宜昌新天地物业管理有限公司与邓某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告宜昌新天地物业管理有限公司。住所地宜昌市伍家岗区桔城路6-6-4号。
法定代表人胡亚玲，该公司董事长。
委托代理人田伟伟，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
被告邓某。

原告宜昌新天地物业管理有限公司与被告邓某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理。依法适用简易程序由审判员冯昊独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行审理。原告宜昌新天地物业管理有限公司委托代理人田伟伟到庭参加诉讼，被告邓某经本院依法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明，“福久源·新天地”b区的商铺所有权人为宜昌弘洋投资有限公司，2012年10月20日，宜昌弘洋投资有限公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定宜昌弘洋投资有限公司将“香山·福久源”项目b区商铺委托给原告经营管理，在经营管理期限内，原告享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害宜昌弘洋投资有限公司合法权益下的自主转租权。2014年7月25日，原告与被告签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定原告同意将宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地b区一层010156号的商铺出租给被告经营使用。原告租赁给被告的商铺建筑面积共计80.9平方米（实际为80.78平方米），用于经营服装。租赁期限自2014年7月25日起至2017年3月27日止。租金按被告使用商铺的建筑面积45元／月／平方米收取，即每月租金3635.10元。每期租金被告应于每个季度前十个工作日内交纳。原告同意在承租期内给予三个月的免租期，免租期从开业之日起开始计算，租金起算日为免租期满的第二日。被告在签订本合同之日，应向原告一次性交付履约保证金，金额相当于被告第一年2个月租金和运营管理费总额，共计人民币14600元。租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在被告办理退铺手续满三个月后应如数（无息）返还被告。合同同时约定，被告未按合同约定，逾期7日未缴足租金、管理费及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权停止该商铺水、电供应，由此给被告造成的不便或损失，原告不承担责任，并且每逾期一日，被告应向原告支付未缴金额5‰的滞纳金；如被告逾期30日未能缴足租金、管理费以及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除合同、收回商铺，被告的履约保证金当作违约金原告不予退回。原告提前解除合同时，应预先一个月以书面通知被告。被告应十五日内迁离并交回房产，被告应当支付违约金并赔偿原告一切损失。合同第十条第四项约定，被告应当负责并保证由被告提供并报消防审核的装修设计文件符合国家相关技术规范，能够通过消防审核，按国家要求通过消防验收，并承担费用及相关责任。同日，原、被告又签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》一份，其中，《福久源·新天地运营管理协议》约定，“原告的管理服务事项为新天地整体商业形象的推广和宣传，新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。被告按45元／月／平方米标准向原告交纳运营管理费。费用交纳方式与租赁合同中租赁商铺租金交纳方式相同，采用预付方式按季度交纳，随同租金标准同时交纳。被告未按约定交纳费用的，原告有权按逾期日起每日5‰的标准收取滞纳金。逾期30日未交纳运营管理费，原告有权终止合同。”《福久源·新天地物业管理协议》约定，“原告对新天地商铺进行公用设备设施的保养、维修和运行管理、公共秩序的维护和协助、公共卫生的服务和管理等物业管理及服务。被告按8元／月／平方米标准向原告交纳物业服务费。物业服务费支付方式：按季度与租金同步交纳；采用先交后用方式按季度交纳，续交物业管理费应在每季度到期前10日内交清。被告未按约定交纳费用的，原告有权按逾期日起每日5‰的标准收取违约滞纳金。逾期30日未交纳物业管理费，原告有权终止合同。”合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了2015年2月23日之前的租金、运营管理费及物业管理费。2015年2月24日起，被告开始欠缴租金、运营管理费及物业管理费。
另查明，2014年至2015年，原告多次在报纸上刊登广告，组织福久源·新天地商业街促销活动以及消防培训等活动。
同时查明，宜昌市公安消防支队于2014年5月8日出具宜公消验字（2014）第0065号《建设工程消防验收意见书》，确认对香山福久源b地块一期c区商业街11轴至41轴间区域土建工程及消防设施安装工程进行消防验收并复查验收合格。位于宜昌市××岗区××城路地块××区商业街（××香山××商业街左侧、香山××区商业街及地下车库右侧的所有商铺）于2014年6月25日取得竣工验收备案证明。
以上事实，有原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》、《商铺委托经营管理协议》、2份《宜昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、2份《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、2份竣工图、报纸、照片及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，本案是一起因房屋租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。
1、原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》系原、被告双方真实意思表示，上述协议依法成立并生效，原、被告均应依约履行合同义务。原告依约交付了商铺，并提供证据证明其交付的商铺经过了消防验收，并通过了竣工验收备案。被告应当交纳租金及物业管理费。原、被告在《福久源·新天地运营管理协议》中约定原告的管理事项为“新天地整体商业形象的推广和宣传；新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。”原告多次在报纸上刊登广告，组织促销活动及消防培训活动，已经履行了合同约定的运营管理义务，被告应当依约支付运营管理费。被告自2015年2月24日起至今未交纳租金、运营管理费及物业管理费，使原告收取租金及其他费用的合同目的无法实现，已经构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告有权解除与被告之间签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》，上述协议应于本判决书生效之日起解除。合同解除后，被告无权继续占有、使用案涉商铺，应当向原告腾退。
2、按照合同约定，被告每月应负担的租金、运营管理费及物业管理费为7916.44元。现原告已经起诉要求解除合同，自2015年2月24日起至合同解除之日所产生的租金、运营管理费及物业管理费已到期，被告尚未交纳，故被告应按7916.44元／月的标准向原告交纳2015年2月24日起至合同解除之日止的租金、运营管理费及物业管理费。合同解除以后，如被告未腾退房屋，则应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并继续支付运营管理费及物业管理费。因此，被告应当自合同解除的第二日起至被告实际腾退房屋之日止按7916.44元／月的标准向原告支付房屋占有使用费、运营管理费及物业管理费。原、被告在合同中明确约定，如被告违约，则该履约保证金不予退还，该保证金应用于抵扣被告所欠的租金及其他费用，故被告逾期未支付租金及其他费用，构成违约，对于该履约保证金应当在被告尚欠租金及其他费用中予以扣除。因此，被告应向原告支付的租金（房屋占有使用费）、运营管理费及物业管理费应当是扣除14600元履约保证金之后的余额。
3、《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》均约定，被告逾期交纳费用的，自逾期之日起按所欠费用日5‰标准加收违约滞纳金。对于这一违约金计算标准，被告认为过高，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”被告逾期不支付租金及其他费用给原告造成的损失是资金占用损失，该损失应当参照银行同期贷款利率计算。而日5‰的违约金计算标准远高于银行同期贷款利率，故该合同约定的违约金过高，依法应当予以调减，依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期付款违约金。被告应于本判决书生效之日起十日内以其尚欠的自2015年2月24日起的租金、运营管理费及物业管理费为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付逾期付款违约金。合同约定，租金、运营管理费及物业管理费按照先交付后使用的原则于每个季度前十个工作日内交纳，因此，被告自2015年2月24日起所欠租金及其他费用的逾期之日为2015年3月7日，第二季度所欠租金及其他费用的逾期之日为2015年6月4日，第三季度所欠租金及其他费用的逾期之日为2015年9月4日，依此类推。因此对于原告所欠的自2015年2月24日的租金及其他费用所产生的逾期付款违约金应当以其所欠租金及其他费用为本金按季度自2015年3月7日起分段计算至被告实际支付之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原、被告于2014年7月25日签订的《福久源·新天地商铺租赁合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》于本判决书生效之日起解除，被告邓某应于本判决生效之日起十五日内向原告宜昌新天地物业管理有限公司腾退位于宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地b区一层010156号的商铺。
二、被告邓某于本判决书生效之日起十日内按照7916.44元／月的标准向原告宜昌新天地物业管理有限公司支付自2015年2月24日起至合同解除之日止的租金、运营管理费及物业管理费（扣除14600元履约保证金之后的余额）。如被告邓某在合同解除后未及时腾退房屋，则被告邓某应当按照7916.44元／月的标准向原告宜昌新天地物业管理有限公司支付自合同解除的第二天起至被告邓某实际腾退位于宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地b区一层010156号商铺之日止的房屋占有使用费、运营管理费及物业管理费。
三、被告邓某于本判决书生效之日起十日内以其尚欠的自2015年2月24日起的租金（房屋占有使用费）、运营管理费及物业管理费为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告宜昌新天地物业管理有限公司按季度分段支付自2015年3月7日起至被告邓某实际支付上述欠款之日止的逾期付款违约金。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉受理费918元，减半收取459元，由被告邓某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　冯　昊

书记员：夏梦蝶