宜昌市种子监督站与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：宜昌市种子监督站，住所地宜昌市港窑路，统一社会信用代码：12420500420179254X。
法定代表人：张弩，该站站长。
委托代理人：高国文，宜昌市种子监督站工作人员。
委托代理人：慎先进，湖北民基律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵区。
委托代理人：谭震宇，湖北汉宜律师事务所律师。
委托代理人：肖太平，男，汉族，系刘某某之夫。

原告（反诉被告）宜昌市种子监督站（以下简称种子站）与被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，刘某某于2018年8月15日提起反诉，本案依法适用简易程序，于2018年9月3日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人高国文、慎先进，被告（反诉原告）刘某某及其委托代理人谭震宇、肖太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）种子站向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2016年9月29日签订的《国有资产（房屋土地）租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金及租赁合同期满的占用费300000元（支付至被告实际腾退涉案房屋之日止）；3、被告立即腾退所占用的原告的房屋；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月29日，原宜昌市种子管理局与刘某某签订了《国有资产（房屋土地）租赁合同》，约定种子站将其所有的位于宜昌市西陵区××号的542平方米的房屋租赁给刘某某。赁期限从2016年10月8日至2017年10月8日止，年租金100000元。因实施棚户区改造项目建设，伍家岗区政府决定对涉案房屋进行征收。收到政府的公告后，种子站多次要求刘某某配合政府征收解除双方之间的租赁合同腾退房屋并结算租金和补偿款项，但刘某某以种种借口为理由既不支付房屋租金也不腾退房屋，严重侵害了原告的合法权益。
被告（反诉原告）刘某某辩称：1、2016年9月29日签订的租赁合同已经于2017年8月到期，不存在解除问题；2、约束双方的2015年8月6日签订的另外一份租赁期限为三年的合同；3、原告主张的占用费过高，请求予以调整；4、原告要求腾退房屋应先协助被告取得拆迁补偿款；5、2018年7月31日原告强行断电，导致被告无法正常营业，原告应赔偿相应的损失。刘某某据此还提出如下反诉请求：1、双方继续履行租赁合同；2、种子站立即恢复供电，并按1700元天的标准赔偿因强行断电给刘某某造成的经济损失，截止反诉之日为30600元；3、种子站承担本案的诉讼费。
种子站针对刘某某的反诉请求辩称:双方签订的租赁合同已于2017年10月8日到期，因政府征收行为，合同不可能继续履行；租赁合同到期后，征收人要对房屋进行征收，种子站不可能继续供电；种子站不存在违约行为，也不应赔偿承租人的经营损失。
经审理查明，2015年8月6日，种子站（原宜昌市种子管理局）与刘某某签订了房屋租赁合同，约定将种子站（甲方）位于宜昌市西陵区××号面积542平米的房屋出租给刘某某（乙方），以作乙方从事宾馆住宿之用。合同期限为2015年10月8日至2016年10月8日，还约定种子站原则上同意与刘某某签订3年租赁合同的意向，每年签订一次正式合同。2016年9月29日，双方再次就同一房屋签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2016年10月8日至2017年10月8日，到期如乙方有续租意愿，甲方优先与乙方签订续租合同，年租金为人民币100000元，每季度支付一次，先交租金后使用。房屋租赁期内，因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁的，乙方应无条件服从，及时迁出，归还租赁物，甲方不另行给乙方安排房屋，合同自行终止。在2016年10月8日至2018年10月8日期间，周年租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方，甲方在租赁期满前20日内出具正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租）。租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，月租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。租赁期间，任何一方提出解除合同的，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致后，可以解除合同。同时合同明确港窑路10号已纳入宜昌城市发展规划，随时面临拆迁，若在租赁期内发生征收行为，由此给乙方带来的损失与甲方无关，为减少双方纠纷，正式合同每年签订一次。甲乙双方共同约定，甲乙双方签订3年租赁意向，即从2015年10月8日至2018年10月8日，每年签订一次正式合同，合同租金按当年签订正式合同时的市场价格协商确定，相关约定以每年签订的正式合同为准。
合同履行至2016年10月27日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字（2016）9号《房屋征收决定书》，并于同日进行公告，决定对包括案涉房屋在内的港窑路种子站区域房屋进行征收，自公告之日起实施。刘某某的租金交至2017年1月8日。2017年12月6日，种子站书面通知刘某某：截止2017年12月31日，拖欠租金97750元，在2017年12月15日不交清租金的，将终止双方的不定期租赁合同。2017年12月，案涉房屋被停水；2018年7月被停电,并在其房屋外面的主干道上由征收部门修建了围墙。2018年4月4日，种子站又给刘某某送达了《关于办理房屋租赁合同终止有关手续的告知书》，载明：刘某某至今未交纳租金，双方的不定期租赁合同于2017年12月31日终止；并要求刘某某于2018年4月30日前办理房屋移交手续，按时办理相关手续的，租金计算至2017年12月31日；逾期不办理相关手续的，按合同租金的3倍计算占用费。后刘某某既未交纳租金，也未腾退房屋。
另查明，原宜昌市种子管理局2017年11月变更为宜昌市种子监督站。

本院认为：1、关于合同双方签订的《房屋租赁合同》的效力与解除。2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，依法成立有效，合同期限至2017年10月8日。刘某某辩称双方的租赁期限应以2015年签订的合同为准，但2015年合同中约定的租赁期限也只有1年（合同到期日2016年10月8日），合同中明确约定有“签订3年租赁合同的意向”，但并不能证明该合同的期限就是3年。同时，在合同中明确告知港窑路10号已纳入宜昌市城市发展规划，随时面临拆迁。在租赁期内，因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁的，乙方应及时迁出，归还租赁物，合同自行终止。种子站和刘某某签订了该合同，即应受该合同效力的约束。在政府决定对该区域房屋进行征收后，2018年4月4日，种子站书面告知刘某某终止租赁合同关系，因种子站已在2017年12月告知刘某某逾期不缴纳房租将终止不定期租赁合同关系，系在合理期限之前通知了刘某某，故至2018年4月4日双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。刘某某反诉要求继续履行合同和恢复供电的请求，本院不予支持。
2、关于种子站主张的租金及租赁合同期满的占用费。在本院审理的种子站与其他承租人的租赁合同纠纷中，租赁合同约定的到期日为2017年4月30日，因考虑到房屋被征收而造成的“停水、停电、修建围墙等”情况使承租人使用房屋而获得的经济利益受损，故将租金或占用房屋费用从2017年5月1日起调整为原合同租金标准的40%。案涉房屋与其他案件中的租赁房屋属于同一建筑物，承租人在使用房屋时与其他承租人面临相同的情况，为确保案件裁判标准的一致性，本院认定本案承租人从2017年5月1日起应支付的房屋租金及占用费亦调整为原合同租金标准的40%。故刘某某从2017年1月9日至4月30日，欠付租金30685元（100000元365天×112）；从2017年5月1日至刘某某腾退房屋之日止，刘某某应支付的租金和占用费调整为按原合同租金标准的40%执行。
3、关于刘某某主张的断电导致的经济损失。双方的合同于2018年4月4日已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。2018年7月案涉房屋断电，种子站作为出租人已没有供电的义务，故刘某某的经济损失缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、确认原告反诉被告宜昌市种子监督站与被告（反诉原告）刘某某2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月4日解除。
二、被告（反诉原告）刘某某于本判决生效之日起五日内将其占用的位于宜昌市西陵区港窑路10号面积542平米的房屋腾退交付原告反诉被告宜昌市种子监督站。
三、被告（反诉原告）刘某某于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）宜昌市种子监督站租金30685元，并按每年40000元的标准计算的自2017年5月1日起至腾退房屋之日止的租金和占用费。
四、驳回原告反诉被告宜昌市种子监督站的其他本诉请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘某某的反诉请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费2900元（原告已预缴），由原告负担1620元，被告负担1280元；反诉案件受理费283元（反诉原告已预缴），由反诉原告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 刘青春

书记员： 蔡慧丽