宜昌雅斯商业物业管理有限公司与高某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）宜昌雅斯商业物业管理有限公司。
法定代表人向光晓，该公司总经理。
委托代理人郑某，湖北陈守邦律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）高光洋，男，生于1978年3月10日，汉族，湖北省枝江市人。
委托代理人孟某，湖北演绎律师事务所律师，特别授权。

原告宜昌雅斯商业物业管理有限公司与被告高光洋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理，诉讼中被告提出反诉。本案由审判员冯其斌独适用简易程序于2013年12月17日公开开庭进行审理。原告委托代理人郑某、被告高光洋及其委托代理人孟某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2012年7月12日，原、被告签订《多业态租赁经营合同》约定：原告（甲方）将位于宜都雅斯国际广场10#楼2层建筑面积510平方米的商铺出租给被告（乙方）用于经营“潮流前线”服饰，租赁期限25个月，从2012年10月1日至2014年10月30日止。乙方从进场之日起至2012年9月30日为租金免租期。合同租金16830元及物业管理，水电广告等费用从2012年10月1日起开始交纳。乙方应于本合同签订后三日内支付45900元履约保证金，如乙方违约，保证金由甲方扣收，如甲方违约则双倍返还该保证金。甲方同意合同签订后第二日起将租赁物业交给乙方，甲方未按合同约定的进场时间和条件逾期交房的，免租期顺延。逾期达三十日的从第三十一日起，每逾期一日向乙方支付第一年月租金的0.5%的违约金。乙方须按约定期限支付租金及各项费用，逾期一日则乙方向甲方支付当期租金及各项费用的0.5%作违约金。乙方未按时足额缴纳当期租金及各项费用，欠缴时间达30天，甲方有权解除合同，乙方应按合同的总租金的10%向甲方支付违约金，合同还对其它相关事项进行了约定。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《宜都雅斯国际广场运营管理协议》约定：本协议为主合同的组成部分，乙方每月承担公共设施使用维护费6120元及物业服务费1020元。交纳方式与租金同步，乙方不按约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠费用总额的5‰交纳违约金。
合同签订的当日，被告依约交纳了履约保证金45900元。2012年8月13日，原告将租赁房屋交付被告使用。被告对门窗、消防设施、水、电、房屋结构及是否漏水等事项确认后，在房屋移交记录上签字接收。2013年3月，经原告允许，鲁西肥牛店进行外墙装修。施工期间，占用了通往被告商铺的扶手电梯。因被告一直未履行支付租金及物业管理费的合同义务。2013年9月13日原告向被告送达了“关于履行合同付款义务的律师函”，催促被告立即支付拖欠的租金201960元和管理服务费85680元，该函由被告商铺的员工“赵小艳”代收。被告经催告后仍未履行付款义务，原告诉至本院。
同时查明，2013年4月28日，原告取得物业服务企业资质证书（三级）。

本院认为，本案争议的焦点主要有以下几个问题：一、原告主张的第一期租金及物业管理费是否超过诉讼时效的问题；二、原告是否存在重复计算违约金及违约金明显高于损失的问题；三、双方签订的运营管理协议是否有效的问题；四、双方违约行为如何认定，违约责任能否互抵的问题。
关于第一个问题，原、被告签订了期限25个月的商铺租赁合同，2014年10月30日期限届满。约定租金及物业管理费每三个月为一个付款周期。第一期租金及物业费于合同签订当日交纳，以后每个周期开始前十个工作日内交纳。双方对合同租金及物业费约定分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效支付若干问题的决定》第5条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”。诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使。因此被告抗辩原告主张的第一期租金及物业费已超过诉讼时效的理由，本院不予支持。
关于第二个问题，合同约定，乙方须按合同约定期限支付租金及各项费用。每逾期一日，向甲方支付当期应付租金及各项费用的0.5%作为违约金，乙方未按时足额缴纳当期租金及各项费用，欠缴时间达30天的，甲方有权选择提前解除合同，乙方按照合同约定总租金的10%向甲方支付违约金，乙方还应承担赔偿责任。原、被告双方采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方为原告。合同法规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。按照诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯，当事人负有履行通知、协助等义务。首期租金及物业费按照约定，在合同签订当日就应交纳。但原告直到2013年9月13日才书面催促，且律师函上表述的租期从2012年10月1日起算。表明原告怠于履行通知、协助义务。针对被告逾期支付租金及物业费这一行为，应如何承担违约责任，结合合同条款，本院解释为欠缴时间在30日以内的，每逾期一日，则乙方向甲方支付当期应付租金及各项费用的0.5%作为违约金，欠缴时间达30日的，甲方有权选择提前解除合同，乙方按照合同约定的合同总租金的10%向甲方支付违约金，乙方还应承担赔偿责任。本案中原告计算违约金的方式错误，被告未履行主要债务，原告有权解除合同，应按合同总租金的10%主张违约金。
关于第三个问题，首先，资质规定属于管理性强制性规范，是对从事特定行业必须具备的准入条件的规定，而非效力性强制性规范。其次，虽然原告在与被告签订运营管理协议时不具备物业管理资质，但在履行合同过程中取得了物业管理资质。因此，被告主张双方签订的运营管理协议无效，本院不予支持。
关于第四个问题：一、被告辩称“原告违反2012年10月1日整体开业的承诺，以致被告在2012年10月至12月无法开业经营，这一期间的租金及物业费应予扣除，并赔偿被告的经营损失”。首先，双方签订的合同并无2012年10月1日广场整体开业的约定。原告将雅斯国际广场的所有商铺对外招租，客观上存在时间先后，只要出租的商铺及配套设施具备合同约定的交房条件，即应视为承租方可以开展经营活动。二、原告迟延一个月交付房屋，依照合同约定免租期顺延。被告可以对免租期进行抗辩，要求免除2012年10月份的租金及物业费，而无权对此后的租金及物业费拒交。三、2013年3月原告允许鲁西肥牛店进行外墙装修，该店位于被告商铺上层，施工期间将通往被告商铺扶手电梯占用安置脚手架，客观上影响了被告正常经营。原告作为雅斯国际广场商铺的物业管理人和出租方，负有对公共部分进行维护、协调、服务和管理，确保承租方正常使用租赁房屋的义务。原告怠于履行上述义务，被告有权对这个月的租金及物业费主张履行抗辩，对原告主张的2013年3月份租金和物业费，本院不予支持。但被告无权对其余月份的租金及物业费拒缴。综合以上分析，本院认为原、被告在履行租赁合同和物业管理合同的过程中，双方均存在违约行为，但原告的违约行为不足以成为被告不履行主要合同义务的理由，被告的行为已构成根本性违约。被告反诉要求原告赔偿2013年3月份租金及物业费损失23970元，属于原告本诉请求的范围，本院在本诉中予以裁判。原告主张解除合同并由被告承担合同约定的违约金的理由成立，本院予以支持，但原告计算违约金的方式错误。被告反诉主张的其余经营损失，没有提出充足的证据加以证明，且反诉的理由与事实不符，本院不予支持。被告反诉请求判令双方违约责任互抵及确定《雅斯国际广场运营管理协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原、被告2012年7月12日签订的《多业态租赁经营合同》，被告于本判决生效后30日内腾退承租商铺；
二、被告向原告支付2012年11月1日至2014年3月1日期间的租金及物业管理费（扣除2013年3月租金及物业费23970元）359550元。原告返还被告履约保证金45900元。两项冲抵后，被告还应向原告支付313650元，于本判决生效后10日内付清；
三、被告向原告支付违约金42075元（按合同总租金10%计算），于本判决生效后10日内付清；
四、被告按每月23970元的标准向原告支付2014年3月1日起至被告实际腾退商铺期间租金占用费及物业费损失；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告的反诉请求。
本案案件受理费5382元，保全费4000元，反诉受理费1175元，由原告负担3766元，被告负担6791元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　冯其斌

书记员：周芳