宜昌源江物业管理有限公司枝江分公司与陈某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌源江物业管理有限公司枝江分公司。住所地：枝江市马家店街办公园路与团结路交汇处。统一社会信用代码：91420583326103480A。负责人：高径，总经理。委托诉讼代理人：肖庆、王明华，湖北民基律师事务所律师。被告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住枝江市。

原告源江物业公司诉称：原告是枝江市水月星城小区的物业服务公司，被告是该小区业主，湖北宇星置业发展有限公司（以下简称“宇星公司”）是该小区的建设单位。2014年9月25日，水月星城小区业主委员会尚未成立，宇星公司与原告签订了《水月星城前期物业管理服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告按照合同为该小区提供物业服务，但被告未按时交纳物业费，2016年3月8日至2018年3月7日，被告累计欠原告物业费2715.12元及原告代缴的垃圾清运处理费96元。经原告多次催缴，被告至今未付。被告陈某某辩称：被告不按时缴纳物业费事出有因：1、被告入住水月星城小区之初按时缴纳物业费，后家中发生盗窃事件，损失2万元以上，事件发生后多次与物业公司沟通，均未能解决问题。物业公司在管理中存在明显疏漏，未做到封闭式管理要求，小区无大门，后门无锁常开，车库无门锁，监控设备未正常运行，致使案件无法及时告破。2、物业管理较乱，不能与业主很好沟通。被告只与宜昌晋鹏物业管理有限公司（以下简称“晋鹏物业公司”）签订了前期物业服务合同，并未与源江物业公司签订任何合同，开发商与物业公司从未对业主进行情况说明，物业管理协议中要求将物业收支账目和经营性收入对业主公示，物业公司从未公示。本院经审理认定的事实如下：被告陈某某购买了位于枝江市马家店街办公园路11号水月星城小区1幢1806号房屋，房屋建筑面积88.13平方米。宇星公司是该小区的建设单位。被告在购买上述物业时与宇星公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同附则约定水月星城高层住宅前期物业服务费为1.0元/平方米/月，电梯费25元/户/月。以买受人与晋鹏物业公司签订的《水月星城前期物业管理服务协议》为准。2012年12月25日，被告与晋鹏物业公司签订《前期物业管理服务协议》并开始缴纳物业费。2014年9月25日，宇星公司与原告源江物业公司签订《水月星城前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务,包括物业共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备运行维修养护、公共秩序维护、安全防范事项协助管理、保洁服务等，原告依据合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。为保证物业管理连续性，双方认可晋鹏物业公司与业主签订的前期物业管理合同，并在合同期限内按该合同履行，源江物业公司不再另行与业主签订物业管理合同。被告依约缴纳物业费至2016年3月7日。2016年4月1日，枝江市公安局受理被告家中被盗案，因有效信息不足，案件无法及时侦破。被告以物业公司管理服务不到位为由不再缴纳物业费至今。截止2018年3月7日，被告欠原告物业费2715.12元、垃圾清运处理费96元，共计2811.12元。上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、《水月星城前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、枝江市城市生活垃圾清运处理费收缴管理办法、缴费发票及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。
原告宜昌源江物业管理有限公司枝江分公司（以下简称“源江物业公司”）与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告源江物业公司的委托诉讼代理人肖庆，被告陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，经催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与宇星公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效,被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业费。被告辩称自己只与晋鹏物业公司签订合同，从未与源江物业公司签订合同，原告不具备主体资格，被告不缴纳物业费并非故意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时被告辩称因原告物业管理不到位，安防、安保设施未正常运行，小区未实现封闭式管理要求导致家中失窃，给被告造成了财产损失，原告应承担责任。根据双方当事人所述及本案证据，原告的物业服务确实存在瑕疵，可酌情减免物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：

一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌源江物业管理有限公司枝江分公司物业费1357.56元（物业服务费1057.56元、电梯使用费300元）、垃圾清运费96元，合计1453.56元；二、驳回原告宜昌源江物业管理有限公司枝江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈某某负担。本判决为终审判决。