宜昌杰出物业管理有限公司与高某某、张猜猜物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌杰出物业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道11号，统一社会信用代码xxxx。法定代表人：刘和鼎，该公司总经理。委托诉讼代理人：付立禾，湖北七君律师事务所律师。被告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市，现住宜昌市。被告：张猜猜，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地湖北省兴山县，现住址，系高某某妻子。

杰出公司向本院提出诉讼请求：1.高某某、张猜猜共同支付2017年1月1日至2018年7月31日期间的物业费2974.83元和物业费滞纳金6359.09元（从2017年1月1日起至2018年7月31日止，以欠缴金额为基数，按每日千分之五标准计算）。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：张猜猜、高某某是位于宜昌市发展大道11号东方杰座19楼B06室（建筑面积52.19平方米）的业主，其成为业主后拒不与原告签订物业服务合同，自2017年1月1日起至今未交纳物业费。原、被告虽未签订书面物业服务合同，但原告提供了物业服务，被告应缴纳物业费，并支付相应滞纳金。请求法院支持其诉讼请求。高某某辩称：1.二被告系2013年12月购买的二手房而成为东方杰座业主，原、被告未签订书面物业服务合同，《前期物业服务合同》无法约束现在的业主，原告主张按3元/平方米/月交纳物业费并支付滞纳金无合同依据；2.宜昌市其他公寓楼比如马克公寓物业费是1.3元/平方米，而杰出公司按3元收费过高；同时杰出公司未尽到物业服务管理义务：电梯经常停运、楼道垃圾清理不及时、走廊地毯从没更换、地下停车场建筑垃圾成堆脏乱不堪，公寓楼很多业主家中老鼠成群、物业管理人员懒散、没有统一着装和佩戴标志，上述种种物业服务与其收费标准不相符合；3.杰出公司二年来只给被告打过一次电话催缴物业费，并不存在多次催缴未果的情况，被告不交物业费是基于杰出公司提供的物业服务太差而未交，且该公寓楼有150余名业主未交。请求驳回杰出公司的全部诉讼请求。张猜猜的答辩意见同高某某一致。
原告宜昌杰出物业管理有限公司（以下简称杰出公司）与被告张猜猜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，杰出公司于同月20日向本院申请追加高某某为共同被告，本院予以准许。依法适用小额诉讼程序，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告杰出公司的委托诉讼代理人付立禾，被告高某某、张猜猜到庭参加诉讼。现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是杰出公司是否存在物业服务瑕疵问题以及物业费、滞纳金交纳的标准和依据。1.关于杰出公司是否存在物业服务瑕疵问题。杰出公司和开发商签订《前期物业服务合同》，约定由杰出公司对东方杰座提供前期物业管理服务，收取物业服务费，东方杰座至今仍由杰出公司在提供物业管理服务，则杰出公司有权向东方杰座业主主张物业费；高某某、张猜猜2013年12月5日通过二手房买卖购得案涉房屋，是东方杰座的业主，二人与杰出公司虽未签订书面物业服务合同，但在该房屋居住使用至今，享受杰出公司提供的物业服务，应视为双方已达成物业服务合意，高某某、张猜猜应向杰出公司交纳物业费。二被告辩称杰出公司对电梯维修、运行、公共场地的清洁卫生、垃圾清运等服务事项未尽管理职责，属物业服务不到位，不应按原告主张的物业费标准交纳物业费。经查，该小区确实存在地下停车场垃圾未及时清运、公寓内鼠患严重、电梯维修不及时等问题，维护物业共用设施设备的运行、维修、保证物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运等都是杰出公司的物业服务内容，其管理服务存在瑕疵。2.关于物业费和滞纳金。杰出公司主张3元/平方米/月标准的物业费和滞纳金是基于杰出公司2006年4月30日与开发商在《前期物业服务合同》及杰出（宜昌）实业发展有限公司2008年7月2日与案涉房屋原所有权人尹鑫洋在《东方杰座商品房买卖合同》中的约定，本院认为，虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，但二被告系2013年购买的案涉房屋，并非直接从开发商处购买房屋的所有权人，二被告并未从前手业主处取得《前期物业服务合同》和《东方杰座商品房买卖合同》，二被告对于前述二份合同约定的条款并不清楚，杰出公司和尹鑫洋均未将该合同内容告知过二被告，现杰出公司要求二被告按此合同承担责任无事实依据，本院不予支持。但二被告使用了房屋，应交纳物业费，关于物业费的标准问题，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由于案涉房屋是公寓，公寓更讲究舒适性、功能的完备性、服务的合理性，所以其物业费也远高于宜昌市同地段普通住宅小区的物业费，但根据查明的事实，杰出公司并未尽到提供公寓标准物业服务的义务，其主张按合同约定的3元收取物业费显属过高，本院结合同类型马克公寓等公寓楼的物业费收费标准，并考虑杰出公司物业服务质量，将物业费调整为1元/平方米/月，杰出公司在本案中只主张收取至2018年7月31日期间的物业费，本院予以支持，二被告应交纳该期间的物业费991.61元（1元×52.19平方米×19个月）。杰出公司主张的滞纳金无合同依据，本院不予支持。业主对于物业公司所寄予的，是希望能够提供一个安全的、美丽的、洁净的居住环境，而双方会产生物业矛盾的关键在于需求和服务存在差异，只看到自己的需求和权利，很少关注自己的行为是否合乎规范，忽视对自身的要求，放大对对方的要求，从而导致物业矛盾的产生，双方诉至法院，而法律只能处理纠纷的权利义务关系，这种纠纷的本源关乎个人修养、物业公司职业道德操守等方面，在今后的服务中，需要物业公司与业主之间加强合作、互相理解，共同筑造美丽和谐的家园。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：

一、被告高某某、张猜猜在本判决生效之日起十日内共同支付原告宜昌杰出物业管理有限公司从2017年1月1日起至2018年7月31日期间的物业费共计991.61元。二、驳回原告宜昌杰出物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告张猜猜、高某某共同负担。本判决为终审判决。

审判员　　许静

书记员：盛柳