宜昌颐安信物业管理有限公司与王智强物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告宜昌颐安信物业管理有限公司。住所地宜昌市西陵二路31号。
法定代表人刘长桥，该公司总经理。
委托代理人赵艳玲，女，汉族，1977年4月24日出生。特别授权代理。
委托代理人刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被告王智强。
委托代理人肖露露，女，汉族，1955年9月8日出生。系被告王智强之妻。特别授权代理。

原告宜昌颐安信物业管理有限公司（以下简称颐安信物业公司）诉被告王智强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由审判员刘青春适用简易程序，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告颐安信物业公司的委托代理人赵艳玲、刘素素，被告王智强及其委托代理人肖露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，被告王智强系楠海花园小区业主，住该小区1-1-103号，房屋面积151.66㎡。2012年3月23日，原告颐安信物业公司与楠海花园业主委员会签订了《物业委托服务合同》，从2012年4月原告正式全面为楠海花园小区提供物业服务。根据《物业委托服务合同》的约定，楠海花园小区住宅区物业服务费标准为0.6元／㎡·月，非住宅物业服务费标准为1.2元／㎡·月，每年的四月三十日前收取全年的物业服务费，逾期按日万分之五收取违约金；同时约定，如合同履行中发生争议，提交仲裁委员会仲裁。双方就付费时间及违约责任等事项做了具体约定。因被告未缴纳物业服务费，2013年12月23日、2014年3月27日，原告两次向被告进行了催收。
因小区车位紧张，原告根据《物业委托服务合同》第十四条的约定，将部分公共绿地和活动场所改用作停车场。
被告所在房屋为三楼。被告楼下二楼业主搭建的雨棚给被告的生活带来了不便，对此原告并不否认，且多次进行了协调。同时针对小区乱搭乱建现象，原告颐安信物业公司通过信访等渠道向城建等职能部门进行了反映和交涉。
被告王智强提交的水电费缴费单据显示，2010年6月至2013年7月，被告不在该小区居住。
因被告王智强等业主未缴纳物业费，原告颐安信物业公司于2014年7月31日向宜昌仲裁委员会申请仲裁，宜昌仲裁委员会以仲裁条款约定不明，导致仲裁协议无效为由，作出《不予受理通知书》。原告据此向本院提起诉讼。
上述事实，有原告提交的《物业委托服务合同》、催收物业费的照片、邮政特快专递寄件单、宜昌市仲裁委《不予受理通知书》，被告提交的水电费收据、照片以及双方当事人当庭陈述等证据证实。

本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告颐安信物业公司与楠海花园业主委员会签订了《物业委托服务合同》，主体适格，内容不违反法律规定，合同合法有效。对包括被告王智强在内的全体业主都具有约束力。被告以2010年6月至2013年7月不在小区居住，不承认该合同的辩解理由，本院不予支持。被告2012年4月至2013年6月不在小区居住，并不影响原告颐安信物业公司对整个楠海花园小区提供安全保卫、公共场所的保洁、绿化以及公用设备的维护等服务工作的开展，即使业主未在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。该期间的物业服务费应当按照合同的约定交纳。
被告称原告未能解决雨棚问题，本院认为，对小区存在乱搭乱建问题，原告作为一家从事物业服务的企业法人，对乱搭乱建现象进行劝阻，或者是向城建等职能部门进行反映，即是正确全面履行了合同义务。关于被告阳台地漏不畅问题，该问题属于房屋建筑质量问题，且属于业主房屋自用部位范围，根据《物业委托服务合同》第十六条的规定，属于物业公司有偿服务的范围，如果原告在收取了被告的有偿服务费后未能给被告维修好，被告可以另行起诉要求原告继续维修或者返还维修费。如果原告愿意无偿为被告维修，是原告对自己权利的处分。原告将公共绿地和活动场所改用做停车场，是因为小区车辆保有量增大，原有的停车位无法满足需求，也是为全体业主的共同利益而为之，并不存在损害业主利益的问题。被告认为原告与小区业委会签订的《物业委托服务合同》存在违反《合同监管条例》等问题，可以向有关职能部门反映，上述问题均不是《物业委托服务合同》约定的服务范围，当然也不是本案的审理范围。原告以上述问题作为不缴纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。
原告依照其与小区业委会签订的《物业委托服务合同》的约定，履行了合同义务，要求被告缴纳2012年4月至2014年3月的物业服务费2184元，于法不悖。本院予以支持。但原告小区的车辆停放管理方面存在瑕疵，其要求被告支付违约金589元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：

1、被告王智强于本判决生效之日起三日内支付原告宜昌颐安信物业管理有限公司物业管理服务费人民币2184元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费25元（原告已预交），由原告宜昌颐安信物业管理有限公司负担5元，被告王智强负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　刘青春

书记员：钟飞