宜昌神某物业管理有限责任公司与望某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

宜昌神某物业管理有限责任公司
邢诚（湖北三立律师事务所）
望某某

原告宜昌神某物业管理有限责任公司，组织机构代码66227246-X，住宜昌市夷陵区夷兴大道安旺花园。
法定代表人王慧，该公司经理。
委托代理人邢诚，湖北三立律师事务所律师（特别授权代理）。
被告望某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。
原告宜昌神某物业管理有限责任公司诉被告望某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理，本院受理后，依法由审判员吕新社独任审判，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。
原告委托代理人邢诚、被告望某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，原告在2007年6月4日与宜昌安华置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》选聘原告为安旺花园小区前期物业服务企业。
依照该合同约定物业服务的收费标准为“多层住宅:0.35元／月／平方米；小高层住宅:0.75元／月／平方米；商业物业:1.5元／月／平方米”。
合同签订后原告依约开始为安旺花园物业小区提供物业服务。
被告为安旺花园物业小区的业主，其在居住期间应当依照前期物业服务协议的约定履行缴纳物业费的义务，但是从2010年7月1日起被告就一直拒绝向原告缴纳物业服务费。
原告认为，原告作为前期物业服务企业在提供物业服务后，被告应当依法缴纳物业服务费，被告拖欠物业费的行为已经严重侵害到了原告的合法权益，故诉请法院，请求判令:1、被告支付原告物业费共计2376元，并支付违约金1148元（截止2014年12月31日）并从2014年12月31日起至实际支付之日止按照欠付金额日3‰的标准向原告支付滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告不知道有前期物业合同，被告不交物业费是因为被告房子漏水严重，三间房屋屋顶有裂口，被告曾找过房管局后来物业修过一次但是一个月后仍然漏水，同时被告的车在小区内也被划过。
本院认为，在安旺花园小区业主委员会没有成立的情况下宜昌安华置业有限责任公司作为小区的开发单位有权选聘物业服务企业为小区提供物业服务，该《前期物业服务协议》依法对全体业主具有约束力，被告理应受该协议的约束，被告提出其没有在前期物业服务协议上签字的抗辩理由本院不予采纳。
关于房屋漏水的问题。
依照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条  第二款  规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
依照《物业管理条例》第五十三条  规定对于超出保修期范围的公共部位的维修费用应当依法从业主交纳的公共维修基金中予以列支。
本案中安旺花园小区从竣工交付到现在已经超出了房屋的保修期，故对于房屋漏水的重新修缮应当由小区公共维修基金中予以开支，在公共维修基金使用完毕的情况下则由相关业主承担费用。
根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定:“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”据此，物业公司收取物业费后其职责仅仅在于处理共用部位及共用设施设备的一般性常规性维护，本案中对于房屋漏水部分的重新修缮并不属于物业公司的责任范围，被告无权以此为理由拒绝交纳物业费。
关于车辆被划的问题。
该问题的焦点在于被告与原告之间是否存在保管合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第三百六十七条  规定:“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。
”，据此，保管合同的成立应当有被保管物的交付行为。
在本案中，被告在将车辆停放后并不向原告交付车钥匙，故据此可以确认原告并不实际控制停放的车辆，同时被告对于车辆的保管与原告又没有达成其他的约定。
虽然原告收取了停车费，但相对于车辆本身的价值而言，差距巨大，据此原告收取的停车费不具有保管费的性质，被告与原告之间并不存在保管合同关系。
据此被告不得以车辆被划为理由拒绝交纳物业费。
原告主张按照日3‰的标准支付滞纳金，本院认为其明显高于实际损失，故对滞纳金的请求依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  的规定，判决如下:
被告望某某本判决发生法律效力后立即向原告宜昌神某物业管理有限责任公司支付物业费2376元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告望某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，在安旺花园小区业主委员会没有成立的情况下宜昌安华置业有限责任公司作为小区的开发单位有权选聘物业服务企业为小区提供物业服务，该《前期物业服务协议》依法对全体业主具有约束力，被告理应受该协议的约束，被告提出其没有在前期物业服务协议上签字的抗辩理由本院不予采纳。
关于房屋漏水的问题。
依照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条  第二款  规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
依照《物业管理条例》第五十三条  规定对于超出保修期范围的公共部位的维修费用应当依法从业主交纳的公共维修基金中予以列支。
本案中安旺花园小区从竣工交付到现在已经超出了房屋的保修期，故对于房屋漏水的重新修缮应当由小区公共维修基金中予以开支，在公共维修基金使用完毕的情况下则由相关业主承担费用。
根据《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定:“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”据此，物业公司收取物业费后其职责仅仅在于处理共用部位及共用设施设备的一般性常规性维护，本案中对于房屋漏水部分的重新修缮并不属于物业公司的责任范围，被告无权以此为理由拒绝交纳物业费。
关于车辆被划的问题。
该问题的焦点在于被告与原告之间是否存在保管合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第三百六十七条  规定:“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。
”，据此，保管合同的成立应当有被保管物的交付行为。
在本案中，被告在将车辆停放后并不向原告交付车钥匙，故据此可以确认原告并不实际控制停放的车辆，同时被告对于车辆的保管与原告又没有达成其他的约定。
虽然原告收取了停车费，但相对于车辆本身的价值而言，差距巨大，据此原告收取的停车费不具有保管费的性质，被告与原告之间并不存在保管合同关系。
据此被告不得以车辆被划为理由拒绝交纳物业费。
原告主张按照日3‰的标准支付滞纳金，本院认为其明显高于实际损失，故对滞纳金的请求依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  的规定，判决如下:
被告望某某本判决发生法律效力后立即向原告宜昌神某物业管理有限责任公司支付物业费2376元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告望某某负担。

审判长：吕新社

书记员：姜静