宜昌市康某物业管理有限责任公司与易某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：宜昌市康某物业管理有限责任公司（统一社会信用代码9142050618262792X0，以下简称“康某物业”），住宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。
法定代表人：韩永义，公司总经理。
委托诉讼代理人：邢诚、崔晓辉，湖北三立律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：易某某，男，xxxx年xx月xx日出生汉族，住宜昌市夷陵区。

原告康某物业与被告易某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康某物业委托诉讼代理人邢诚，被告易某某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康某物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告易某某支付原告康某物业2009年10月至2018年6月的物业费共计6810.08元，滞纳金680元，共计7490.08元；2.本案诉讼费由被告易某某承担。事实和理由：原告康某物业与湖北楚江房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告康某物业为阳光水岸小区提供前期物业服务，收费标准为0.35元月平方米，垃圾清运费为5元月户，小高层、高层电梯费为0.25元月平米。2013年3月4日，原告康某物业与宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会签订《物业管理委托合同》，根据该合同约定继续由原告康某物业为阳光水岸小区提供物业服务，物业费收费标准调整为多层0.45元月平米，高层为0.85元月平米。被告易某某系该小区的业主，但是从2009年10月开始就拖欠物业费，截止到2018年6月共计拖欠物业费6810.08元。原告康某物业与开发商及业主委员会分别签订的《前期物业管理委托合同》及《物业管理委托合同》合法有效，各方应当依照协议约定履行义务，被告拖欠物业费的行为损害了原告的合法权益，故原告依法向人民法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。
被告易某某辩称，1、合同系原告康某物业与前业主委员会签订，该业主委员会未经业主选举，其合法性存疑，且签订合同业主不知情，业主应该对物业有选择权，没有业主签订的合同系无效合同。2、原告康某物业日常管理不到位，不作为，物业人员配置不合规、不达标。小区门卫形同虚设，非小区人员及外面车辆随意进出没有登记；小区单元门形同虚设，门禁系统损坏不维修；小区绿化带花木不修剪不管理，对有的业主在绿化带随意种植不管不问；小区内景观水池长期干涸成摆设、不维护；垃圾桶损坏，致使单元门进出口周围垃圾污渍一片；小区内路面损毁塌陷松动，不修缮；消防设施长年不保养，形同虚设；保洁员、安防员未按规定配置，门卫都是老龄人等。3、康某物业的物业管理服务未达到约定的管理目标（夷陵区物业服务三级标准），其不应支付违约金。4、其不是适格被告。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2007年3月15日，原告康某物业（乙方）与湖北楚江房地产开发有限公司（甲方）就阳光水岸住宅小区物业管理服务事宜签订《前期物业管理委托合同》1份。合同约定，物业名称：阳光水岸住宅小区；物业类型：住宅6幢其中包括：商业1＃、3＃、6＃底层门面，2＃、4＃、5＃半地下车库；座居位置：夷陵区丁家坝松湖路。合同第二条约定“乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。本物业内的全体业主和物业使用人均应对履行本合同，承担相应的责任”；第十五条约定“本物业区域内的物业服务收费采取包干制方式，具体收费项目标准为：1、居住物业：按房屋产权面积每月0.35元㎡含小区公共部位的用水、用电费向业主或物业使用人收取，未售出的物业由甲方按其金额的80%向乙方缴纳（缴纳计算方法为0.35×80%），（半年一结算）……。3、代收代缴费用：（1）生活垃圾清运处置费：居住物业每户5.00元月……。6、小高层、高层住宅电梯运行费用每月0.25元㎡……”；第十六条约定“物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主利益，业主应积极交纳，并在每月的10日前履行上月的交费义务”；第二十条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第十五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按每天3‰的标准向乙方支付滞纳金”；第二十五条约定“本合同期限自双方签字之日起至小区成立业主委员会选聘新的物业公司之日止”。合同签订后，原告康某物业即为阳光水岸住宅小区提供物业管理服务。2013年3月4日，原告康某物业（乙方）与宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会（甲方）就甲方选聘乙方对阳光水岸住宅小区提供物业管理服务事宜签订《物业管理委托合同》1份，合同约定，物业名称：阳光水岸；物业类型：住宅6幢其中包括：商业1＃、3＃、6＃底层门面，2＃、4＃、5＃车库；座居位置：夷陵区丁家坝松湖路。合同第二条约定“乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。本物业内的全体业主和物业使用人对履行本合同承担相应的责任”；合同第十七条约定“本物业区域内物业服务收费采取包干制方式，具体收费项目及标准为：1、多层居住物业：按房屋产权面积每月0.45元㎡向业主或物业使用人收取。2、高层住宅物业按房屋产权面积每月0.85元㎡向业主或物业使用人收取。……”；合同第十八条约定“物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主利益，业主应积极交纳，并在每月的20日前履行交费义务”；合同第二十二条约定“业主或物业使用人违反本合同第十八条的约定，在约定期限内未能按时足额交纳物业服务费用的应按3‰的标准向乙方支付违约金”。合同第二十八条约定“本合同期限为三年，自甲、乙双方签字之日起生效。若业委会任期届满未能选出新的业委会期间，此合同继续生效，若本合同到期业委会在选聘新的物业公司之前，此合同应继续生效”。该合同签订后，原告康某物业与湖北楚江房地产开发有限公司之前签订的《前期物业管理委托合同》终止，原告康某物业继续为阳光水岸住宅小区提供物业管理服务至今。被告易某某系阳光水岸小区业主，其自2009年10月起即未向原告康某物业支付物业服务费。原告康某物业遂于2018年9月19日向本院提起前述诉讼。庭审中，原告当庭变更物业服务费数额为6789.3元。
上述事实，有原告康某物业提供的《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，被告易某某提供的照片，以及双方当事人的当庭陈述经庭审质证，在卷佐证，足以认定。

本院认为，原告康某物业与湖北楚江房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、原告康某物业与宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告易某某辩称合同系与前业主委员会签订，该业主委员会未经业主选举，其合法性存疑，且签订合同业主不知情，业主应该对物业有选择权，没有业主签订的合同系无效合同。本院认为，业主委员会合法性不是本案审查的范畴；业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告易某某作为阳光水岸小区业主，前述合同对其均具有约束力，其接受了原告康某物业提供的物业管理服务，应当向原告康某物业支付物业管理服务费，其该抗辩观点，本院不予采信。被告易某某辩称小区门卫形同虚设，非小区人员及外面车辆随意进出没有登记；小区单元门形同虚设，门禁系统损坏不维修；小区绿化带花木不修剪不管理，对有的业主在绿化带随意种植不管不问；小区内景观水池长期干涸成摆设，不维护；垃圾桶损坏，致使单元门进出口周围垃圾污渍一片；小区内路面损毁塌陷松动，不修缮；消防设施长年不保养，形同虚设；保洁员、安防员配置不合规，门卫都是老龄人等，原告康某物业日常管理不到位，不作为，物业人员配置不合规、不达标。本院认为，物业服务是针对小区全体业主的服务，具有长期性、持久性，物业服务与小区业主的生活息息相关。原告康某物业作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对小区出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协调，尽己所能解决实际问题，提升服务质量。被告易某某作为小区业主，与原告康某物业之间应相互支持，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交或少交物业费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，影响小区居民的生活质量，且对按时足额交纳物业费的业主是不公平的，其应通过业主大会等形式以合理方式促进物业服务企业优化服务，不得以此为由就拒交或少交物业服务费。综上，本院对原告康某物业要求被告易某某支付物业服务费6789.3元的诉讼请求，本院予以支持。考虑被告易某某并非恶意拖欠物业服务费，对原告康某物业主张的违约金，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告易某某于本判决发生法律效力后立即向原告宜昌市康某物业管理有限责任公司支付2009年10月至2018年6月的物业服务费6789.3元。
二、驳回原告宜昌市康某物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（减半收取），由被告易某某负担（原告宜昌市康某物业管理有限责任公司已预交，由被告易某某在履行上述第一项支付义务时一并转付给原告宜昌市康某物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 陈必华

书记员： 胡中锦