宜昌市康某物业管理有限责任公司与刘某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：
宜昌市康某物业管理有限责任公司（统一社会信用代码9142050618262792X0，以下简称“康某物业”），住宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。
法定代表人：韩永义，公司总经理。
委托诉讼代理人：邢诚、崔晓辉，湖北三立律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：刘某，男，****年**月**日出生汉族，住宜昌市夷陵区。

原告康某物业与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康某物业委托诉讼代理人邢诚，被告刘某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康某物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘某支付原告康某物业2010年7月至2017年12月的物业费共计3645元，滞纳金360元，共计4005元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告康某物业于2009年1月1日与宜昌市夷陵区山水云间住宅小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，根据合同约定，原告康某物业为该小区提供物业服务，收费标准为住宅0.3元/平方米/月，垃圾清运费为每月每户5元。合同签订后，原告康某物业即开始为该小区提供物业服务。被告刘某系该小区业主，但其从2010年7月开始就拖欠缴纳物业费，截止到2017年12月共计拖欠物业费3645元。原告康某物业与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告刘某作为业主应当按照合同约定履行义务，被告刘某拒绝缴纳物业费的行为严重侵害了原告康某物业的合法权益。原告康某物业现依法提起诉讼，望人民法院支持其诉讼请求。
被告刘某辩称，1.答辩人未与原告康某物业签订物业服务合同。其系购买的山水云间二手房，2009年底才看房。2.房屋漏水，物业未维修好。答辩人购买房屋时，前业主曾告知房屋漏水，2008年曾书面材料向物业反映，其开始交纳了物业费，也向物业反映过房屋漏水问题，物业也进行了拍照取证，但一直没有维修好，答辩人曾告知物业，什么时间维修好，其什么时间交物业费，物业称会抓紧时间维修，但一直未修。答辩人房屋墙面渗水，2017年11月份，其收到律师函一个月后，重新把墙面维修过，物业公司经理也来拍过照。3.物业服务不到位。答辩人存放在楼道里的自行车被盗，家里阳光房玻璃破碎，汽车油漆破损，向物业反映，物业人员仅告知答辩人报案，不予解决；楼道的门损坏，物业也不维修。
审理查明，2009年1月1日，原告康某物业（乙方）与宜昌市夷陵区山水云间住宅小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，合同约定，物业名称为山水云间住宅小区；乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。本物业内的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十四条约定“本物业区域内物业服务收费采取包干制方式，具体收费项目标准为：1、居住物业：按房屋产权面积每月0.30元/㎡向业主或物业使用人收取，……。3、代收代缴费用：生活垃圾清运处置费：居住物业每户5.00元/月，……。”第十五条约定“物业服务费是物业服务活动正常开展的基础，涉及到全体业主的共同利益，业主应积极交纳相关费用，并在每月的10日前履行上月的交费义务。”第十九条约定“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第十四条的约定又没有正当理由与乙方进行沟通交流，不能按时足额交纳物业服务费用的应按每天3‰的标准向乙方支付滞纳金。”第二十四条约定“本合同期限自二00九年元月一日至二0一0年十二月三十一日止。在业主委员会任期到期，新业委会未产生之前，乙方有权继续履行本合同相关条款。”合同签订后，原告康某物业即为山水云间住宅小区提供物业管理服务；合同到期后，双方未续签合同，原告康某物业继续为山水云间住宅小区提供物业服务至今。被告刘某系前述小区业主，房屋建筑面积为117.5㎡（房屋所有权证号00302482），其自2010年7月起未向原告康某物业支付物业管理服务费。2018年9月19日，原告康某物业向本院提起前述诉讼。
上述事实，有原告康某物业提供的《物业管理服务合同》、查档证明，被告刘某提交的“U盘”，以及双方当事人的当庭陈述经庭审质证，在卷佐证，足以认定。

本院认为，原告康某物业与宜昌市夷陵区山水云间住宅小区业主委员会签订的《物业管理合同》，不违反法律法规规定，合法有效。合同签订后，原告康某物业即为前述小区提供物业管理服务；合同期限届满，宜昌市夷陵区山水云间住宅小区业主委员会没有作出选聘或者续聘决定，原告康某物业自愿按照原合同约定继续为前述小区提供物业管理服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告刘某系该小区业主，前述合同对其具有约束力，其接受了原告康某物业提供的物业管理服务，应当向原告康某物业支付物业管理服务费。被告刘某辩称原告康某物业未协助解决房屋漏水问题。本院认为，房屋漏水属于房屋质量问题，被告刘某可依法向适格的责任主体主张权利。被告刘某辩称其存放在楼道里的自行车被盗，家里阳光房玻璃破碎，汽车油漆破损，原告康某物业服务不到位。其未提供有效证据证实，本院不予采信。被告刘某因其房屋漏水问题未解决而拖欠物业服务费，并非恶意拖欠，故对原告康某物业主张的违约金，本院不予支持。原告康某物业作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对小区出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协调，尽己所能解决实际问题，提升服务质量；被告刘某作为业主，与物业公司应相互支持，通过合法途径维护其权益。综上，由被告刘某支付拖欠原告康某物业2010年7月至2017年12月物业管理服务费计3622.5元{（117.5㎡×0.3元/月/㎡＋5元/月）×90个月}。原告康某物业主张3645元，计算有误。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告刘某于本判决发生法律效力后立即向原告
宜昌市康某物业管理有限责任公司支付2010年7月至2017年12月的物业管理服务费3622.5元。
二、驳回原告
宜昌市康某物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（减半收取），由被告刘某负担（原告
宜昌市康某物业管理有限责任公司已预交，由被告刘某在履行上述第一项支付义务时一并转付给原告
宜昌市康某物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 陈必华

书记员： 胡中锦