宜昌市新中盛资产经营管理有限公司与湖北植美源生物科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌市新中盛资产经营管理有限公司，住所地猇亭区金猇路43-2号，统一社会信用代码914205006622594418。
法定代表人：王开斌，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：施展，湖北楚贤律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：邓焱方，湖北楚贤律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。
被告：湖北植美源生物科技有限公司，住所地宜昌市猇亭区猇亭大道160号，统一社会信用代码91420500MA48712X57。
法定代表人：刘青，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘忠诚，北京市博天律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：董嘉婷，北京市博天律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司（以下简称新中盛公司）与被告湖北植美源生物科技有限公司（以下简称植美源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法由审判员邓希桥适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告新中盛公司委托诉讼代理人施展、邓焱方、被告植美源公司委托诉讼代理人董嘉婷到庭参加诉讼。本案审理中，本院依原告申请采取了诉讼保全措施。本案现已审理终结。
原告新中盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方就位于大道××厂区房屋租赁合同已经依法解除；2、判令被告立即从大道××厂区房屋内腾退；3、判令被告立即向原告支付自2017年1月10日起至腾退之日止的租金及场地占用费（截至2017年9月10日为293177.2元，其中续租老厂房176921.2元、魔芋车间厂房80256元、星宇宿舍楼36000元）；4、判令被告立即向原告支付违约金169646元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告就宜昌市猇亭区1××号老厂区厂房签订租赁合同，约定租期3年，先付后用，如未按期缴纳租金则原告有权解除合同并收回房屋。但合同签订后，被告长期拖欠租金，虽经原告多次催告，被告一直拖延，直至原告起诉之日仍未向原告交纳任何租金。原告于2017年9月1日向被告送达了解除合同通知书，解除了与被告的租赁关系。原告为维护自己合法权益，现提起诉讼。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原、被告于2017年6月1日签订的《湖北植美源厂房租赁合同》，以证明双方就租赁标的物、计价、违约责任等进行了约定；2、催款通知书，以证明原告向被告催缴过相关费用；3、《关于解除厂房租赁合同的通知》及快递查询单，以证明原告已向被告发送解除合同的通知；4、星宇公司与被告于2015年9月3日签订的《厂房及设备租赁合同》，以证明原租赁合同的相关情况。
被告植美源公司辩称：1、2015年9月10日，被告以刘青的名义与湖北星宇服装有限公司（以下简称星宇公司）签订了《厂房租赁合同》，约定租赁猇亭大道1××号的厂房，所租房屋产权证载明的建筑面积为3578.82㎡，租期3年，租金每月每平方4元，第一年租金折抵维护费，第二年、第三年租金在扣除当年维护费后于每年年底前交至出租方，该合同依法成立，至今未解除；原告于2017年5月通知被告其已通过法院拍卖取得了猇亭大道1××号内厂房的所有权后，并未解除原来的租赁合同，在此情形下，原告将老厂房租赁给湖北祥云生物科技有限公司，这是严重违法行为；根据原来的合同约定，被告应于2017年9月10日之前交纳第二年度的租金，原告是2017年1月10日取得老厂房的所有权的，被告应交租金的起始时间为2017年1月11日至2017年9月30日（法院查封之日）；房产证号为02××82号房屋的198.01㎡一直由星宇公司破产管理人使用，该房并未交付给被告，故被告实际租赁的面积只有4353.98㎡，至法院查封之日止，被告应交的租金为150358元（4353.98㎡×4元×259天÷30天）。2、因原合同未解除，被告不应腾退房屋。3、原、被告虽然在当地政府的协调下签订了新的租赁合同，但该合同因种种原因未能履行，被告未交付保证金，原告也未将魔芋公司的厂房交付给被告；经区政府领导会签同意，被告先后实际使用了魔芋厂房1672㎡，考虑到这是遗留问题，被告同意按每月每平方6元计算自2017年6月1日起到2017年9月30日法院查封被告原材料之日止的房屋占用费40128元；原告主张星宇公司宿舍楼的租金，没有事实和法律依据。4、由于新合同并未实际履行，且不存在合同约定的违约行为，故被告无须承担违约责任。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了微信聊天记录，以证明被告法定代表人与原告原法定代表人就租赁事宜进行过沟通，新合同并未实际履行。

本院审查认为，原告提交的证据具备合法性、真实性、关联性要求，可以作为认定本案事实的依据。被告提交的证据，并不能推翻猇亭大道1××号内厂房被被告使用的事实，也不能证明双方之已协商一致解除合同，故不能达到被告主张的合同并未实际履行的证明目的。
结合本院采信的证据，本院认定本案事实如下：
2015年9月3日，星宇公司与被告植美源公司签订厂房租赁合同一份，约定星宇公司将其位于猇亭大道1××号的房产证号分别为02××27号、02××25号、02××24号、02××82号的房屋及土地使用权出租给被告生产经营，租期为2015年10月1日至2018年9月30日，租金每月每平方4元，第一年租金折抵维护费，第二年、第三年租金在扣除当年维护费后于每年年底前交至出租方。合同签订后，星宇公司向被告交付了出租房屋，此后被告一直利用该租赁房屋进行生产经营。
星宇公司因经营不善，在前述合同订立后不久即向人民法院申请破产。本院受理了该破产案。清算过程中，星宇公司部分破产财产已被拍卖。原告新中盛公司于2017年1月10日通过竞买购得星宇公司位于猇亭大道1××号厂区内的房产、土地使用权、存货及机器设备等破产财产。原告接收购得的破产财后，植美源公司原租用的房屋，除房产证号为02××82号的面积为198.01的房屋由星宇公司破产管理人在使用外，其余共4353.98㎡仍由植美源公司使用。2017年6月1日，原告与被告签订厂房租赁合同一份。合同约定：原告将位于猇亭大道1××号厂区的11781㎡的房屋出租给被告生产经营，其中，续租面积为4552㎡（即星宇公司约定出租给被告的房屋面积），新租面积7229㎡（即魔芋公司使用的厂房，包含在原告竞买购得的破产财产中）；租金按每月每平方6元计收，月租金为70686元，前5个月免除新租房屋租金，续租房屋按原协议每月每平方4元计算；租金采取先付后用的原则，每半年交纳，即每年6月1日和12月1日前按期交纳；植美源公司需交付保证金10万元，出租方于收到后3日内将房屋交付给承租方，租期从出租方交付房屋之日起计算。合同第七条还约定：……2、房屋租赁期间，承租方有下列情形之一的，构成违约并承担违约责任：……（4）逾期3个月未交纳应当由承租方交纳的各项费用的；（5）累计拖欠租金3个月以上的；……4、租赁期间任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致达成书面协议后，可以解除合同。合同第十条还约定：承租方不按时交纳租金及水电费用、物业管理等费用的，除应如数补交外，还应按所欠费用总额的0.5%向出租方支付违约金；租赁期间，承租方有本合同第七条第2款行为之一的，出租方有权终止合同，收回房屋，已收取的租金、保证金不予退还，承租方还应按照本合同年度租金总额的20%向出租方支付违约金，若违约金不足以弥补出租方损失的，还应赔偿差额部分的损失。
合同签订后，约定由植美源公司续租的房屋中房产证号为02××82号的面积为198.01的房屋仍然由星宇公司破产管理人在使用，植美源公司实际续租的房屋面积为4353.98㎡。约定由植美源公司新租的房屋，植美源公司实际只使用了1672㎡，其余部分原告未交付了植美源公司。因植美源公司一直未向原告交纳保证金和租金，原告于2017年8月16日向被告发出了催款通知书，要求被告在2017年8月21日前交清通知所附费用清单明细所列费用186694.80元，所列费用包括：老厂房4551.99㎡的自2017年1月10日至2017年6月1日的租金84970.80元；租用魔芋公司1672㎡房屋自2017年1月10日至8月9日的租金70244元；占用星宇公司宿舍楼9件房屋自2017年1月10日至8月9日的占用费31500元。但被告仍未交纳。2017年9月1日，原告通过快递向被告发出《关于解除厂房租赁合同的通知》，以被告未按约定交纳保证金和累计拖欠租金3月以上、已符合合同约定解除条件为由，要求解除双方于2017年6月1日所订租赁合同，并要求被告在5日内腾退，返还房屋及设施。被告于同日收到该通知。
本案审理中，原告承认，被告续租和实际新租原告的房屋已由原告实际收回，收回时间在2017年9月底至10月15日期间。
以上事实，有原告新中盛公司提交的厂房租赁合同、催款通知书、解除合同通知书及快递查询单、拍卖成交确认书，以及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：一、原告购得租赁房屋后，其已成为租赁房屋事实上的所有权人，其已取得原出租人的相关权利，其有权按原合同约定向被告收取自2017年1月11日起的租金。故2017年1月11日至2017年5月31日期间，被告应根据实际租赁房屋的面积即4353.98㎡按原合同约定标准即每月4元/㎡向原告支付租金。此期间应付租金共计为81274.29元。二、原、被告于2017年6月1日达成新的租赁合同，租赁标的物包含了被告原租赁房屋，应认定原租赁关系已终止，双方形成新的租赁合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方均应全面适当履行合同。原、被告签订新的租赁合同时，约定续租的4353.98㎡的房屋和约定新租的魔芋厂房1672㎡的厂房已在被告占有之下，故合同签订完成之时，该部分房屋应视为出租人已经交付。被告未按约定向原告支付租金和保证金，经原告催告后仍未支付，已符合合同第七条约定的解除条件，故被告于2017年9月1日收到原告发出的解除合同通知书后，双方合同即已解除。被告关于合同未实际履行的抗辩意见，没有事实根据，本院不予采纳。合同解除后，被告应及时腾退房屋，及时向原告交还房屋。鉴于原告已收回实际出租给被告的房屋，本院无须再判决被告腾退房屋。被告主张占用费用计算止点时间应为2017年9月30日，该时间与原告收回房屋的时间基本吻合，本院按此止点时间计算相关费用。原、被告合同约定综合月租赁价为6元/㎡，同时又约定前5个月续租房屋和新租房屋租金各有优惠，但因被告存在违约行为，导致合同不能正常履行而被提前解除，故被告不能按约定享受租金优惠，否则明显有违公平原则与诚实信用原则。因此，自2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金和占用费，均应按6元/㎡计算，此期间被告应支付的租金和占用费共计为144623.52元[（4353.98㎡＋1672㎡）×6元/㎡×4个月]。原告虽然同时要求被告支付星宇公司宿舍自2017年1月10日起的租金以及魔芋厂房1672㎡房屋自2017年1月10日至2017年5月31日间的租金，但无证据证实有相应期间的相应租赁关系存在，其该部分请求，本院不予支持。三、被告虽然存在违约行为，但在确定其违约责任时，应以其实际违约部分为限，新的租赁合同签订后，被告实际拖欠租金为三个月即108467.64元，其违约金本院酌情确定为拖欠租金的20%，即21693.53元。原告请求中过高的部分，本院不予支持。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确认原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司与被告湖北植美源生物科技有限公司签订的《湖北植美源厂房租赁合同》已于2017年9月1日解除；
二、被告湖北植美源生物科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司支付租金及占用费225897.81元；
三、被告湖北植美源生物科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司支付违约金21693.53元。
四、驳回原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8242元，减半收取4121元，由原告负担1896元，被告负担2225元。本案保全申请费2834元，由原告负担1304元，被告负担1530元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 邓希桥

书记员： 严雪丹