宜昌市西陵区秀举鲜果店、魏某某等与宜昌市夷陵中学房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告反诉被告：宜昌市西陵区秀举鲜果店，统一社会信用代码92420502MA49UKEJ59，住所地宜昌市西陵区东湖市场。
经营者：魏某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，公民身份号码4129291962********。
原告（反诉被告）：魏某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省唐河县。
原告（反诉被告）：王莉，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区，系宜昌市西陵区秀举鲜果店的实际经营者。
三原告共同的委托诉讼代理人：刘建华、李继红，湖北三峡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宜昌市夷陵中学，统一社会信用代码12420500420177523A，住所地宜昌经济技术开发区城东大道51号。
法定代表人：高圣奉，该校校长。
委托诉讼代理人：刘荷婷、徐哲，湖北民基律师事务所律师。

原告宜昌市西陵区秀举鲜果店（以下简称秀举鲜果店）、魏某某、王莉与被告宜昌市夷陵中学（以下简称夷陵中学）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年5月24日立案，依法适用小额诉讼程序审理，在审理过程中，夷陵中学对三原告提起反诉，本院于2018年6月28日作出（2018）鄂0591民初587号民事裁定转为普通程序。2018年7月19日公开开庭进行了合并审理。三原告反诉被告的委托诉讼代理人李继红、原告（反诉被告）王莉、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘荷婷到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告秀举鲜果店、魏某某、王莉向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，夷陵中学返还保证金5000元。
事实和理由：2017年8月18日，王莉在未充分进行市场调查的情况下，经过多轮竞拍，高价承租了被告夷陵中学位于宜昌市××新区梅花村××教学楼××教室经营水果超市，约定租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日，年租金50万元，每次支付6个月租金，同时约定原告应交付设施设备保证金5000元。原告依约支付了租金及保证金，2017年9月1日入场经营后，原告发现租金金额远远超出了实际盈利能力，且被告出租给原告期间存在寒暑假3个月无人购买的情况，原告无力继续经营，经与被告协商，于2018年2月28日清场退出，房屋已归还给被告，但被告至今未退还保证金。
被告夷陵中学辩称：双方合同约定原告拖欠租金15个工作日以上的，夷陵中学有权终止合同、收回房屋、已收取的租金、保证金不予退还，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告夷陵中学向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年2月28日解除；2.三反诉被告支付违约金10万元（50万元×20%）；3.本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
事实与理由：反诉原、被告的《房屋租赁合同》约定：在租赁期间，反诉被告中途擅自退租的，应按照本合同年度租金总额50万元的20%向反诉原告支付违约金。合同签订后，反诉原告依约交房，反诉被告支付租金和保证金后开始营业。2018年2月28日，反诉被告向反诉原告送达《关于解除合同的通知》，以严重亏损为由要求解除合同，同时交还钥匙并撤场。
三反诉被告同意解除房屋租赁合同，但认为违约金过高，请求调低至5000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
秀举鲜果店的登记经营者是魏某某，实际经营者是王莉。2017年8月18日，秀举鲜果店通过竞拍，承租了夷陵中学位于宜昌市高新区梅花村七组新校区A3教学楼一楼面积为34平方米的一间教室经营水果超市，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日，年租金50万元，租金每6个月一付，同时约定秀举鲜果店应交付设施设备使用保证金5000元，第七条第3款约定“房屋租赁期间，乙方（秀举鲜果店）有下列行为之一的，甲方（夷陵中学）有权解除合同：……（5）拖欠租金累计15个工作日以上的”，第十条第2款违约责任约定：“租赁期间，乙方有本合同第七条第3款行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还”，第3款约定：“在租赁期间，乙方中途擅自退租的，甲方已收取的租金不予退还。乙方应该按本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，还应赔偿相应损失”。王莉代表秀举鲜果店在合同上签字，并加盖了秀举鲜果店的印章。秀举鲜果店在签订合同时向夷陵中学支付了6个月的租金25万元及5000元保证金，2017年9月1日开始经营，后因经营亏损，于2018年1月23日向夷陵中学申请停业，2018年2月28日向夷陵中学发出《关于解除合同的通知》，要求解除合同，当日腾退房屋，将钥匙退还给夷陵中学。

本院认为，关于本诉、反诉双方要求解除合同的诉请，因双方均要求解除《房屋租赁合同》，且一致认可合同已于2018年2月28日解除，本院对该项诉请予以支持。关于保证金的问题，合同约定秀举鲜果店有拖欠租金行为时，夷陵中学可不予退还保证金，但秀举鲜果店已于2017年8月18日一次性交纳了至2018年2月28日期间的租金，其在2018年1月23日向夷陵中学申请停业，2月28日提出解除合同，夷陵中学也予以同意，秀举鲜果店无需交纳此后的租金，不存在合同约定的因拖欠租金而不予退还保证金的情形，夷陵中学应予以退还保证金。关于违约金的问题，双方约定租赁期限为三年，秀举鲜果店承租半年即提出解除合同，系中途退租，构成违约，应承担相应的违约责任，双方约定的违约责任为10万元，秀举鲜果店请求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，秀举鲜果店因经营困难而提出解除合同，但经营期间并无拖欠租金行为，夷陵中学也未提供证据证实其所受损失，约定的10万元违约金显属过分高于造成的损失，秀举鲜果店请求减少约定违约金的请求符合法律规定，本院予以支持，本院综合考虑合同的履行情况、反诉被告的主观过错、反诉原告的损失等因素，将诉争违约金调整为5000元。秀举鲜果店是个体工商户，魏某某是登记经营者，王莉是实际经营者，依法应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用
的解释》第五十九条规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）宜昌市西陵区秀举鲜果店与被告（反诉原告）宜昌市夷陵中学2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月28日解除。
二、被告宜昌市夷陵中学于本判决生效之日起三日内退还原告宜昌市西陵区秀举鲜果店保证金5000元。
三、反诉被告宜昌市西陵区秀举鲜果店、魏某某、王莉于本判决生效之日起三日内支付反诉原告宜昌市夷陵中学违约金5000元。
四、驳回反诉原告宜昌市夷陵中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1150元，共计1200元，由宜昌市夷陵中学承担600元，宜昌市西陵区秀举鲜果店、魏某某、王莉共同承担600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 许静
人民陪审员 李明喜
人民陪审员 刘先奎

书记员： 钟飞