宜昌市英伦管家物业管理有限公司与李某黔物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）李某黔。
被上诉人（原审原告）宜昌市英伦管家物业管理有限公司。住所地：宜昌市东山村路6号英伦皇都。
法定代表人杨雪荣，该公司董事长。
委托代理人朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人李某黔因与被上诉人宜昌市英伦管家物业管理有限公司（以下简称英伦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00567号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
英伦物业公司一审诉讼请求：判令李某黔支付2010年10月3日至2014年12月31日止的物业服务费10567元。
原审判决认定：李某黔位于英伦皇都9栋2单元202室的房产，建筑面积132.72㎡。2009年英伦物业公司与英伦皇都的建设单位六合置业有限公司签订《前期物业服务协议》、《关于英伦皇都小区物业费标准补充规定的通知》，李某黔房产物业服务费标准为每月1.8元／㎡，同年8月25日英伦物业公司与李某黔签订《前期物业服务协议》约定，前期物业服务是指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务”。“收房时预交一年物业服务费，此后按半年交纳”。2013年1月1日起，英伦物业公司将物业服务费标准调低为每月1.3元／㎡。李某黔自2010年10月3日至2014年12月31日拖欠物业费10567元，经英伦物业公司催收，李某黔拒绝支付。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：英伦物业公司（甲方）与宜昌市六合置业有限公司（乙方）签订《前期物业管理合同》，李某黔（乙方）与英伦物业公司（甲方）签订的《前期物业管理服务协议》，《关于英伦皇都小区物业费标准补充规定的通知》，物业服务费《收据》、《催缴单》，开庭笔录以及当事人当庭陈述等。
原审法院认为：英伦物业公司与李某黔签订的《前期物业服务协议》不违反法律，具有法律效力。李某黔接受了英伦物业公司提供的物业服务，其拖欠物业服务费应当缴纳。李某黔辩称与英伦物业公司前期物业合同到期后没有签订新的合同，因而双方没有合同关系、英伦物业公司不是适格主体与事实不符。李某黔在诉讼中提供《照片》一组，拟证明小区其他业主有乱搭乱建行为，提供其他业主被盗的《报警记录》，以证明英伦物业公司的物业服务存在质量问题拒交物业服务费。对于李某黔的抗辩，英伦物业公司认为，该情况均不是业主抗辩拒绝交纳物业服务费的理由，其他业主乱搭乱建等如果造成李某黔损失，可以另案诉讼。李某黔辩称英伦物业公司起诉超过2年诉讼时效，英伦物业公司认为，其依照合同为小区提供物业服务，其物业服务是持续进行的，因此，李某黔辩称其起诉超过诉讼时效的理由不能成立。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决：李某黔在判决书生效之日起十日内一次性给付英伦物业公司物业服务费10567元。原审并同时决定本案一审案件受理费64元（英伦物业公司已预交），减半收取32元，由李某黔负担。
经审理查明，原审认定事实属实。

本院认为：1、基于物业服务合同的特殊性，业主应当谨慎行使抗辩权，不能以一般违约行为作为拒交物业费用的理由。一般而言，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者乱收费的情况下，才能拒交物业费。理由在于，物业公司向业主收取物业费既是其能够生存和发展的基本前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常、全面服务的保障。业主行使抗辩权的结果，会使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准，导致这些正常缴纳了物业费的业主成为受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务。业主动辄拒交物业费亦会增加物业公司催缴费用的成本，个别业主的欠费行为会产生示范效应、连锁反应。在案证据表明，李某黔的抗辩理由并不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条所规定的业主行使抗辩权的条件。2、在案证据表明，英伦物业公司多次张贴交费通知单，积极主张了权利，并非怠于行使权利，本案并未超过诉讼时效期间。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费64元（李某黔已预交），由李某黔负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　李淑一 审　判　员　　胡建华 代理审判员　　关俊峰

书记员：冀琦芳