宜昌瑞兴物业管理有限公司与蒋珊珊物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告宜昌瑞兴物业管理有限公司，住所地宜昌市隆康路20号长江瑞景3号楼4单元102室。
法定代表人王开元，该公司董事长。
委托代理人刘素素，湖北普济律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人唐达文，该公司经理。特别授权代理。
被告蒋珊珊。

原告宜昌瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴物业）与被告蒋珊珊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法由代理审判员向淑萍独任审判，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告瑞兴物业的委托代理人唐达文、刘素素和被告蒋珊珊到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年12月30日，湖北智友房地产开发有限公司（以下简称智友房地产公司）与帝景物业签订《“长江瑞景”小区物业管理委托合同》，委托帝景物业对长江瑞景商住小区提供物业管理服务，委托期限自2008年12月31日至2011年12月31日。2011年4月1日，被告蒋珊珊与宜昌帝景物业管理有限公司（以下简称帝景物业）签订《前期物业管理服务协议》，约定由帝景物业向被告提供物业服务，包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修服务与管理；物业服务费为每月每平方米1元，首期入住一次性缴付半年的物业管理费，物业费每半年缴纳一次，每次到期前10天交下一次的物业服务费用；未按约定收费标准和时间缴纳相关费用的，物业公司有权要求补交（从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金）。2012年11月23日，原告瑞兴物业与帝景物业、湖北智友房地产开发有限公司签订《协议书》，约定将帝景物业在《物业管理委托合同》中的全部权利义务转移至瑞兴物业。
另查明，被告蒋珊珊居住于宜昌市沿江大道120号1号楼4单元1102室，房屋建筑面积153.25平方米。被告蒋珊珊自2013年1月1日至2015年12月31日共计欠费36个月，欠物业费5406元，欠违约金7298.10元，合计12704.10元。原告于2014年10月4日于被告蒋珊珊门口张贴《宜昌瑞兴物业管理有限公司催款单》，并于2014年12月3日向其送达《关于要求立即支付物业服务费的律师函》。
再查明，2015年9月9日，原告瑞兴物业向业主周宗琼出具《整改通知》，载明3号楼1单元的业主对该馆的排烟问题反映很大多次投诉，并通知该业主及时进行整改。该棚户至今尚未整改或拆除。小区内垃圾桶附近有脏乱现象且小区入口处堆放有杂物。
上述事实，有当事人的陈述，《“长江瑞景”小区物业管理委托合同》，《前期物业管理服务协议》，《协议书》，房屋产权证明单，长江瑞景隆康路20-3-101欠费明细，《整改通知》，照片，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，2011年4月1日被告蒋珊珊与帝景物业签订《前期物业管理服务协议》后，帝景物业提供了前期物业服务；2012年11月23日帝景物业与原告瑞兴物业、湖北智友房地产开发有限公司签订《协议书》，由原告瑞兴物业继续提供物业服务。原告瑞兴物业与被告蒋珊珊虽未签订物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系，物业公司更换后被告蒋珊珊并未提出异议，故原被告双方按照原《前期物业管理服务协议》履行合同权利义务较为合理。瑞兴物业在签订合同后，已依约向小区业主提供物业服务，蒋珊珊作为小区业主，亦接受了物业服务，故蒋珊珊应当向瑞兴物业支付相应物业服务费用。现蒋珊珊欠缴自2012年1月1日至2015年6月30日共计48个月的物业费8912元、违约金16843.68元属实，本院予以支持。关于蒋珊珊辩称小区内的违章建筑物和垃圾桶等没有进行相应清理，导致小区环境恶劣，但原告瑞兴物业已向相关业主发布了《整改通知》要求整改，而物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，蒋珊珊现有证据不足以证明瑞兴物业长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，因此在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，拒绝交纳物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故蒋珊珊以瑞兴物业存在服务瑕疵为由拒交物业费的理由本院亦不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告蒋珊珊于本判决生效之日起十日内向原告原告宜昌瑞兴物业管理有限公司支付自2012年1月1日至2015年6月30日的物业费8912元、违约金16843.68元，合计25755.68。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费222元，由被告蒋珊珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

代理审判员　　向淑萍

书记员：钟圆媛