宜昌新天地物业管理有限公司与李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

宜昌新天地物业管理有限公司
田伟伟（湖北陈守邦律师事务所）
李某
熊希（湖北前锋律师事务所）

原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司。
住所地宜昌市伍家岗区桔城路6-6-4号。
法定代表人张雯，该公司董事长。
委托代理人田伟伟，湖北陈守邦律师事务所律师。
特别授权代理。
被告（反诉原告）李某。
委托代理人熊希，湖北前锋律师事务所律师。
特别授权代理。
原告宜昌新天地物业管理有限公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。
依法适用简易程序由审判员郑丹独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行审理，反诉原告李某当庭提起反诉，反诉被告宜昌新天地物业管理有限公司放弃新的答辩期及举证期，并当庭答辩。
原告宜昌新天地物业管理有限公司及其委托代理人田伟伟，被告李某及其委托代理人熊希到庭参加诉讼。
庭审中反诉原告李某申请对其诉争的商铺的装修费进行司法鉴定，并提交了申请书，本庭予以受理并将该申请移送鉴定部门，后因反诉原告李某未缴纳鉴定费用，鉴定部门于2016年1月13日将该案退回。
原、被告双方均要求不少于90日的庭外和解期，但未能达成庭外和解。
本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月1日，原、被告签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定:1、原告将位于福久源·新天地B区一层84.13平方米房屋出租给被告用于经营小商品，租期自2014年7月1日起至2017年3月27日止；2、租金标准为75元／月／平方米；3、租金按照先交纳后使用的原则按季度缴纳，且每期租金应于前十个工作日内缴清。
4、被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按未缴金额的5‰向原告支付滞纳金；逾期30日的，原告有权解除合同。
同日，原告与被告签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》，合同约定被告按75元／月／平方米及8元／月／平方米标准向原告缴纳运营管理费及物业管理费，上述两合同费用缴纳方式与租赁合同相同。
若被告未按约定缴纳费用的，原告有权自逾期日起按每日5‰的标准收取滞纳金。
合同签订后，原告按月将商铺交付给被告使用并履行相关合同义务，但被告在支付首期费用后一直拖欠后续租金、运营管理费及物业服务费。
原告故诉至法院，要求判令:1、判决解除原被告之间的房屋租赁关系，被告立即腾退承租的福久源·新天地B区一层的商铺，并按13292.54元／月的标准支付自2015年5月1日至实际腾退之日止的商铺占用费、运营管理费及物业管理费（商铺占用费、运营管理费均为6309.75元／月，物业管理费为673.04元／月）。
2、判决被告向原告支付拖欠的商铺租金、运营管理费及物业管理费共计39877.62元及逾期付款违约金14555.33元（自2015年2月1日暂计至起诉日计73天）。
合计45442.50元。
被告辩称，原告并非诉争房屋产权人，因此原、被告之间签订的合同无效，被告不应当向原告支付费用。
相反原告还应当向被告返还相关费用。
原告向被告隐瞒了并未消防验收的事实，根据相关法律和《消防法》第十五条规定，即便合同有效，因为原告违约在先，被告不用缴纳相关费用，原告还应当返还被告相关费用。
被告知道后要求原告退还，原告还置之不理，反而切断被告水电。
另外租金在核算时应当以实际面积核算。
根据合同第二条约定，原告并未履行合同义务，没有权利要求被告支付运营管理费。
综上请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告诉称，2013年9月23日，反诉原告与反诉被告签订了《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》以及《福久源·新天地物业管理协议》。
合同签订当天，反诉原告向反诉被告缴纳了商铺租金18929.25元，运营管理费18929.25元，水电押金2000元，违约保证金25200元。
随后，反诉被告向反诉原告交付了位于宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地B区一层的商铺（毛坯房，面积84.13平方米）。
合同签订后，反诉原告为了经营，将该商铺进行了装修。
之后，反诉原告将商铺经营至2015年3月底。
后反诉原告得知其所经营的商铺未通过消防部门的消防验收。
依据《消防法》第十三、十四条，该位于福久源·新天地的商铺不得投入使用。
为此反诉被告多次找到反诉原告，要求解决上述问题，但反诉被告对此避而不谈，企图蒙混过关，在没有解决上述问题的情况下，反而要求反诉原告继续缴纳下一季度的商铺租金、运营管理费及物业管理费。
为维护自身合法权益，依据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，特提起反诉，要求判令:1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》以及《福久源·新天地物业管理协议》。
2、反诉被告向反诉原告退还已缴纳的商铺租金18929.25元，运营管理费18929.25元，履约保证金25200元及水电押金2000元。
3、依法判决反诉被告向反诉原告赔偿商铺装修费损失40000元（以上共计105058.50元）。
4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告辩称，反诉被告没有违约行为，反诉原告无权要求解除合同。
本院认为，本案是一起因房屋租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。
本案争议的焦点是原、被告双方哪一方应承担违约责任。
1、原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》系原、被告双方真实意思表示，上述协议依法成立并生效，原、被告均应依约履行合同义务。
原告依约交付了商铺，被告应当缴纳租金及物业管理费。
原、被告在《福久源·新天地运营管理协议》中约定原告的管理事项为“新天地整体商业形象的推广和宣传；新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。
”原告多次在报纸上刊登广告，组织促销活动及消防培训活动，已经履行了合同约定的运营管理义务，被告应当依约支付运营管理费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第九十三条  、第二百一十二条  、第二百二十七条  、第二百二十六条  ，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
一、确认原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司与被告（反诉原告）李某于2014年7月1日签订的《福久源·新天地商铺租赁合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》于2015年7月1日解除，
二、被告（反诉原告）李某于本判决书生效之日起十日内应向原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司支付2015年5月1日起至7月1日的租金、运营管理费及物业管理费共计26585.08元，扣除李某已交纳的履约保证金25200元后，实际应支付1385.08元。
三、被告（反诉原告）李某应自2015年5月1日起至实际支付之日止，以13292.54元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付违约金。
四、反诉被告（原告）宜昌新天地物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向反诉原告李某退还水电押金2000元。
五、驳回反诉原告（被告）李某的其他反诉请求。
六、驳回原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，应加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉受理费705元，反诉受理费1200元（均已减半收取），由被告即反诉原告李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，本案是一起因房屋租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。
本案争议的焦点是原、被告双方哪一方应承担违约责任。
1、原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》系原、被告双方真实意思表示，上述协议依法成立并生效，原、被告均应依约履行合同义务。
原告依约交付了商铺，被告应当缴纳租金及物业管理费。
原、被告在《福久源·新天地运营管理协议》中约定原告的管理事项为“新天地整体商业形象的推广和宣传；新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。
”原告多次在报纸上刊登广告，组织促销活动及消防培训活动，已经履行了合同约定的运营管理义务，被告应当依约支付运营管理费。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第九十三条  、第二百一十二条  、第二百二十七条  、第二百二十六条  ，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
一、确认原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司与被告（反诉原告）李某于2014年7月1日签订的《福久源·新天地商铺租赁合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》于2015年7月1日解除，
二、被告（反诉原告）李某于本判决书生效之日起十日内应向原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司支付2015年5月1日起至7月1日的租金、运营管理费及物业管理费共计26585.08元，扣除李某已交纳的履约保证金25200元后，实际应支付1385.08元。
三、被告（反诉原告）李某应自2015年5月1日起至实际支付之日止，以13292.54元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付违约金。
四、反诉被告（原告）宜昌新天地物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向反诉原告李某退还水电押金2000元。
五、驳回反诉原告（被告）李某的其他反诉请求。
六、驳回原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，应加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉受理费705元，反诉受理费1200元（均已减半收取），由被告即反诉原告李某负担。

审判长：郑丹

书记员：胡雨