宜昌市新中盛资产经营管理有限公司与柳ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌市新中盛资产经营管理有限公司，住所地猇亭区金猇路43-2号，统一社会信用代码914205006622594418。法定代表人：王开斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：施展，湖北楚贤律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：邓焱方，湖北楚贤律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被告：柳ＸＸ，男，汉族，1993年9月6日出生。

原告新中盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方就位于裙楼260平方米的房屋租赁合同已经依法解除；2、判令被告立即腾退租赁房屋；3、判令被告立即向原告按约定标准支付自2014年11月18日起至腾退之日止的租金及占用费；4、判令被告立即向原告支付违约金9360元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月18日，原告与被告就裙楼260平方米的房屋签订租赁合同，约定租期3年，先付后用，如未按期缴纳租金则原告有权解除合同并收回房屋。但合同签订后，被告长期拖欠租金，虽经原告多次催告，被告一直拖延。原告于2018年2月6日委托律师事务所向被告送达了催收函，并告知被告解除双方之间的租赁关系。原告为维护自己合法权益，现提起诉讼。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了《红港新村裙楼租赁合同》一份。被告柳ＸＸ辩称：1、被告最开始租赁原告房屋的面积是560平方米，并交了3万元押金，后来被告退还承租的部分房屋，只租赁了260平方米的房屋，并要求原告退还2万元的押金，原告一直没有同意。2、被告共交纳了46800元的租金，还欠付原告部分租金，欠交的原因是被告经营状况不好，一直在亏损，无法支付租金。3、被告于2017年3月7日收到过原告发出的解除合同的通知，但被告不清楚是否已产生合同已解除合同的法律效果。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了交纳押金的收据和交款凭条各一张，交纳租金的收据和交款凭条各一张，原告发出的《解除房屋租赁合同告知书》一份。本院审查认为，原、被告提交的证据具备合法性、真实性、关联性要求，可以作为认定本案事实的依据。本院经审理认定本案事实如下：2014年11月18日，新中盛公司与柳ＸＸ签订《红港新村裙楼租赁合同》一份。合同约定：乙方（柳ＸＸ）承租新中盛公司（甲方）红港新村裙楼260平方米房屋；租期从2014年11月18日至2017年11月17日，从乙方支付保证金、甲方向乙方交付房屋之日起计算；租金按15元/平方收取，免租金三个月，租金采用先付后用的原则，每半年收取一次，即每年的5月18日和11月18日按时交纳；乙方须向甲方交付设施设备等使用保证金3万元，保证金不计利息，合同期满，甲方经验收房屋后，有权从保证金中扣取乙方未支付的租金和房屋、设施毁损的费用；水电物业费用由乙方交纳；租期届满后，乙方要求继续租赁的，应当在期限届满前40日内书面通知甲方，甲方在期限届满前20日内书面答复乙方，如同意续租则签订续租合同，未予答复则视为不同意续租；租赁期间，任何一方提出解除合同的，需提前三个月书面通知对方，双方协商一致后，可以解除合同；甲方不按时交付房屋的，每逾期1日向乙方支付约定日租金5倍的违约金，乙方不按时交付租金、水电费用及物业管理费用的，除应如数补交外，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金，乙方有逾期三个月未交纳应交纳各项费用、拖欠租金三个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，已收取的租金、保证金不予退还，乙方还应按本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，原告即向被告交付了房屋，被告则于2014年11月27日向被告交纳保证金3万元。合同履行中，被告向原告交纳租金两次，共交租金46008元。因被告欠交租金，原告于2017年3月7日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》一份，告知被告应于2017年3月30日前缴清被告长期拖欠的租金，否则，自2017年4月1日起解除双方签订的房屋租赁合同。在前述限定期限内，被告仍未向原告交纳租金。本案审理中，原告同意将被告交纳的保证金抵扣被告相应未付租金。以上事实，有原告新中盛公司提交的厂房租赁合同、被告提交的交款凭证、《解除房屋租赁合同告知书》，以及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。关于被告已交租金的情况，依法应由被告承担举证证明责任。被告主张其已交纳一年的租金即46800元，但其仅提交了一份已交租金23400元的收据，不足以证明其主张。而被告经查账，承认其已收到被告租金46008元，故本院只能按原告认可的数额认定被告交纳租金的数额。
原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司（以下简称新中盛公司）与被告柳ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法由审判员邓希桥适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告新中盛公司委托诉讼代理人施展、被告柳ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方均应全面适当履行合同。原告作为出租人，已履行了交付出租房屋的义务，被告作为承租人，应按约定数额和时间支付租金。根据合同约定的先付后用的租金交纳方式和约定的租金支付时间，至2016年11月18日止，被告应支付的租金数额为105300元（未计前三个月免租期的租金），而被告实际支付租金仅46008元，欠付租金远远超过三个月，故被告明显存在不按约定交纳租金的违约行为。原告根据被告的违约行为向被告发出了《告知书》，限期被告缴清租金，并告知不缴清租金则解除合同，可以认定为原告行使了附条件的合同解除权。由于被告未在原告规定的宽限期内缴清租金，原告所附合同解除的条件已经成就，因此，双方租赁合同自原告在《告知书》中规定的缴清租金的宽限期届满后即2017年4月1日起已经解除。至合同解除前的2017年3月31日止，被告应付租金为99190元（头三个月免租，从2015年2月18日算至2017年3月31日，共2年1个月零13天）。扣减被告已付租金46008元并用被告交纳的保证金3万元抵扣租金后，被告还欠付合同解除前租金23182元。合同解除后，被告未及时腾退租赁房屋，应比照合同约定的租金标准赔偿原告房屋占用费损失。原告主张被告支付2018年2月6日后的违约金，因此时双方已解除合同，不存在违约，故原告的该项请求本院不予支持。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确认原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司与被告柳ＸＸ于2014年11月18日签订的《红港新村裙楼租赁合同》已于2017年4月1日起解除；二、被告柳ＸＸ于本判决生效之日起十日内腾退从原告处租赁的房屋，将房屋交付给原告；三、被告柳ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司支付欠付的2017年4月1日以前租金23182元。四、被告柳ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司支付自2017年4月1日起至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占用费损失（按每日130元计算）。五、驳回原告宜昌市新中盛资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，减半收取1375元，由原告负担454元，被告负担921元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　邓希桥

书记员：严雪丹