武商量贩公司的生产经营，应武商量贩公司要求，双方变更了合同约定，馨安泰公司收回了馨岛购物广场第三层房屋，投入大量资金及精力，改造成自行经营的酒店，现因武商量贩公司严重违约导致馨安泰公司不得不主张解除《房屋租赁合同》，馨安泰公司必须重新招商引资或者自行经营该商场。但不论商场谁来经营，都必须对馨岛购物广场进行一、二、三层总体布局、重新装修，现在处在商场第三层的馨岛之星酒店都必须拆除。武商量贩公司的违约导致目前的局面，致使馨安泰公司在此处白白损失人民币1000多万元。故馨安泰公司对馨岛购物广场3层“馨岛之星”酒店的装修改造投入费用11565929．52元应由武商量贩公司予以赔偿。同时还需要指明：馨安泰公司所提出的上述赔偿，并没有包括馨安泰公司在将商场交给武商量贩公司时因提前遣散原商场管理团队而支付的违约金，因辞退劳动合同未到期的员工所支付的赔偿金，因合作商户提前退场而支付的赔偿金，因处置库存商品而带来的损失费等近千万元损失。由于武商量贩公司违约，按照《房屋租赁合同》第10.4条的约定，应向馨安泰公司赔偿一切损失，馨安泰公司特向人民法院提起诉讼，请求法院支持。
武商量贩公司辩称，一、答辩人与馨安泰公司之间于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及之后所签订的四份《补充合同》（“《房屋租赁合同》”与后续四份《补充合同》合称“《租赁合同》”）自答辩人于2015年6月底从本案所涉租赁房屋（“租赁房屋”）完成腾退清空之日起就已经解除。二、答辩人无需向馨安泰公司支付自2018年6月1日之后的租金及滞纳金。如上所述，双方的《租赁合同》已于2015年6月底解除，答辩人无需向馨安泰公司支付自2018年6月1日之后的租金及滞纳金。退一步讲，即便双方的《租赁合同》已于2015年6月底未解除，馨安泰公司于2018年6月1日向贵院请求解除合同，答辩人也已于2018年7月13日向馨安泰公司发函要求解除合同，并寄送租赁房屋钥匙，要求馨安泰公司办理水电费过户手续，要求馨安泰公司代位继续履行与武汉麦当劳餐饮有限公司（“麦当劳公司”）的房屋租赁合同，双方已经协商一致解除合同，根据《合同法》第九十三条、第九十六条规定，双方的《租赁合同》应于2018年7月13日解除。三、答辩人无需按照2008年9月1日签订的《补充合同》第12条的约定向馨安泰公司支付房屋租金补偿款2,568,100元。2008年9月1日签订的《补充合同》第11条约定：“如乙方（答辩人）在麦当劳公司租赁期内终止与甲方（馨安泰公司）的《房屋租赁合同》，甲方同意将乙方与武汉麦当劳的租赁合同中的乙方变更为甲方，由甲方继续履行与麦当劳的租赁合同”。第12条约定：“如发生11条情形的，乙方除依照甲、乙双方2008年6月4日所签订《房屋租赁合同》的约定向甲方承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就武汉麦当劳所租用场地向甲方补交房租每月每平方米50元，于双方所签租赁合同终止之日起五日内一次性付清”。根据上述第11条和第12条约定，只有在答辩人终止与馨安泰公司之间的《租赁合同》，答辩人才应“在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就武汉麦当劳所租用场地向甲方补交房租每月每平方米50元，于双方所签租赁合同终止之日起五日内一次性付清”。但本案系馨安泰公司主动提出解除合同，因此不符合2008年9月1日签订的《补充合同》第11条、第12条约定的情形，答辩人无需向馨安泰公司支付任何房屋租金补偿款。四、馨安泰公司第4-9项诉讼请求没有任何事实依据，也没有任何法律依据。（一）根据《房屋租赁合同》第11.2条约定：“本合同如非因甲方原因提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方自己新购置设施、设备之一部分或全部（电梯除外）”。根据上述约定，双方《租赁合同》解除后，馨安泰公司应按答辩人使用房屋的实际状态收回房屋，并且答辩人有权拆除及取回答辩人自己新购置设施、设备之一部分或全部（电梯除外）。答辩人没有将租赁房屋恢复原状的义务，无需赔偿馨安泰公司将租赁房屋恢复原状所产生的任何费用。（二）馨安泰公司2006年8月开始装修租赁房屋，答辩人已承租使用租赁房屋多年。答辩人向馨安泰公司支付的租金包含场地租赁费和设备设施使用费、管理费两部分。根据财务折旧及摊销的规定，租赁房屋的原有装修、投资的价值均已几乎全部摊销折旧完毕，基本没有任何价值。（三）根据2012年5月25日《补充合同》相关条款的约定，馨安泰公司对馨岛购物广场3层“馨岛之星”酒店进行装修改造所投入费用应由馨安泰公司自行承担，与武商量贩公司无关。第二条约定“乙方推出第三层物业时，不得拆除场地上正在使用的消防、空调、电力、安监等设备、设施。乙方可搬走一切经营性用品、设备”。第四条约定“乙方2012年6月30日退租场地后，由于需给馨的使用方改造装饰时间，甲乙双方同意建区第三层及第一层退租场地租金管理费的时间确定为2012年12月1日”。第七条约定“2008年6月由乙方改造时购买并安装的由乙方自行处置。乙方进场之前由甲方购买的乙方拆除后交换甲方···甲乙双方各自承担的工作由各自支付费用”。根据上述约定，答辩人已尽最大可能向馨安泰公司支付“馨岛之星”酒店进行装修期间的空置期间费用，已承担了相应设施、设备的拆除义务，且双方也约定馨安泰公司自行承担“馨岛之星”酒店的全部装修费用。因此，馨安泰公司向武商量贩公司主张馨岛购物广场3层“馨岛之星”酒店进行装修改造所投入费用毫无依据。（四）答辩人将租赁房屋交接给馨安泰公司后，双方之间的权利义务已全部终止，馨安泰公司第5项、第6项主张的赔偿或费用并非馨安泰公司的实际损失，馨安泰公司是否出租租赁房屋、该如何使用租赁房屋、该如何装修、改造租赁房屋与答辩人无关，与本案也没有任何关系。馨安泰公司主张权利而支出的工程造价审计费、法律服务费与本案没有直接关系，也没有法律依据。（五）答辩人自2015年6月底就将租赁房屋交接给馨安泰公司，馨安泰公司拒绝配合，租赁房屋已空置长达两年多，因房屋空置而造成的损失应由馨安泰公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年6月4日，馨安泰公司（甲方）与武商量贩公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将目前正在营业中的《馨岛购物广场》一、二、三层商业面积和地下室仓库及四楼部分办公用房（除中餐厅）的房产租赁给乙方使用（其中，商场一层7209㎡，二层8406.75㎡，三层8423.86㎡，地下室498㎡，四楼790㎡）；合同约定租赁期限为20年，自起租日起至2028年期满之日止。合同中约定的租金及支付方式为，一、二、三层租金为50元／㎡／月，地下室仓库、四楼办公室为10元／㎡／月。前述租金自第三年开始按1元／㎡／月的幅度递增，即第3年租金为51元／㎡／月，第4年租金为52元／㎡／月，依此类推，第20年租金为68元／㎡／月。租金支付方式为按季度支付，馨安泰公司应在每期（季度）开始的5天内将房屋租金的发票交付给武商量贩公司，武商量贩公司应在收到发票后的7天内支付该期租金。若武商量贩公司未按时支付租金的，每逾期一日馨安泰公司有权向武商量贩公司收取逾期未付租金0.5％的滞纳金。该合同同时约定，馨安泰公司无任何违约，武商量贩公司逾期支付租金达三个月的，馨安泰公司有权选择提前终止房屋租赁合同，并要求武商量贩公司赔偿其遭受的一切损失。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，馨安泰公司依约将房屋交付给武商量贩公司，武商量贩公司开始利用该房屋经营“武商量贩宜昌旗舰店”。
2008年9月，武商量贩公司与武汉麦当劳餐饮有限公司签订《租赁合同》，该合同中约定将位于湖北省宜昌市西陵区东山大道20号的建筑物的一部分，具体为一层，场地的所有权人是馨安泰公司，由武商量贩公司转租给武汉麦当劳公司，该场地的实用面积至少421平方米。合同中约定的起租日为2008年9月26日，租期为20年，自起租日开始计算。
2008年6月4日、2008年9月1日、2009年7月20日，馨安泰公司、武商量贩公司就上述《房屋租赁合同》签订了《补充合同》，分别对空调、用电设备的管理、维护，调整租金金额，履约保证金支付和扣减方式等事项进行了补充约定。其中，2008年9月1日签订的补充合同第11条约定，如武商量贩公司在武汉麦当劳餐饮有限公司租赁期内终止与馨安泰公司签订的《房屋租赁合同》的，馨安泰公司同意将武商量贩公司与武汉麦当劳公司的租赁合同的乙方变更为馨安泰公司，由馨安泰公司继续履行与武汉麦当劳公司的租赁合同。第12条约定，如发生11条情形的，武商量贩公司除依照《房屋租赁合同》的约定向馨安泰公司承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就武汉麦当劳公司所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元，于双方所签租赁合同终止之日起五日内一次性付清。
2012年5月25日，馨安泰公司与武商量贩公司签订的《补充合同》中约定武商量贩公司将第三层8423.86㎡和第一层160㎡的商业面积退租，退租后的租赁面积为一层7049㎡，二层8406.75㎡，四层790㎡，地下室50㎡。补充合同中还约定，自2014年9月1日起，除继续按退租后的租赁面积计算租金外，恢复原合同确定的每平方米租金标准，但应先抵扣完履约保证金。经双方核算，在抵扣完武商量贩公司交纳的履约保证金后，武商量贩公司应于2014年12月开始向馨安泰公司支付抵扣完履约保证金后的当期（2014年12月1日至2015年2月28日）租金790401．54元，于2015年3月支付当期（2015年3月1日至2015年5月31日）租金3172316．67元，于2015年6月支付当期（2015年6月1日至2015年8月30日）租金3172316，67元，依此类推，武商量贩公司应于2015年9月1日至2016年8月30日按季度支付的季度租金标准为3218683．92元，于2016年9月1日至2017年8月31日按季度支付的季度租金标准为3265051.17元，于2017年9月1日至2018年8月31日按季度支付的季度租金标准为3311418.42元，于2018年9月1日至2019年8月31日按季度支付的季度租金标准为3357785.67元，于2019年9月1日至2020年8月31日按季度支付的季度租金标准为3404152.92元，于2020年9月1日至2021年8月31日按季度支付的季度租金标准为3450520.17元，一直计算至2028年8月31日止。前述《补充合同》签订后，武商量贩公司于2012年7月1日向馨安泰公司交还了退租场地，未退租场地由武商量贩公司继续经营使用。馨安泰公司于2012年将武商量贩公司退租的第三层房屋改造为馨岛之星酒店。
2015年5月29日，武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》，称馨安泰公司在履行合同过程中有一系列违反合同明确约定的行为，故通知馨安泰公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及系列补充合同。2015年8月26日，武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于尽快接收租赁场所、设施设备、退移交的再次通知书》。2015年11月18日，湖北省武汉市琴台公证处出具（2015）鄂琴合内证字第26672号《公证书》。武商量贩公司于2015年6月底即自行腾退租赁房屋并使部分租赁房屋空置至今。
馨安泰公司认为武商量贩公司单方解除合同的行为无法律和事实依据，于2015年6月向葛洲坝人民法院起诉，请求确认武商量贩公司于2015年5月29日向馨安泰公司发函解除双方房屋租赁合同的行为无效。葛洲坝人民法院作出（2015）鄂葛洲坝民初字第00227号民事判决书，判决武商量贩公司向馨安泰公司发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》解除双方房屋租赁合同的行为无效。武商量贩公司因不服葛洲坝人民法院作出的上述判决上诉至本院，本院于2015年12月18日作出（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书，判决驳回武商量贩公司的上诉，维持原判。
武商量贩公司于2015年6月将馨安泰公司诉至本院，请求法院确认2008年6月4日馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及此后签订的所有补充合同于2015年5月29日予以解除；馨安泰公司赔偿全部设施、设备及装修投入费用10847029.85元；馨安泰公司赔偿因其违约行为造成的经营损失及其他损失19878700元；馨安泰公司向武商量贩公司返还定金3000000元等。本院经审理后认为，武商量贩公司提起的关于确认双方《房屋租赁合同》及所有补充合同于2015年5月29日予以解除的诉请已为生效的（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书所确定，武商量贩公司再次就该诉争问题起诉显然违反民事诉讼法理论上一事不再理的原则，遂作出（2015）鄂宜昌中民二初字第00102号民事裁定书，驳回武商量贩公司前述关于确认合同解除的起诉。对于武商量贩公司提起的其他诉请，本院经审理认为，武商量贩公司提起的其他诉请，均以《房屋租赁合同》及所有补充协议有效解除为前提，生效判决已经确认馨安泰公司不存在武商量贩公司所主张的违约行为且武商量贩公司通知解除合同的行为无效，故作出（2015）宜昌中民二初字第00102号民事判决书，驳回武商量贩公司的诉讼请求。武商量贩公司不服上述裁定和判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院审理后，分别作出（2016）鄂民终1309号民事裁定书和（2016）鄂民终1269号民事判决书，驳回了武商量贩公司的上诉请求，对本院作出的前述民事裁定和民事判决予以维持。
2016年1月29日，馨安泰公司向葛洲坝人民法院起诉，要求武商量贩公司支付自2015年6月1日至2016年2月28日未支付的租金及其滞纳金。葛洲坝人民法院作出（2016）鄂0592民初61号民事判决书，判决武商量贩公司支付馨安泰公司租金9609684.51元，并从应支付之日起至实际支付之日止，按照年利率24%的标准支付违约金。武商量贩公司因不服上述判决上诉至本院，本院于2016年12月7日作出（2016）鄂05民终2207号民事判决书，判决驳回武商量贩公司的上诉，维持原判。武商量贩公司不服本院终审判决向湖北省高级人民法院申请再审，2017年4月20日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂民申804号民事裁定书，裁定认为武商量贩公司的再审申请理由不能成立，驳回其再审申请。
2017年7月17日，馨安泰公司向葛洲坝人民法院起诉，要求武商量贩公司支付自2016年3月1日至2017年5月31日未支付的租金及其滞纳金。武商量贩公司同时提出反诉请求，要求判令武商量贩公司与馨安泰公司之间于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的所有《补充合同》于2016年3月1日解除。葛洲坝人民法院作出（2017）鄂0592民初327号民事判决书，判决武商量贩公司支付馨安泰公司租金16232521.35元及违约金2212074.65元，并驳回武商量贩公司的反诉请求。武商量贩公司因不服上述判决上诉至本院，本院于2018年3月2日作出（2018）鄂05民终451号民事判决书，判决驳回武商量贩公司的上诉，维持原判。随后，武商量贩公司向湖北省高级人民法院申请再审，2018年6月6日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民申1480号民事裁定书，裁定驳回武商量贩公司再审申请。
经湖北华审工程造价咨询有限公司评估并出具的《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号），馨安泰公司收回出租房屋后并将其恢复到2008年交付时的状态设备投资金额为34803123.24元，其中包含馨安泰公司二次招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用即“待摊投资”3082724.00元，项目工期为300天，开业准备期为60天。
经湖北华审工程造价咨询有限公司评估并出具《关于2007年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0485号），2008年6月馨安泰公司交付给武商量贩公司时馨岛购物广场运营设备投资金额为25496470.57元。
经湖北华审工程造价咨询有限公司评估并出具的《关于2012年馨岛之星酒店运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0486号），2012年馨安泰公司将武商量贩公司退租的第三层改造为馨岛之星酒店投资金额为11565929.52元。
前述事实，有2008年6月4日馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》，2008年6月4日、9月1日、2009年7月20日、2012年5月25日四份《补充合同》，2015年5月29日《关于解除房屋租赁合同的函》及邮寄凭证，2015年8月26日《关于尽快接收租赁场所、设施设备、腾退移交的再次通知函》及邮寄凭证，2015年11月《公证申请书》、《公证书》（（2015）鄂琴台内证字26672号）及附件，（2015）鄂葛洲坝民初字第00227号民事判决书，（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书，（2015）鄂宜昌中民二初字第00102号民事裁定书，（2015）宜昌中民二初字第00102号民事判决书，（2016）鄂民终1309号民事裁定书，（2016）鄂民终1269号民事判决书，（2016）鄂0592民初61号民事判决书，（2016）鄂05民终2207号民事判决书，（2017）鄂民申804号民事裁定书，（2017）鄂0592民初327号民事判决书，（2018）鄂05民终451号民事判决书，（2018）鄂民申1480号民事裁定书，《关于2007年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0485号），《关于2012年馨岛之星酒店运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0486号），《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）等证据及开庭笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为，本案争议焦点为：一、馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》是否应当解除；二、合同解除后，馨安泰公司要求武商量贩公司承担赔偿责任及金额如何确定。
一、关于馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》是否应当解除的问题。
馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，馨安泰公司（甲方）与武商量贩公司（乙方）于2008年6月4日签订的《房屋租赁合同》第10.4条约定“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。a.甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达三个月的”，根据查明事实武商量贩公司拖欠馨安泰公司租金远远超过三个月，因此，双方约定解除合同的条件已经成就，馨安泰公司请求解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》，本院予以支持。关于武商量贩公司辩称《房屋租赁合同》及四份《补充协议》于2015年6月底就已经解除的意见。本院认为，人民法院的生效裁判具有既判效力，（2015）鄂葛洲坝民初字第00227号民事判决书、（2015）鄂宜昌中民二终字第00573号民事判决书等生效裁判已经确认了武商量贩公司于2015年5月29日向馨安泰公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》解除双方租赁房屋合同的行为无效，并且之后双方也未通过协商或诉讼的方式解除《房屋租赁合同》及四份《补充合同》，因此武商量贩公司主张自2015年6月底合同已经解除，本院不予采信。
二、合同解除后，馨安泰公司要求武商量贩公司承担各项责任及赔偿金额如何确定的问题。
1、馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》解除前，武商量贩公司依约应当向馨安泰公司支付租金及滞纳金。武商量贩公司辩称其于2015年6月底将租赁房屋完成腾退清空，无需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滞纳金。本院认为，在租赁合同及补充合同解除之前，馨安泰公司应当继续对武商量贩公司履行出租义务，武商量贩公司则应当继续履行支付租金给馨安泰公司的义务。至于武商量贩公司是否使用或如何使用承租房屋是其权利，其自2015年6月单方腾退承租房屋系其处分自身权利的行为。故，武商量贩公司辩称无需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滞纳金的意见，本院不予采信。在本案判决生效前，馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》及补充合同仍处于有效状态，武商量贩公司应当继续按照合同约定向馨安泰公司支付租金。尽管馨安泰公司与武商量贩公司于2012年5月25日签订的《补充合同》区分为场地租赁费和设备设施使用费、管理费两部分，但实际上二者之和与《房屋租赁合同》中约定的租金数额一致，即系按照租赁房屋面积乘以租赁房屋面积单价的方法予以确定。《房屋租赁合同》4.5条约定，租金按季支付，馨安泰公司应在每期开始的5天内将房屋租赁的合法税务发票交武商量贩公司财务部门，武商量贩公司在收到发票后的7天内支付该期房屋租金。若武商量贩公司迟延支付租金的，应当支付滞纳金，由于合同约定的滞纳金标准为日0.5%，明显过高，馨安泰公司自愿按照24%的标准主张滞纳金，低于合同约定的标准，符合法律规定，本院予以确认。由于馨安泰公司对2018年6月1日前的租金及滞纳金已经向葛洲坝人民法院起诉主张，其提交的《房屋租金及滞纳金计算表》中关于租金金额及支付时间均系出自于双方当事人于2012年5月25日签订的《补充合同》的约定。因此，对馨安泰公司要求武商量贩公司按照《房屋租金及滞纳金计算表》支付自2018年6月1日起至判决解除《房屋租赁合同》及补充合同的法律文书生效之日止的租金的主张，本院予以支持。
2、武商量贩公司自2008年起将其承租馨安泰公司的房屋部分转租给武汉麦当劳餐饮食品有限公司，截至庭审时武汉麦当劳餐饮食品公司馨岛店仍在正常营业。根据双方于2008年9月1日签订的《补充协议》第11条、12条的约定，因武商量贩公司原因导致双方《房屋租赁合同》终止的，武商量贩公司除向馨安泰公司承担违约责任外，还应在双方租赁合同约定的20年租赁期的剩余年限内就武汉麦当劳餐饮食品有限公司所租用场地向馨安泰公司补交房租每月每平方米50元。武商量贩公司长期拖欠租金，构成严重违约，导致馨安泰公司解除合同，武商量贩公司应当按照补充合同的约定承担相应的租金补偿款。由于《房屋租赁合同》及补充合同解除的时间尚不能确定，因此，馨安泰公司主张武商量贩公司向其支付房屋租金补偿款2568100元的数额计算有误。武商量贩公司与武汉麦当劳餐饮食品有限公司签订的《租赁合同》中约定的租赁面积为421平方米，因此，武商量贩公司应依《补充合同》第12条约定向馨安泰公司按租赁面积421平方米、每月每平方米50元的标准支付房屋租金补偿款，起止期限自《房屋租赁合同》及补充合同解除之日，即本判决生效之日起计算至2028年8月31日止。
3、根据馨安泰公司与武商量贩公司签订的《房屋租赁合同》第10.4条约定，馨安泰公司在解除合同时有权要求武商量贩公司赔偿其遭受的一切损失，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案因武商量贩公司严重违约导致馨安泰公司解除合同，根据上述规定，馨安泰公司有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因武商量贩公司违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
馨安泰公司在2008年交付给武商量贩公司的房屋是一个全新装修、正在营运的大型商场，对于出租人馨安泰公司而言，其是基于房屋出租会获得20年的租金收益才愿意承受当年突然歇业导致商场内众多商家提前终止合同、辞退员工、处置剩余商品等巨额损失。而现如今武商量贩公司签订的租赁合同约定的租期仅过去十年，尚有十年的租期未履行完毕，在租赁合同不解除的情况下，馨安泰公司仍可以继续收取剩余十年租期的租金一亿五千万元左右。现因武商量贩公司违约致使馨安泰公司提前解除合同而给馨安泰公司造成的损失主要是逐年递增的房屋租金完全丧失。而武商量贩公司赔偿馨安泰公司租金损失最直接的办法有三种：一是一次性赔偿合同约定的剩余年限的全部租金。二是武商量贩公司将所租赁房屋转租出去，依原房屋租赁合同约定的金额按季度向馨安泰公司支付租金。三是馨安泰公司收回出租给武商量贩公司的房屋转租给其它商户，转租房屋所得租金达不到武商量贩公司所支付租金数额的部分由武商量贩公司按季度补足差额。但上述三种方式中第一种显然对武商量贩公司不公，鉴于馨安泰公司与武商量贩公司之间为租金已经提起诸次诉讼，第二、第三种方式又会因本案的判决而可能引发双方因租金的给付和补偿产生的更多纷争，这与避免诉累的审判精神相违背。所以，本院认为武商量贩公司赔偿合理的费用，让馨安泰公司将所租商场恢复到十年前移交给武商量贩公司时的状况是解决问题的一种方案。此外，武商量贩公司作为湖北省知名的大型零售商在订立合同时明确约定了因其违约导致合同解除要赔偿一切损失的内容的情况下，武商量贩公司应当能够预见到其违约所可能造成的损失。因此，在法律规定的范围内，从平衡双方当事人利益的角度而言，本院对于馨安泰公司要求武商量贩公司赔偿对租赁房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等，即要求赔偿恢复原状所需费用及恢复原状期间的租金损失，要求武商量贩公司赔偿重新招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用及招商期间的租金损失，本院予以支持。馨安泰公司为证明其赔偿请求的具体数额提供了由湖北华审工程造价咨询有限公司出具的《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）、《关于2007年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0485号）、《关于2012年馨岛之星酒店运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0486号）三份报告。虽然武商量贩公司在庭审中对上述报告的真实性不予认可，但武商量贩公司既未提供证据反驳上述报告的真实性，也未申请重新评估鉴定。因此，本院对上述三份报告的内容予以采信。武商量贩公司应当按照上述报告所确认的金额、房屋空置时间向馨安泰公司赔偿对租赁房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需费用和恢复原状期间的租金损失以及重新招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用和招商期间的租金损失。馨安泰公司因需要恢复原状对租赁房屋进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需费用及重新招商所需的人员工资、市场推广、商业促销等费用按《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）中确认的金额分别为31720399.20元、3082724元，合计34803123.20元；因恢复原状所需的空置期按《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）中确认的项目工期300天计算；重新招商期间空置期按《关于2018年馨岛购物广场运营设备投资造价咨询报告》（鄂华审造价咨字【2018】0484号）中确认的开业筹备期60日计算。损失计算标准参照双方当事人在房屋租赁合同及补充合同中对该段期间房屋租金所约定的标准。
关于武商量贩公司依据《房屋租赁合同》第11.2条的约定辩称“双方合同解除后馨安泰公司应按房屋的实际状态收回房屋，武商量贩公司没有将租赁房屋恢复原状的义务，无需支付因恢复原状所产生的任何费用”，该《房屋租赁合同》第11章是双方就“续租及期满财产处置”的约定，在本案并无适用条件，因此对武商量贩公司上述抗辩意见，本院不予采信。关于武商量贩公司辩称目前涉案房屋原有装修、投资的价值已几乎摊销折旧完毕的意见，本院认为馨安泰公司要求的赔偿事项是恢复商场至十年前的状况，是重新装修开业所必须的费用，与折旧无关。同时，也正因为商场目前的设施、装饰、装修早已折旧完毕，不堪再用，故重新装修开业方需要如此大额的费用。所以，对武商量贩公司认为房屋的装饰装修已经折旧完毕不用赔偿的抗辩意见，本院不予采信。
4、在《房屋租赁合同》及《补充合同》合同履行过程中，2012年5月25日武商量贩公司与馨安泰公司双方协商一致，同意武商量贩公司将第三层全部房屋和第一层的部分房屋退租，其后馨安泰公司将退租的第三层房屋开设为“馨岛之星”酒店。现馨安泰公司没有提交证据证明对馨岛购物广场进行一、二、三层总体布局和拆除“馨岛之星”酒店的必要性，且武商量贩公司提前退租系经过馨安泰公司的同意。因此，对馨安泰公司要求武商量贩公司赔偿“馨岛之星”酒店进行装修改造所投入费用11565929.52元的主张，本院不予支持。
5、根据《房屋租赁合同》第10.4条中约定“赔偿一切损失”应当包括馨安泰公司因维护自身合法权益所支出的一切费用。因武商量贩公司违约引起本案诉讼，馨安泰公司因主张权利而支出的工程造价审计费40万元、法律服务费157万元系合理必要费用，属于馨安泰公司损失的一部分，馨安泰公司请求由武商量贩公司承担，本院予以支持。
综上所述，原告馨安泰公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

解除宜昌馨安泰商贸有限公司与武汉武商量贩连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》及四份《补充合同》；
二、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内按照武汉武商量贩连锁有限公司与宜昌馨安泰商贸有限公司于2012年5月25日签订的的补充合同的约定向宜昌馨安泰商贸有限公司支付自2018年6月1日起至本判决生效之日止的租金（租金计算表：2017年9月1日至2018年8月31日季度租金标准为3311418.42元，2018年9月1日至2019年8月31日季度租金标准为3357785.67元，2019年9月1日至2020年8月31日季度租金标准为3404152.92元），逾期支付租金的应按照年率24%的标准支付滞纳金；
三、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月21050元的标准向宜昌馨安泰商贸有限公司支付自本判决生效之日起至2028年8月31日止期间的房屋租金补偿款；
四、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌馨安泰商贸有限公司支付《房屋租赁合同》及补充合同解除后，因宜昌馨安泰商贸有限公司对租赁房屋恢复原状进行必要的拆除、维修、改造、添加设施设备等所需的费用31720399.20元，重新招商开业所需的人员工资、市场推广费、商业促销费等3082724元；
五、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌馨安泰商贸有限公司支付《房屋租赁合同》及补充合同解除后，因宜昌馨安泰商贸有限公司对租赁房屋恢复原状进行必要的拆除、维修以及重新招商开业所需的360天房屋空置期所产生的损失，损失计算标准为同期租金。（租金计算表：2018年9月1日至2019年8月31日季度租金标准为3357785.67元，2019年9月1日至2020年8月31日季度租金标准为3404152.92元）
六、武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌馨安泰商贸有限公司支付工程造价审计费400000元、法律服务费1570000元；
七、驳回原告宜昌馨安泰商贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费363801元，由武汉武商量贩连锁有限公司承担291040元，由宜昌馨安泰商贸有限公司承担72761元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。

审判长 杨昊
审判员 王瑞菊
审判员 肖小月

书记员： 余丹