宜昌市葛某物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷民事判决书

宜昌市葛某物业管理有限公司
房红（湖北楚贤律师事务所）
张某某

原告宜昌市葛某物业管理有限公司，。
法定代表人，何红卫，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人房红，湖北楚贤律师事务所律师。
被告张某某，女。
原告宜昌市葛某物业管理有限公司诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员贾立荣担任审判长，代理审判员孙健、人民陪审员孙朱力参加的合议庭于2014年3月10日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人房红到庭参加诉讼，被告张某某经公告送达未到庭。本案现已审理终结。

本院认为，根据我国物业管理法律制度规定，物业服务合同是指物业服务企业与物业业主双方在平等协商的基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或使用权人支付相关服务费用，以此为内容而达成的协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中被告房屋所在小区的建设单位宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司（后变更为中国葛洲坝集团房地产开发有限公司）与宜昌市泽容物业管理有限公司（后变更为宜昌市葛某物业管理有限公司）签订的《东湖景风苑小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条  之规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中原告从2004年8月3日至今一直为被告房屋所在小区提供物业服务，无证据证明被告房屋所在小区聘请过其他物业服务，也无证据证明被告拒绝过原告提供的物业服务，原被告已存在事实上的物业服务合同关系。原告依《东湖景风苑小区前期物业服务合同》主张被告应向其支付2004年6月1日至2013年9月30日的物业服务费9184元，其执行低于政府指导价收费标准，计算面积小于房屋实际建筑面积，本院依有效证据的计算结果为9187元（即126.2㎡×0.65元／月／㎡×112个月），依其请求的数额9184元予以支持。原告依《东湖景风苑小区前期物业服务合同》主张被告应向其支付违约金3269元，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第三十六条  ，《物业管理条例》第二条  、第四十一条  、第四十二条  以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第六条  之规定，判决如下:
一、被告张某某于本判决生效之日起三十日内，支付原告宜昌市葛某物业管理有限公司2004年6月1日至2013年9月30日的物业服务费9184元。
二、驳回原告宜昌市葛某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费111元，由被告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，根据我国物业管理法律制度规定，物业服务合同是指物业服务企业与物业业主双方在平等协商的基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或使用权人支付相关服务费用，以此为内容而达成的协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中被告房屋所在小区的建设单位宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司（后变更为中国葛洲坝集团房地产开发有限公司）与宜昌市泽容物业管理有限公司（后变更为宜昌市葛某物业管理有限公司）签订的《东湖景风苑小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条  之规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中原告从2004年8月3日至今一直为被告房屋所在小区提供物业服务，无证据证明被告房屋所在小区聘请过其他物业服务，也无证据证明被告拒绝过原告提供的物业服务，原被告已存在事实上的物业服务合同关系。原告依《东湖景风苑小区前期物业服务合同》主张被告应向其支付2004年6月1日至2013年9月30日的物业服务费9184元，其执行低于政府指导价收费标准，计算面积小于房屋实际建筑面积，本院依有效证据的计算结果为9187元（即126.2㎡×0.65元／月／㎡×112个月），依其请求的数额9184元予以支持。原告依《东湖景风苑小区前期物业服务合同》主张被告应向其支付违约金3269元，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第三十六条  ，《物业管理条例》第二条  、第四十一条  、第四十二条  以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、第六条  之规定，判决如下:

一、被告张某某于本判决生效之日起三十日内，支付原告宜昌市葛某物业管理有限公司2004年6月1日至2013年9月30日的物业服务费9184元。
二、驳回原告宜昌市葛某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费111元，由被告张某某负担。

审判长：贾立荣
审判员：孙健
审判员：孙朱力

书记员：王琼锋