宜昌市康某物业管理有限责任公司与钟兵物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌市康某物业管理有限责任公司（统一社会信用代码9142050618262792X0，以下简称“康某物业”），住宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。
法定代表人：韩永义，公司总经理。
委托诉讼代理人：邢诚、何晓娇，湖北三立律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：钟兵，男，xxxx年xx月xx日出生汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：刘金波，湖北夷陵律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告康某物业与被告钟兵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康某物业的委托诉讼代理人邢诚，被告钟兵及其委托诉讼代理人刘金波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康某物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告钟兵支付原告康某物业2010年2月至2018年6月的物业费共计6130.9元，滞纳金600元，共计6730.9元；2.本案诉讼费由被告钟兵承担。事实和理由：原告康某物业与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司签订前期物业服务协议，约定由原告康某物业为该小区提供物业服务，物业服务费用标准为0.3元月平方米，卫生费为5元月户。2013年1月16日，原告康某物业与黄金居馨港业委会签订物业服务协议，物业费标准调整为住宅0.45元月平方米。被告钟兵系黄金居瑞祥苑的业主，从2010年2月开始就拖欠物业费，截止到2018年6月共计拖欠物业费6130.9元。原告康某物业与开发商签订的前期物业服务协议及与业主委员会签订的物业服务合同均合法有效，被告钟兵作为业主应当按照合同的内容履行义务，其拒绝缴纳物业费的行为损害了原告的合法权益，故原告依法向人民法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。
被告钟兵辩称，1.原告康某物业诉称事实不属实。具体表现在：原告康某物业与黄金居馨港业委会没有签订物业服务协议，其据此主张物业费的事实依据不存在。2.原告提交的《物业管理委托合同》对答辩人没有法律约束力。（1）该合同的相对方即黄金居馨港业委会未依法成立，违反《物业管理条例》规定的业主委员会成立应当召开全体业主大会推举产生的必经法定程序，没有征求业主的意见，其不能代表作为业主的答辩人。（2）该合同的有效期限为三年，馨港业委会的任期亦是三年，现三年期限早在2016年1月15日就已经届满，合同已经失效。（3）该合同没有经过招投标程序，签订程序不合法。3.原告康某物业没有依照物业合同履行安保、巡逻、出入登记等物业服务，也没有按照夷陵区物业三级标准提供服务，因此，原告康某物业无权主张物业费。答辩人对此享有同时履行抗辩权。4.涉案小区没有大门、门禁，没有公共绿地、活动场地等公共设施，不是相对独立和封闭的居住环境，被城市交通干道完全割裂的非完整地段。因此，该小区不是法律和物业意义上的住宅小区或居住小区，应不受物业管理条例及相关法律法规的调整。综上，原告康某物业诉请的物业费缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，请求法院予以驳回。
经审理查明，2005年12月29日，原告康某物业（乙方）与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司（甲方）就甲方选聘乙方对黄金居·馨港住宅小区提供前期物业管理服务事宜签订《前期物业管理委托合同》1份。合同约定，物业类型：居住物业；座落位置：小溪塔城区平云二路。合同第三条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。因此本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”；第十二条约定“委托管理期限自小区竣工后，甲、乙双方进行接管验收始至小区成立业主大会选聘物业公司止。”第十六条约定“物业管理服务费1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按产权面积每月0.30元㎡向业主和物业使用人收取。2.垃圾清运处置费：生活垃圾每户5元月，……。”合同签订后，原告康某物业即为前述小区提供物业管理服务。2013年1月16日，原告康某物业（乙方）与夷陵区黄金居.馨港业主委员会（甲方）就甲方选聘乙方对黄金居.馨港住宅小区提供物业管理服务事宜签订《物业管理委托合同》1份，合同约定，物业名称：黄金居·馨港；物业类型：多层、高层、商业物业、车库；座居位置：夷陵区平云二路。合同第二条约定“乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。本物业内的全体业主和物业使用人对履行本合同承担相应的责任”；合同第十七条约定“本物业区域内物业服务收费采取包干制方式，具体收费项目及标准为：1、多层居住物业：按房屋产权面积每月0.45元㎡向业主或物业使用人收取。2、高层住宅物业按房屋产权面积每月0.85元㎡向业主或物业使用人收取。……”；合同第十八条约定“物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主利益，业主应积极交纳，并在每月的20日前履行交费义务”；合同第二十二条约定“业主或物业使用人违反本合同第十八条的约定，在约定期限内未能按时足额交纳物业服务费用的应按3‰的标准向乙方支付违约金”。合同第二十七条约定“本合同期限为三年，自甲、乙双方签字之日起生效。若业委会任期届满未能选出新的业委会期间，此合同继续生效，若本合同到期业委会在选聘新的物业公司之前，此合同应继续生效”。该合同签订后，原告康某物业与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司之前签订的《前期物业管理委托合同》终止，原告康某物业继续为前述小区提供物业管理服务至今。被告钟兵系前述小区业主，房屋建筑面积148.5㎡（所有权证号00216827），其自2010年2月起即未向原告康某物业支付物业服务费。原告康某物业遂于2018年9月21日向本院提起前述诉讼。庭审中，原告康某物业当庭变更物业服务费数额为6072.1元。
上述事实，有原告康某物业提供的《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》、查档证明、发票，被告钟兵提供的照片、《宜昌市住宅小区物业管理办法》、黄金居瑞祥苑成立业主大会推选代表征询表，证人罗某、张某、屈某、陈某的当庭证言，以及双方当事人的当庭陈述经庭审质证，在卷佐证，足以认定。

本院认为，原告康某物业与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》、原告康某物业与夷陵区黄金居·馨港业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告钟兵辩称原告康某物业未与夷陵区黄金居·馨港业主委员会签订物业管理服务合同；与事实不符，本院不予采信。被告钟兵辩称合同相对方即夷陵区黄金居·馨港业委会未依法成立，违反《物业管理条例》规定的业主委员会成立应当召开全体业主大会推举产生的必经法定程序，没有征求业主的意见，其不能代表作为业主的答辩人；该合同的有效期限为三年，馨港业委会的任期亦是三年，现三年期限早在2016年1月15日就已经届满，合同已经失效；该合同没有经过招投标程序，签订程序不合法。本院认为，业主委员会成立是否合法，不是本案审查的范畴；《物业管理服务合同》虽约定合同的期限为3年，但合同同时约定，“若业委会任期届满未能选出新的业委会期间，此合同继续生效，若本合同到期业委会在选聘新的物业公司之前，此合同应继续生效”，合同到期后，原告康某物业一直继续为该小区提供物业管理服务，按该合同继续实际履行，该合同仍属有效合同。被告钟兵辩称合同签订程序不合法，但其未提供证据证实。故被告钟兵该抗辩观点，本院亦不予采信。被告钟兵辩称原告康某物业未依照合同履行义务，其于2006年即入住黄金居瑞祥苑小区1号楼，入住时该1号楼房屋与小区其他房屋之间有一条道路，但未打通，后该道路被打通，故涉案小区基本要素、要件缺失，本案不能适用《物业管理条例》及其相关法律法规进行处理。其提供于2018年10月12日拍摄的现场照片一组，证明：小区门禁敞开，非小区人员可自由进出，无人管理，原告康某物业没有尽到安保义务；业主房屋与社会道路直接相连，没有业主应得到的小区公共绿地、公共活动场所等配套公用设施，小区功能服务没有实现；小区没有提供最基本的停车服务，业主没有停车位，可以停放车辆的地方也被其他社会车辆占用，原告康某物业的相应服务没有提供；小区道路被社会道路完全割裂，不符合小区应当具备的独立性、封闭性的法律要素；同在一个小区即黄金居瑞祥苑小区，对面其他业主小区设置是相对独立独立和完整的，有大门、岗亭、进出门禁、公共绿地等，二者相比，物业服务费一样，明显不公；涉案小区内商家林立等，根本没有小区内外之别。证人当庭证言证实被告钟兵所有房屋的1号楼与该小区其他楼栋之间之前有一条道路，路口有围墙，后围墙被拆除，该道路成为城市交通干道，供社会车辆及人员通行；1号楼未设置单独门卫岗亭，无绿化地、车位、休闲场所等公用设施，且环境差，存在乱堆乱放现象。本院认为，城市道路修建系城市规划建设部门行为，并非原告康某物业的行为；小区有无绿化地、车位、休闲场所等公用设施，与原告康某物业提供物业管理服务无关，原告康某物业仅履行物业管理服务义务；1号楼与该小区其它楼栋之间有城市干道相隔，势必弱化对该楼栋的物业管理服务。物业服务是针对小区全体业主的服务，具有长期性、持久性，物业服务与小区业主的生活息息相关。原告康某物业作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对小区出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协调，尽己所能解决实际问题，提升服务质量。被告钟兵作为小区业主，与原告康某物业之间应相互支持，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交或少交物业费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，影响小区居民的生活质量，且对按时足额交纳物业费的业主是不公平的，其应通过业主大会等形式以合理方式促进物业服务企业优化服务，不得以此为由就拒交或少交物业服务费。1号楼系该小区的一个组成部分，原告康某物业为该小区提供了物业管理服务，被告钟兵系该小区的业主，接受了原告康某物业提供的物业管理服务，双方因物业服务费发生纠纷，故该案的案由为物业服务合同纠纷，适用相关法律法规的调整。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告钟兵作为涉案小区业主，前述合同均对其具有约束力，其接受了原告康某物业提供的物业管理服务，应当向原告康某物业支付物业管理服务费。综上，本院对原告康某物业要求被告钟兵支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。考虑被告钟兵并非恶意拖欠物业服务费，对原告康某物业主张的违约金，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告钟兵于本判决发生法律效力后立即向原告宜昌市康某物业管理有限责任公司支付2010年2月至2018年6月的物业服务费6072.1元。
二、驳回原告宜昌市康某物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（减半收取），由被告钟兵负担（原告宜昌市康某物业管理有限责任公司已预交，由被告钟兵在履行上述第一项支付义务时一并转付给原告宜昌市康某物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 陈必华

书记员： 胡中锦