宜昌杰出物业管理有限公司与斯某某（宜昌）体育文化传播有限公司、刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌杰出物业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道11号，统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：刘和鼎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋晶，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：付立禾，湖北七君律师事务所律师。
被告：斯某某（宜昌）体育文化传播有限公司，住所地宜昌高新区发展大道11号，统一社会信用代码91420500309829773P。
法定代表人：曾遥，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：毛勤国，湖北三雄律师事务所律师。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：郭德军，湖北百思特律师事务所律师。

原告宜昌杰出物业管理有限公司（以下简称杰出公司）与被告斯某某（宜昌）体育文化传播有限公司（以下简称斯某某公司）、刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告杰出公司的委托诉讼代理人宋晶、付立禾，被告斯某某公司的法定代表人曾遥及其委托诉讼代理人毛勤国、被告刘某某及其委托诉讼代理人郭德军到庭参加诉讼。现已审理终结。
杰出公司向本院提出诉讼请求：1.斯某某公司支付2016年3月15日至2017年4月30日期间的物业费15255元[（11130元－10000元）×13.5个月]和物业费滞纳金43691.45元（从2016年3月15日起至2018年3月31日止，以欠缴金额为基数，按每日千分之五标准计算）；支付2017年5月1日至2018年3月31日期间的物业费122430元（11130元×11个月）和物业费滞纳金125657.70元（该期间以欠缴金额为基数，按每日千分之五标准计算）；2.斯某某公司支付水费押金2万元；3.刘某某对第1、2项款项承担连带责任；4.二被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2016年3月，刘某某就其所有的位于宜昌市发展大道11号东方杰座第三层房屋的物业管理服务事项与杰出公司达成一致意见，并于2017年3月双方补签了《物业管理服务合同》，合同约定了物业管理服务内容、物业费及违约责任等内容。刘某某将房屋继续出租给斯某某公司经营健身会所，斯某某公司实际承担向原告交纳物业费从2015年3月1日至今的义务，但斯某某公司从2017年5月1日之后拒不向原告交纳物业费。杰出公司多次向斯某某公司和刘某某协商催收物业费，并向斯某某公司发送多份催收函，均遭拒。斯某某公司是物业服务的实际享有者，刘某某是服务合同的订立者，二被告均应清偿拖欠的物业费并支付迟延付款滞纳金，请求法院支持其诉讼请求。
斯某某公司辩称：1.物业费应由业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司约定，杰出公司不是业主委员会公开选聘的服务公司，不具备收取物业费的主体资格。2.业主委员会与其选聘的物业服务企业可以书面约定物业费，杰出公司收取的物业费不是服务合同约定的价格，而是自己随意定价。3.2015年斯某某公司与案涉房屋原所有权人丁祥斋签订《租赁合同》承租案涉房屋后，与杰出公司的刘经理口头约定按每月1万元的标准交纳物业费，并一直直接向杰出公司交纳物业费，后因出现多次屋顶漏水而杰出公司不及时维修、不履行安保义务、电梯经常出现故障、楼道照明灯昏暗等物业管理瑕疵，斯某某公司从2017年4月30日后未再交纳物业费。斯某某公司对于杰出公司与刘某某约定每月按11130元交纳物业费不知情，不应按此标准交纳物业费。4.斯某某公司与杰出公司未签订物业服务合同，不应承担违约责任，杰出公司主张的违约金过高，超出了其损失范围，应当减少。
刘某某辩称，其不是本案适格被告，不应承担物业费连带交费责任。2016年3月刘某某取得案涉房屋的所有权，此时斯某某公司就已经在承租该房屋并向杰出公司交纳物业费，刘某某因为房屋漏水问题找杰出公司处理时，杰出公司要求与其签订物业服务合同，刘某某提出物业费过高，杰出公司陈经理告知其已经和斯某某公司达成每月按1万元交物业费的协议了，签订合同是和业主完善手续，刘某某遂签订该合同，事后也未将合同内容告知斯某某公司，但刘某某与杰出公司并未实际履行该合同，杰出公司依然沿用之前的标准向斯某某公司收取物业费，斯某某公司拖欠物业费后，杰出公司也从未向刘某某催收，该合同对刘某某并无约束力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2006年4月30日，杰出（宜昌）实业发展有限公司对其开发的位于宜昌市西陵一路79号的东方杰座商住楼选聘杰出公司提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2006年5月1日至2026年4月26日，商业物业服务费按5元平方米月收取。2014年12月4日，案涉房屋原所有权人丁祥斋与李海洋、曾遥签订《租赁合同》，将位于东方杰座第三层的商业用房（2226.15平方米）出租给李海洋、曾遥经营体育休闲健身中心，承租期从2015年5月至2021年5月1日止。李海洋、曾遥将房屋用于经营斯某某公司。2016年1月18日，本院作出（2014）鄂三峡执字第00113－3号执行裁定书，对被执行人丁祥斋的案涉房屋进行了变卖，刘某某买受了该房屋，裁定该房屋所有权及其他权利自裁定送达买受人时起转移。2016年3月14日，刘某某取得案涉房屋所有权。2017年3月21日，杰出公司（甲方）与刘某某（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同第二条约定：“乙方每月应交物业管理费为11130元整，乙方于每季度的10日前缴纳当季费用，从2016年3月15日起开始计费”，第三条约定水费押金2万元，第六条第3款：“乙方应按时交纳第二、第三条所列费用，拒交或拖欠，按以下程序予以处罚：（1）自应付之日起，每拖欠一日，按应缴款的千分之五处以滞纳金。（2）逾期一个月，甲方有权作出其他追讨行动，如停止乙方及其客户、雇员使用公共设备、设施和享受其他服务，直到乙方清偿全部欠款、滞纳金以及因违约引起的甲方额外支出费用为止。（3）逾期二个月时，甲方有权向人民法院申请强制执行”。刘某某未将合同内容告知斯某某公司。2018年1月1日，刘某某（甲方）与斯某某公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋继续出租给斯某某公司使用，约定承租期内的水电费及物业费由斯某某公司承担。
同时查明，斯某某公司承租案涉房屋后，每月按1万元标准向杰出公司交纳物业费至2017年4月30日，后因杰出公司未及时处理房屋漏水问题而未再交纳物业费至今。2017年10月23日至11月15日期间，杰出公司给斯某某公司送达四份《关于缴纳物业管理费的函》，催收交纳物业费，斯某某公司均已收悉。
另查明，2016年12月，东方杰座成立业主委员会，至今未选聘新的物业管理公司。

本院认为，本案争议的焦点是：一、杰出公司是否具有请求物业费的权利。二、物业费交纳的主体。三、物业费交纳的标准和违约责任的承担。
争议焦点一、关于杰出公司是否有权主张物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，杰出公司和开发商签订《前期物业服务合同》，约定由杰出公司对东方杰座提供前期物业管理服务，收取物业服务费，东方杰座的业主委员会成立至今并未选聘新的物业服务企业，仍由杰出公司在提供物业管理服务，则杰出公司有权向东方杰座业主主张物业费，斯某某公司辩称杰出公司不具备收取物业费资格的意见，本院不予采纳。
争议焦点二、关于物业费交纳的主体。
1.斯某某公司。斯某某公司自2015年5月承租房屋经营使用至今，享受杰出公司提供的物业服务，也向杰出公司交纳至2017年4月30日期间的物业费，斯某某公司与杰出公司虽未签订书面物业服务合同，但双方分别以提供物业服务、交纳物业费的行为在履行各自的物业服务合同权利义务，应视为双方已达成物业服务合意，斯某某公司应向杰出公司交纳物业费。
2.刘某某。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，刘某某是案涉房屋的所有权人，是东方杰座的业主，其与斯某某公司约定由其交纳物业费，在斯某某公司欠交物业费的情况下，杰出公司请求刘某某承担交纳物业费的连带责任，符合法律规定，本院予以支持，刘某某辩称不应承担责任的意见与法不符，本院不予采纳。
争议焦点三：关于物业费交纳的标准和违约责任的承担。
1.关于杰出公司主张斯某某公司按每月11130元交纳租金、支付逾期付款滞纳金和水费押金的问题。本院认为，开发商与杰出公司签订的《前期物业服务合同》并不能代表东方杰座全体业主的意思表示，二者约定每平方米5元的物业费收费标准也不能约束业主，本院对杰出公司要求斯某某公司按此标准交纳物业费（每月11130元）不予支持。斯某某公司自承租以来一直按每月1万元的标准交纳物业费，杰出公司并无异议，该物业费标准应是双方合意的结果，斯某某公司应按每月1万元交纳从2017年5月1日起拖欠至今的物业费，但杰出公司在本案中只主张交纳至2018年3月31日期间的物业费，本院予以支持，斯某某公司应交纳该期间的物业费11万元。杰出公司主张的逾期付款滞纳金和水费押金是基于其与刘某某在《物业管理服务合同》中的约定，杰出公司和刘某某均未将该合同内容告知过斯某某公司，现杰出公司要求斯某某公司按此合同承担责任无事实依据，本院不予支持。但斯某某公司迟延支付租金导致杰出公司存在资金占用损失，斯某某公司应从起诉之日（2018年5月15日）起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付杰出公司资金占用损失。
关于斯某某公司辩称杰出公司没有履行漏水修缮义务，不应交纳物业费的意见，本院认为，杰出公司作为物业服务公司，应履行对物业的维护、修缮义务，如存在经业主通知而杰出公司不履行维修义务的情况，斯某某公司可以自行维修后将费用向杰出公司主张，但其在本案中并未提交相关维修费用，杰出公司的物业服务虽有瑕疵，但并不是免交或少交物业费的法定或约定免责事由，斯某某公司的该项辩称意见本院不予支持。
2.关于杰出公司根据与刘某某签订的《物业管理服务合同》，主张刘某某应按每月11130元交纳物业费、支付逾期付款滞纳金和水费押金的问题。经查，杰出公司与刘某某2017年3月签订合同，均认可签订该合同是为了完备物业公司与业主之间的手续，合同约定从2016年3月起每月按11130元支付物业费，而杰出公司此时已经收取斯某某公司每月1万元交纳的从2016年3月至2017年3月期间的物业费，杰出公司在签订合同后也未要求刘某某和斯某某公司补交每月差额1130元，签订合同后，依然是由斯某某公司在履行交费义务，在斯某某公司拖欠物业费后，杰出公司也是向斯某某公司进行催缴，而从未向刘某某主张权利，可见，杰出公司与刘某某从订立合同到履行合同，均无由刘某某交纳物业等费用和承担违约责任的真实意思表示和履行行为，现杰出公司要求刘某某承担合同责任本院不予支持。但刘某某依法应对斯某某公司的民事责任承担连带责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条规定，判决如下：

一、被告斯某某（宜昌）体育文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告宜昌杰出物业管理有限公司从2017年5月1日至2018年3月31日期间的物业费11万元和资金占用损失（从2018年5月15日起至实际清偿之日止，以11万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、被告刘某某对本判决的第一项内容承担连带责任。
三、驳回原告宜昌杰出物业管理有限公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费2953元，由原告宜昌杰出物业管理有限公司负担953元，被告斯某某（宜昌）体育文化传播有限公司负担1000元，被告刘某某负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 许静

书记员： 高梦凡