宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司与湖北顺天建材实业有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北顺天建材实业有限公司，住所地宜昌市西陵区黄河路8号。
法定代表人：吴晖，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗健，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司，住所地宜昌市西陵区黄河路40号。
法定代表人：肖治，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛良燕，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人湖北顺天建材实业有限公司（以下简称顺天建材公司）因与被上诉人宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司（以下简称怡康皮肤病医院）买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺天建材公司的委托诉讼代理人罗健，被上诉人怡康皮肤病医院的委托诉讼代理人毛良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺天建材公司上诉请求：一、请求撤销一审判决书主文第三项，依法改判或发回一审法院重审。2、一、二审诉讼费用由怡康皮肤病医院承担。事实与理由：一、怡康皮肤病医院至今未交纳税费是造成涉案房屋不能过户的真正原因，一审法院并未查明这一重要事实。依照我国税收相关法律，缴纳房屋交易税是房屋买卖双方应尽的责任和义务，若一方当事人未缴纳或者未足额缴纳，房屋是无法办理过户手续的。现顺天建材公司已按合同约定，于2015年5月办理了涉案房屋的网签手续，且于2016年4月（即怡康皮肤病医院向一审法院起诉前）向相关部门交纳了出售房屋所需的相关税费，顺天建材公司已完成了合同所约定的义务。但因怡康皮肤病医院至今未缴纳受让房屋所需要的相关税费，其直接导致了涉案房屋无法过户的后果。因为案涉房屋被查封，并不妨碍双方缴纳税费，即便涉案房屋未被查封，若怡康皮肤病医院未按时缴纳相关税费，涉案房屋依然无法完成过户手续。二、一审法院判决由顺天建材公司承担全部违约责任实属不当，应予纠正。1、房屋不能过户的真正原因是怡康皮肤病医院未完成法定和合同约定的缴税义务，怡康皮肤病医院自身存在明显过错，其应承担违约的全部法律责任。2、顺天建材公司已于2014年12月将涉案房屋交付给怡康皮肤病医院，怡康皮肤病医院已进行装修并实际投入使用，是否取得房屋产权证书并未造成怡康皮肤病医院的实际损失。因此，怡康皮肤病医院主张违约金依据明显不足。三、即便由顺天建材公司承担全部违约责任，计算违约金的起算应为2015年9月18日，而不是一审法院认定的2015年8月18日。双方所签《宜昌市存量房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在30日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付房价款总额的日万分之三向买受人支付违约金。”后双方又签订了一份《补充协议》，《补充协议》约定2015年8月17日以前办理涉案房屋的过户，房屋过户后30日内怡康皮肤病医院才能取得房屋产权证书。故即便顺天建材公司支付怡康皮肤病医院违约金，支付时间起算日应为2015年9月18日。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判或发回重审。
怡康皮肤病医院辩称，1、根据一审判决书查明的事实，即判决书第5页，“2015年7月，因顺天建材公司涉及其他诉讼，本案所争议的房屋被法院查封、冻结交易。2016年4月，顺天建材公司才向相关部门交纳了出售房屋所需缴纳的相关税费”。这二点足以证明是否交纳税费与本案的违约不存在因果关系。因为双方在补充协议中明确约定，办理房屋过户的最后期限是2015年8月18日之前，而在2015年8月18日之前即2015年7月，该房屋因顺天建材公司与他人产生的债权债务关系已被人民法院查封，从而导致过户不能及时交纳相关税费，也不能办理过户手续，所以根据《宜昌市存量房买卖合同》第3条之规定，即顺天建材公司应当保证该房屋没有产权纠纷，因顺天建材公司的原因造成该房屋不能办理产权登记，或者是发生债权债务纠纷的，由顺天建材公司承担相应的责任。这里的相应责任根据《宜昌市存量房买卖合同》第9条第3项之规定，应按已付房价款总额的万分之三/天向怡康皮肤病医院支付违约金。2、违约行为并不能以实际损失为前提，只要顺天建材公司存在着违约的行为，不管是否给怡康皮肤病医院造成损失，都应当依约承担违约责任。3、违约金的计算时间以2015年8月18日开始计算符合双方当事人《补充协议》的约定。基于以上三点理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序得当，请求二审法院驳回顺天建材公司的上诉请求。
怡康皮肤病医院向一审法院起诉请求：一、依法确认双方于2015年5月18日签订的《宜昌市存量房买卖合同》具有法律效力；二、顺天建材公司立即将其位于西陵区黄河路40号的房屋（宜市房权证西陵区字××号）所有权及相应土地使用权【宜市国用（2015）第xxx号】过户至怡康皮肤病医院名下；3、顺天建材公司支付怡康皮肤病医院从2015年6月26日起至生效判决书确定履行之日止，以1000万元为基数，按日万分之三所计算的逾期办证违约金；4、撤销《宜昌市存量房买卖合同》及《补充协议》中约定的附属设备、装饰装修、相关物品、搬迁费及其他费用共584万元的条款内容；5、顺天建材公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月16日，怡康皮肤病医院的法定代表人肖治（乙方，买方）与顺天建材公司（甲方，卖方）签订《工业厂房买卖意向书》一份，约定：甲方将其位于宜昌市西陵区黄河路40号工业厂房（含水电设备、附属设施、道路、围墙、停车场）转让给乙方开办医院，乙方有权指定其成立的新公司按本意向书约定签署正式房屋买卖合同；该厂房面积约5200㎡，正式合同中约定购房款为1600万元；乙方需支付购房定金500万元，乙方支付定金后，即可与甲方办理房屋验收交付手续并进场作业。以上意向书签订后，怡康皮肤病医院分别于同年9月17日、11月10日、12月5日分三次向顺天建材公司支付购房定金500万元，顺天建材公司即向怡康皮肤病医院交付该房屋，并承诺购房成交价中应减去电梯未安装的费用16万元。2015年1月15日，以上房屋取得房屋所有权证书，证号宜市房权证西陵区字××号，土地使用权证号宜市国用（2015）第xxx号，登记建筑面积5363.02㎡。同年2月15日，怡康皮肤病医院又向顺天建材公司支付购房款200万元。2015年5月18日，怡康皮肤病医院、顺天建材公司签订了合同编号为201505180016号的《宜昌市存量房买卖合同》一份，该份合同在房管部门进行了备案，合同约定：出卖人将证号为宜市房权证西陵区字××号的房屋出售给买受人，房屋建筑面积5106.39㎡，成交价格1000万元；买受人分期付款，拟贷款500万元；出卖人应当在2015年12月5日将该房屋交付给买受人，买卖双方同意自签订合同当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人的原因，买受人未能在30日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付房价款总额的日万分之三向买受人支付违约金。该合同附件一所列房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况为空白。合同签订当日，怡康皮肤病医院（乙方，买方）与顺天建材公司（甲方，卖方）又签订《宜昌市存量房买卖合同》的《补充协议》一份，《补充协议》约定：双方签订的《宜昌市存量房买卖合同》约定的房屋1000万元成交价格不包含房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、搬迁费及其他费用等，该部分费用双方均同意作价600万元，二项款项共计1600万元；双方确认，乙方已支付购房款700万元（500万元＋200万元）；甲乙双方于5月18日共同到产权交易中心签署二手房网签合同，同时乙方一次性支付甲方购房款300万元；甲方收到本补充协议约定的300万元购房款后即与乙方共同到房地部门办理该工业厂房买卖合同备案及房屋过户手续；剩余600万元（扣减电梯安装费，乙方实际只应支付584万元），由甲方协助乙方联系银行，由乙方申请贷款解决；甲、乙双方同意尽全力配合，在本补充协议签订后3个月内完成房屋备案过户及银行抵押贷款事宜。以上协议签订后，怡康皮肤病医院于同年5月26日又向顺天建材公司支付购房款300万元。因该房屋至今未过户至怡康皮肤病医院名下，从而引起诉讼。同时查明：1、2015年7月，因顺天建材公司涉其他诉讼，证号为宜市房权证西陵区字××号的房屋被法院查封、冻结交易；2、2016年4月，顺天建材公司才向相关部门交纳了出售房屋所需缴纳的相关税费。经一审法院主持调解，双方不能达成一致意见。
一审法院认为，怡康皮肤病医院与顺天建材公司之间签订的《宜昌市存量房买卖合同》是就房屋买卖签订的协议，而《补充协议》是双方就房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、搬迁费及其他费用等签订的补充协议，均系双方的真实意思表示，合法有效，应该严格履行。怡康皮肤病医院主张双方于2015年5月18日签订的《宜昌市存量房买卖合同》具有法律效力，应依法予以支持；其主张撤销《宜昌市存量房买卖合同》及《补充协议》中约定的附属设备、装饰装修、相关物品、搬迁费及其他费用共584万元的条款内容，缺乏事实及法律依据，应依法不予支持。《宜昌市存量房买卖合同》约定，“因出卖人的原因，买受人未能在30日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付房价款总额的日万分之三向买受人支付违约金”，但《补充协议》又约定，“甲方收到本补充协议约定的300万元购房款后即与乙方共同到房地部门办理该工业厂房买卖合同备案及房屋过户手续”，“甲、乙双方同意尽全力配合，在本补充协议签订后3个月内完成房屋备案过户及银行抵押贷款事宜”，表明双方将办理过户的时间进行了变更，即“在本补充协议签订后3个月内”，亦即双方约定2015年8月17日以前办理过户。怡康皮肤病医院在向顺天建材公司支付《补充协议》约定的购房余款300万元后，顺天建材公司未向相关部门缴纳相关税费，同时，因顺天建材公司原因，该房屋被查封、冻结，已实际不能将房屋办理过户至怡康皮肤病医院名下，顺天建材公司当应承担违约责任。双方约定按已付房价款总额的日万分之三支付违约金（即年利率10.95%），不违反法律规定，应依法予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司与湖北顺天建材实业有限公司于2015年5月18日签订的《宜昌市存量房买卖合同》合法有效。二、湖北顺天建材实业有限公司协助宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司将宜昌市西陵区黄河路40号房屋的所有权（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字××号，建筑面积5363.02㎡）和土地使用权（土地使用权证号为宜市国用（2015）第xxx号）过户至宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司名下。三、湖北顺天建材实业有限公司以1000万元为基数，自2015年8月18日起至生效判决确定的履行之日止，按照日万分之三的标准向宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司支付违约金。四、驳回宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费128384元，减半收取64192元，由湖北顺天建材实业有限公司承担，在履行上述判项时一并直接转付给宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司。
二审中，当事人没有提交新证据。为查明怡康皮肤病医院是否已经交纳案涉房屋的过户税费，本院要求怡康皮肤病医院在2017年1月20日之前向本院提交其已交纳案涉房屋过户税费的相应证据，但怡康皮肤病医院在上述规定期限内未提交。本院认为，怡康皮肤病医院未在本院规定期限内提交其已交纳案涉房屋过户税费的相应证据，应承担不利后果，因此应认定其未交纳应由其负担的案涉房屋过户税费。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年4月29日，顺天建材公司交纳了案涉房屋过户相关税费；截至2017年1月20日，怡康皮肤病医院未交纳案涉房屋的过户相关税费。

本院认为，本案的争议焦点为：顺天建材公司是否应当支付怡康皮肤病医院案涉房屋逾期办证的违约金？如果应当支付，违约金应如何计算？
一、逾期办证违约金是否应当支付。顺天建材公司与怡康皮肤病医院签订的《宜昌市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，其中关于逾期办证违约金条款的约定亦具备合同效力。顺天建材公司上诉认为，即使逾期办证，但因怡康皮肤病医院不存在任何损失，故顺天建材公司也无需支付违约金。但《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述规定表明违约方应当承担相应违约责任，违约金性质兼具补偿性和惩罚性，法院在对违约金进行调整时，只是以损失为基础，但还应综合其他因素考虑，故没有损失并非违约方不承担违约责任的理由。由此，顺天建材公司的此项上诉理由不能成立。
二、逾期办证违约金的计算起始日。2015年5月18日双方所签《宜昌市存量房买卖合同》约定“因出卖人原因，买受人未能在30日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付房价款总额的日万分之三向买受人支付违约金。”同日，双方所签《补充协议》约定：“甲、乙双方同意尽全力配合，在本补充协议签订后3个月内完成房屋备案过户及银行抵押贷款事宜。”由此，实际上双方已通过《补充协议》对《宜昌市存量房买卖合同》中约定的办理过户的时间进行了变更，即变更为“《补充协议》签订后3个月内”，亦即2015年8月17日以前，因此逾期办证违约金的计算起始日应为2015年8月18日。顺天建材公司上诉所称“《补充协议》约定2015年8月17日以前办理涉案房屋的过户，房屋过户后30日内怡康皮肤病医院才能取得房屋产权证书，故逾期办证违约金起算日应为2015年9月18日”不能成立，本院不予支持。
三、逾期办证违约金的计算终止日。2016年4月29日顺天建材公司已交纳了应由其负担的案涉房屋过户税费。至此，顺天建材公司已经履行了办理案涉房屋过户手续的相关义务。怡康皮肤病医院在二审中称，“该房屋因顺天建材公司与他人产生的债权债务纠纷已被人民法院查封，从而导致不能及时交纳相关税费，也不能办理过户手续。”但根据一审查明的事实，2015年5月26日怡康皮肤病医院已向顺天建材公司付清案涉房屋的全部购房款1000万元。由此，如果在2016年4月29日前，怡康皮肤病医院也已交纳应由其负担的过户税费，那么自2016年4月30日起，本案房屋买受方已向出卖方付清案涉房屋的全部价款，且双方已到产权交易中心签署二手房网签合同，并且双方均已交纳案涉房屋过户全部税费；在此情况下，怡康皮肤病医院可以向人民法院提起案外人执行异议之诉，申请解除案涉房屋的查封状态，继续完成案涉房屋的过户手续。但截至2017年1月20日，怡康皮肤病医院仍未交纳案涉房屋过户税费，亦怠于行使其诉权，因此自2016年4月30日起，案涉房屋并非由于能够归责于出卖人顺天建材公司的原因导致无法办理房屋权属证书。根据双方签订的《宜昌市存量房买卖合同》中“逾期办证责任”约定，是因出卖人原因造成买受人未能按期取得房屋所有权证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人应该支付相应违约金。所以本案逾期办证违约金的计算终止日应为2016年4月29日。
综上，顺天建材公司支付怡康皮肤病医院案涉房屋逾期办证的违约金应计算从2015年8月18日起至2016年4月29日止，共计768000元（10000000元×0.0003×256天）。
综上所述，顺天建材公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1011号民事判决第一、二、四项，即：确认宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司与湖北顺天建材实业有限公司于2015年5月18日签订的《宜昌市存量房买卖合同》合法有效；湖北顺天建材实业有限公司协助宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司将宜昌市西陵区黄河路40号房屋的所有权（房屋所有权证号为宜市房权证西陵区字××号，建筑面积5363.02㎡）和土地使用权（土地使用权证号为宜市国用（2015）第xxx号）过户至宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司名下；驳回宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司的其他诉讼请求；
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1011号民事判决第三项，即：湖北顺天建材实业有限公司以1000万元为基数，自2015年8月18日起至生效判决确定的履行之日止，按照日万分之三的标准向宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司支付违约金；
三、变更宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初1011号民事判决第三项为：湖北顺天建材实业有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司支付违约金768000元；
四、驳回湖北顺天建材实业有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费64192元，由宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司负担3192元，由湖北顺天建材实业有限公司负担61000元。二审案件受理费16275元，由宜昌市怡康皮肤病医院有限责任公司负担9765元，由湖北顺天建材实业有限公司负担6510元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。

审判长　　唐兆勇 审判员　　赵春红 审判员　　肖小月

书记员：余丹