宜昌晶品物业管理有限公司与上海驿居酒店管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地湖北省宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。
法定代表人：梅汉林，该公司执行董事。
委托代理人：秦建周、钱启萌，湖北民基律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：上海驿居酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新灵路106号8101室，统一社会信用代码91310115787242803D。
法定代表人：孙坚，该公司董事长。
委托代理人：肖作武，男，汉族，该公司员工（特别授权代理）。

原告宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）诉被告上海驿居酒店管理有限公司（以下简称驿居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法由审判员张青山独任审判，并于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告晶品公司的委托代理人秦建周、钱启萌，被告驿居公司的委托代理人肖作武到庭参加诉讼。双方申请庭外和解的一个月期限内未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告晶品公司向本院提出诉讼请求：现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至人民法院，请求：1、判令被告立即腾退承租的位于宜昌市发展大道××号的房屋；2、判令被告将房屋恢复至正常使用状态（具体项目见附件）或支付因恢复所需的费用2841069.25元；3、判令被告向原告支付拖欠租金75.50万元（按2016年度租金226.5万元的标准，自2016年4月1日计算至2016年7月31日），并按226.5元/天的标准，自2016年4月11日起支付延期付款违约金至实际付清之日止，补充说明一下2016年9月14日实际付清之日，违约金暂计算至起诉之日为35334元；4、判令被告按合同约定的标准（即年度租金453万元的标准）向原告支付自2016年8月1日至实际腾退房屋期间的场地使用费;5、判令被告向原告支付违约金453万元。截至起诉之日，被告合计应支付7120509.92元（扣除被告已支付的1031833.33元）;6、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2006年5月18日，原被告签订《房屋租赁合同》（以后称合同），分别为合同甲方、乙方。合同2-1条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于湖北省××发展大道××号，该房屋出租面积约为9930平方米（以实测为准，包括19-27层全部、底层大堂约300平方米），房屋用途为公寓式酒店。合同4-3条约定：该房屋首个租赁期为20年，自2007年3月1日至2027年2月28日。合同5-1条约定：租金支付方式为阶段递增，第1、2年为190万元/年，第3、4年为200万元/年，第5-7年为210万元/年，第8-10年为220.5万元/年，第11-13年为231.525万元/年，第14-16年为243.10万元/年，第17-19年为255.26万元/年，第20年为268万元/年；租金采用先付后用原则，乙方每三个月交付一次租金；付款期限为每季中第一个月开始后10日内，如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金。合同8-1条约定：在租赁期满或合同解除后，乙方应在15日内返还房屋。合同8-2条约定：乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收书面认可，并结清各自应当承担的费用。合同第10-2条第五款约定：乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违约方应向另一方按年租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同11-4条约定：租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金。合同11-5条约定：租赁期满或合同解除后，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方应按租赁期满前一年或合同解除当年租金的二倍向甲方支付该房屋占用期限的使用费。合同12-5条约定：双方在履行本合同过程发生争议，应友好协商解决；协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。2006年6月6日，原被告双方又签订《补充协议》，双方一致同意将底层大堂租赁面积增加至421平方米，租金在原基础上每年增加6万元。随后，双方开始执行合同。双方履行至2016年1月，被告未按照约定支付2016年第一季度租金。经原告多次催告，被告方才分三次支付一季度租金。2016年4月，被告应支付第二季度租金，但时至今日，被告并未支付任何租金。2016年7月15日，原告按照约定行使合同解除权，并委托律师致函被告，通知解除租赁合同。2016年度租金为226.5万元；剩余年限2016年8月1日至2027年2月28日总租金为2649.78万元。
另外，本案立案受理后发生的新的事实情况：2016年8月26日，原告收到被告《退租函》。被告以小业主闹事导致其酒店无法正常经营被迫停业为由，通知原告要求提前退租。2016年9月9日，被告收到原告委托律师出具的关于《退租函》的回函，原告在此函件中再次要求被告按照双方合同约定履行相关义务。2016年9月13日，原告收到被告《撤场交接函》，被告称其拟在2016年9月14日搬离承租房屋，届时会将房屋钥匙邮寄交付原告。2016年9月14日，原告收到被告1031833.33元款项。2016年9月17日，被告在未与原告办理任何交接手续的情况下擅自撤场。2016年9月21日被告将房屋钥匙寄给原告。
被告驿居公司辩称，1、房屋是在2016年9月21日归还给原告，所以第一项诉讼请求不成立。2、归还的房屋符合双方合同约定，不存在所谓的恢复及支付恢复费用。3、我们已经支付了实际占有房屋期间的租金到2016年9月14日且开具了2016年9月14日以前的所有租金的发票，所以不存在拖欠的租金以及需要支付第4项诉讼请求的房屋占有使用费。4、如果支付违约金，应该以第2季度和第3季度延迟金额按照合适的标准支付违约金。5、我们认为合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。6、诉讼费和保全费请求人民法院根据结果予以分配或者确认。
经审理查明，2016年6月1日“宜昌晶品酒店管理有限公司”变更为“宜昌晶品物业管理有限公司”。2006年5月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），宜昌晶品酒店管理有限公司为合同甲方、上海驿居酒店管理有限公司为合同乙方。该合同2-1条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于湖北省××发展大道××号，该房屋出租面积约为9930平方米（以实测为准，包括19-27层全部、底层大堂约300平方米），房屋用途为公寓式酒店。合同4-3条约定：该房屋首个租赁期为20年，自2007年3月1日至2027年2月28日。合同5-1条约定：租金支付方式为阶段递增，第1-2年为190万元/年，第3-4年为200万元/年，第5-7年为210万元/年，第8-10年为220.5万元/年，第11-13年为231.525万元/年，第14-16年为243.10万元/年，第17-19年为255.26万元/年，第20年为268万元/年；租金采用先付费后使用原则，乙方每三个月交付一次租金；付款期限为每季中第一个月开始后10日内，如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金。合同8-1条约定：在租赁期满或合同解除后，乙方应在15日内返还房屋，返还房屋时，装修残值归甲方所有。合同8-2条约定：乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收书面认可，并结清各自应当承担的费用。合同第10-2条第五款约定：乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违约方应向另一方按年租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同11-4条约定：租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付支付约定补偿金。合同11-5条约定：租赁期满或合同解除后，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方应按租赁期满前一年或合同解除当年租金的二倍向甲方支付该房屋占用期限的使用费。合同12-5条约定：双方在履行本合同过程发生争议，应友好协商解决；协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。原被告于2006年6月6日又签订《补充协议》将底层大堂租赁面积增加至421平方米，租金在原基础上每年增加6万元。随后，双方开始执行合同并友好履行至2015年年底。2016年1月，被告未按照约定期间支付2016年第一季度租金，经原告多次催告，被告方分三次支付了2016年第一季度的租金。被告应于2016年4月10日前支付第二季度租金而未支付。2016年7月15日，原告按照约定行使合同解除权，并委托律师以邮寄的方式致《律师函》给被告，通知解除与被告的《房屋租赁合同》并要求被告履行相关合同义务。被告于2016年7月16日16时17分收到原告的《律师函》。2016年8月26日原告收到被告2016年8月22日的《退租函》载明被告以小业主闹事导致其酒店无法正常经营被迫停业为由，通知原告提前退租，并定于2016年8月31日上午9时办理交接手续。2016年9月9日被告收到原告委托律师出具的《关于〈退租函〉的回函》，原告在此函件中再次提到合同已于2016年7月16日收到《律师函》之日已解除，并要求被告按照双方合同约定履行相关义务。2016年9月13日，原告收到被告《撤场交接函》，被告称其拟在2016年9月14日搬离承租房屋，届时会将房屋钥匙邮寄交付原告。2016年9月14日，原告收到被告1031833.33元款项。2016年9月21日被告将房屋钥匙寄给原告，并办理了宜昌市公证处（2016）鄂宜昌证字第5579号的邮寄钥匙的公证。
同时查明，涉案的位于宜昌市发展大道××号晶品·国际楼盘19层-27层系公寓式格局（其中有的房间已出售给各业主但尚未办理产权证、有的尚未出售），晶品公司对业主已购买的房间予以承租，并约定业主与房屋开发商签订购房合同及付清房款时，业主与原告签订的租赁协议生效；租赁期满或解除租赁关系时，晶品公司应在15日内向业主返还房屋。返还房屋的状态，有的约定为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值；有的约定为：正常合理使用的状态；有的业主尚未诉至本院，对返还房屋状态的约定不得而知。
另外需要说明的，原告提供《工程施工合同（附：阳光丽景（晶品国际）改造工程项目及报价表》、阳光丽景（晶品国际）改造工程项目及报价表（补充备注说明），以期证明对租赁房屋进行恢复原状需花费2841069.25元。
上述事实，有原、被告企业信息、《房屋租赁合同》、《律师函》、《退租函》、《关于〈退租函〉的回函》、《撤场交接函》、支付租金的网上银行电子回单、租金发票、驿居公司向晶品公司寄送钥匙的公证书、快递单据查询页面，以及本案庭审笔录在卷佐证，可以证实。

本院认为，一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应据此履行。在原告将被告诉至本院时，被告对原告的租金只支付至2016年3月31日，被告拖欠原告租金累计达三个月有余，按照合同约定原告可以解除合同、且已于2016年7月16日通知被告解除合同，被告也于2016年8月22日回应原告解除合同，即双方有解除合同的意思表示，即双方合意解除了合同，因此本院根据合同约定确认被告于2016年7月16日签收原告的《律师函》之日原告通知被告解除了合同，双方应据合同约定承担各自的合同义务。二、被告应承担2016年4月1日起至2016年7月16日期间的租金，因合同约定以每三个月为支付周期、在每三个月的第一个月的前10日内支付，因此2016年4月1日起至2016年6月30日期间的租金为226.50万元/年÷365天/年×91天=564698.63元，并承担逾期支付租金的违约金且以564698.63元为基数、从2016年4月10日起按日0.3‰计算至实际支付之日2016年9月14日止为564698.63元×0.3‰×156天=26427.90元；同理，2016年7月1日起至2016年7月16日期间的租金为93082.19元、违约金为1815.10元。三、同时，合同约定在租赁期满或合同解除后，被告应在15日内返还房屋。被告应在收到原告《律师函》15日内即2016年7月31日前向原告返还房屋，而被告于2016年8月26日将其载明的因小业主闹事导致其酒店无法正常经营被迫停业而提前退租、并定于2016年8月31日上午9时办理交接手续的《退租函》邮寄给原告；2016年9月13日，被告又给原告送达《撤场交接函》载明拟在2016年9月14日搬离承租房屋，届时会将房屋钥匙邮寄交付原告。尽管被告实际离场为2016年9月17日，9月21日以宜昌市公证处（2016）鄂宜昌证字第5579号公证邮寄的形式将钥匙邮寄给原告。双方在2016年8月31日上午9时未完成交接手续的责任在哪一方？庭审时各执一词，但结合被告的一系列行为及一般生活常理判断：被告通知了原告于2016年8月31日返还租赁物，至于其返还的租赁物是否符合合同的约定，不影响原告应前往办理交接手续，而原告不配合办理交接手续，则承担相应的法律后果，即原告主张的2016年8月31日至9月21日期间的租赁物占用费不予支持，而只支持2016年7月31日至8月31日期间的租赁物占用费，按合同约定被告应当按照226.50万元/年这一标准的两倍向原告支付2016年7月31日起自2016年8月31日期间的房屋占用费226.50万元/年×2÷365天/年×31天=384739.73元。四、合同约定违约方应向另一方按年租金的双倍计付违约金，因被告违约，原告按照合同约定主张违约金226.50万元/年×2=453万元并无不当，理应得到支持。被告辩称的违约金过高并请求予以调整的辩解意见，本院不予采纳。因为被告违约不继续履行合同，给原告造成的租金损失是可预见的损失，且合同还约定一方擅自中途退租，按剩余租期租金的50%向对方支付违约金。虽然合同对违约金的约定有两个计算标准，但原告选择按年租金的双倍计付违约金，该违约金尚不足以填补剩余租期的租金这是其一；其二，虽然因被告违约不必然导致原告对各业主违约而承担相应的违约责任，而客观上原告未及时支付业主租金而应承担相应的违约责任，因此不宜认定该约定的453万元违约金过高。故，本院对原告的这一诉讼请求即支付违约金453万元予以支持。五、关于恢复租赁物原状的问题，合同约定返还租赁物的状态为：正常使用状态。“正常使用状态”可以理解为被告返还租赁物时，应满足整体租赁物中的每个房间能独立使用；也可以理解为返还的租赁物只要整体能满足第三方接手继续经营酒店所需。如何理解本案合同约定的“正常使用状态”是解决争议的关键。第一、从合同的内容来看，涉案的租赁物位于宜昌市发展大道××号晶品·国际楼盘19层-27层系公寓式格局（其中有的房间已出售给各业主、有的尚未出售），原告对已出售的房间予以承租，并约定租赁期满或解除租赁关系时，原告向业主返还房屋。返还房屋的状态，有的约定为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值、有的约定为：正常合理使用的状态等约定来看，原告与各业主约定的房屋返还状态不是必须满足单独的水表、电表、门锁等可独立使用的状态，而是返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值或正常合理使用的状态。原告系将已出售的房屋及尚未出售的房屋整体出租给了被告，原告必须在被告返还了的前提下，才能再返还给业主。也就是说原告返还到各业主的各个单间的房屋最终状态为房屋的现状及酒店装修使用后的残值或正常合理使用的状态，所以本案合同约定的“正常使用状态”不能理解为被告返还租赁物时应满足整体租赁物中的每个房间能独立使用，只能理解为返还的租赁物只要整体能满足第三方接手继续经营酒店所需即可。第二、从租赁物的构成来看，被告是整体租赁原告有使用权的、公寓式酒店设计、位于宜昌市发展大道××号晶品·国际楼盘19-27层全部、底层大堂经营酒店；业主出租给原告的涉案房屋系向房屋开发商购买用于出租收益，在业主与房屋开发商签订购房合同及付清房款时，业主与原告签订的租赁协议生效，原告与业主的协议没有描述涉案房屋的状态，涉案房屋的原状是否有单独的水表、电表、门锁等满足独立使用条件，原告应提供证据予以证实而未证实，依法应承担不利的后果。退步说即便原告证实了业主的房屋有单独的水表、电表、门锁等满足独立使用条件，应予以恢复。该恢复义务也不能转嫁给被告，因为被告返还的租赁物只要整体能满足第三方接手继续经营酒店所需即满足了合同约定的“正常使用状态”。第三、从生活常识及法理来看，各业主购买租赁物中的房屋主要是用于出租收益，业主将房屋出租给原告、原告将房屋转租给被告，这两个独立的合同因被告对原告已退租，都不能继续履行，业主就要收回房屋。原告在返还业主房屋时一般也是依据双方间的合同约定予以返还，不可能依据被告返还给原告是什么状态、原告就以什么状态返还给业主。虽然独立的水表、电表和门锁等是房屋最重要的配套设施，直接影响到业主能否正常使用自己的房屋；走廊及电梯对业主房屋的正常使用有重要影响，但原告不能因此而超出合同的约定主张被告将租赁物中的每个房间恢复至一般可居住使用的常态。从客观上讲，目前涉案租赁物再整体出租的可能性很小，原告将租赁物中业主已购买的房间返还业主时，最佳效果是满足可单独居住使用的常态。而依原告与被告的合同约定返还的状态，且不说存疑的房屋开发商有没有对每个单间房屋安装单独的水表、电表、门锁等，仅就走廊及电梯的现状都影响着业主对房屋的正常使用。退步讲，为解决这一矛盾，将本案合同约定的“正常使用状态”曲解为被告返还租赁物时应满足整体租赁物中的每个房间能正常的、不受任何不利影响的独立使用，可租赁物中当时尚未出售的房间状态不明是其一；其二，既然是恢复原状，何来装修残值，这与合同约定的“返还房屋时，装修残值归甲方所有”明显不符。从法理上看，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，尽管本案合同约定的违约金有“乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违约方应向另一方按年租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”、也有“租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金”，不论是违约金、还是补偿金从法理上讲都是补偿性的，既然原告选择了主张453万元的违约金、且该违约金大于原告所称的恢复租赁物所需的284余万元费用，原告又主张被告恢复租赁物原状，这本身就与法不符，更何况被告返还的租赁物符合合同的约定，故本院对原告的这一诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

被告上海驿居酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宜昌晶品物业管理有限公司支付4568930.22元（2016年4月1日起至2016年7月16日期间的租金564698.63元及逾期支付租金的违约金26427.90元、2016年7月1日起至2016年7月16日期间的租金为93082.19元及逾期支付租金的违约金1815.10元、2016年7月31日至8月31日期间的租赁物占用费384739.73元及合同解除的违约金4530000元，合计5600763.55元，扣减被告已支付的1031833.33元）。
驳回原告宜昌晶品物业管理有限公司的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费61644元减半收取30822元，由原告宜昌晶品物业管理有限公司负担7700元、被告上海驿居酒店管理有限公司负担23122元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 张青山

书记员： 钟飞