宜昌市公安局夷陵区分局与张某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

宜昌市公安局夷陵区分局
宋志武（湖北龙禧律师事务所）
郭利华（湖北龙禧律师事务所）
张某某

上诉人（原审原告）宜昌市公安局夷陵区分局。
法定代表人李宏杰，系该分局局长。
委托代理人宋志武，湖北龙禧律师事务所律师。
一般授权代理。
委托代理人郭利华，湖北龙禧律师事务所律师。
一般授权代理。
被上诉人（原审被告）张某某，个体工商户。
上诉人宜昌市公安局夷陵区分局（以下简称夷陵公安分局）因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院于2015年12月3日作出的（2015）鄂夷陵民初字第02009号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审查明:2011年7月15日，夷陵公安分局派出机构龙泉派出所（甲方）与张某某（乙方）签订房屋租赁合同，将龙泉派出所办公楼下一层约25平方的一间房屋出租给张某某，租期为10年，从2011年7月1日至2021年12月31日止，10年租金7万元一次性付清。
合同第七条约定”承租期内，甲方确因自身办公业务需要收回出租房的，甲方应在三个月内提出并提前告知。
甲方按剩余租赁期限内以原价退还租金，合同签订时一次性交付租金之剩余租金的利息忽略不计。
”合同第十条约定”承租期限内甲方提前收回或承租期满收回门面时，甲方对乙方因装修、搬迁所产生的损失不承担任何责任。
”2014年4月10日，就龙泉派出所”阵地建设”，中共龙泉镇党委办公会批准龙泉派出所与稻花香集团”小招”改造互换方案，以改善龙泉派出所的办公环境。
2014年9月10日，龙泉派出所书面通知张某某，因办公需要提前收回租赁房屋。
稻花香集团分别于2014年12月25日、2015年4月22日向龙泉派出所出函要求其速将房屋清空后移交。
2015年8月7日，稻花香集团向夷陵公安分局、龙泉派出所出具请示催办龙泉派出所办公楼移交。
2015年8月19日，龙泉派出所再次书面通知张某某，要求退还其剩余租金，提前收回房屋。
张某某一直不同意解除租赁合同。
夷陵公安分局于2015年10月21日诉至原审法院，请求判令解除龙泉派出所与张某某之间签订的房屋租赁协议，张某某向夷陵公安分局领取剩余租金，张某某立即腾退房屋，并由张某某承担本案诉讼费等相关费用。
原审认为:龙泉派出所与张某某于2011年7月15日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同。
在合同履行过程中，张某某依约履行了支付租金的义务，夷陵公安分局也履行了交付出租屋的义务。
2014年4月10日，龙泉派出所为了改善办公环境，经夷陵公安分局和龙泉镇委镇政府同意，与稻花香集团达成的房屋置换协议属于以物易物，应当属于买卖合同的一种，并非自用范畴，本案不符合双方合同约定的”承租期内，甲方确因自身办公业务需要收回出租房的……”的合同解除条件，根据”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，龙泉派出所不能解除合同收回已出租房屋。
据此判决驳回宜昌市公安局夷陵区分局的诉讼请求。
案件受理费40元（减半收取），由宜昌市公安局夷陵区分局负担。
夷陵公安分局不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判解除夷陵公安分局与张某某签订的《房屋租赁协议》，返还房屋。
理由其一、原判认定”改善办公环境不属于办公业务需要”系事实认定错误。
原判已经认定”2014年，龙泉派出所为了改善办公环境”的事实，却又称该事实不符合合同”承租期内，甲方确因自身办公业务需要收回出租房的……”的约定解除条件，是对”办公业务需要”范畴的错误理解。
其二，原判认定”经原告宜昌市公安局夷陵分局和龙泉镇委镇政府同意，与稻花香集团达成的房屋置换协议属于以物易物，应当属于买卖合同的一种”系事实认定错误。
龙泉派出所与稻花香集团互换办公楼，并非《合同法》意义上的平等主体之间的经营、商业行为，而是执行《中共龙泉镇委会议纪要》精神及其上级主管部门的行政指令的公务需要。
其三，原审法院以”买卖不破租赁”为由，认定夷陵公安分局不能据此解除合同，系法律适用错误。
夷陵公安分局要求根据约定解除合同，”买卖不破租赁”不适用于本案。
其四、夷陵公安分局要求提前解除合同符合《房屋租赁协议》约定。
其五、夷陵公安分局请求提前解除合同也符合法律规定的情势变更情形。
《合同法司法解释（二）》第二十六条”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
”《中共龙泉镇委会议纪要》和上级行政指令要求龙泉派出所改善办公环境的事由也是当事人当初在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，张某某一直拒绝领取退还租金和腾退房屋，阻碍了夷陵公安分局的正常办公，要求夷陵公安分局继续履约明显不公平，符合人民法院判决解除合同的法定情形。
张某某答辩认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院认为:1、夷陵公安分局龙泉派出所与张某某于2011年7月15日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，主要条款合法有效。
合同履行过程中，2014年4月10日，就龙泉派出所”阵地建设”，中共龙泉镇党委办公会议同意龙泉派出所办公楼与稻花香集团”小招”改造互换方案，由稻花香集团负责进行改造，改造验收后，镇包干补助50万元到稻花香集团，资金缺口由稻花香集团承担并确保改造质量与标准。
此种基于公安机关基层组织规范化建设、党政机关主导下的房屋互换，显然属于上述房屋租赁合同第七条约定的”承租期内，甲方（龙泉派出所）确因自身办公业务需要收回出租房”的情形，解除房屋租赁合同的条件已经成就。
《中华人民共和国合同法》第九十三条  规定，”当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
”夷陵公安分局请求解除与张某某签订的房屋租赁合同，于法有据。
2、本案房屋租赁合同第十条约定”承租期限内甲方（龙泉派出所）提前收回或承租期满收回门面时，甲方对乙方因装修、搬迁所产生的损失不承担任何责任”，不符合民事活动的公平原则，导致解除合同时双方利益不均衡，故本院酌定夷陵公安分局补偿张某某经济损失3万元。
夷陵公安分局的上诉请求和理由成立，本院予以支持。
本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条  、第九十三条  第二款  、第九十六条  第一款  、第九十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第02009号民事判决；
二、解除宜昌市公安局夷陵区分局龙泉派出所与张某某于2011年7月15日签订的房屋租赁合同；
三、张某某腾退承租的宜昌市公安局夷陵区分局龙泉派出所办公楼一层房屋一间，宜昌市公安局夷陵区分局向张某某退还按上述房屋租赁合同约定计算的腾退之日起至租赁期限届满之日止的租金，宜昌市公安局夷陵区分局补偿张某某3万元，均于本判决生效后七日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费40元（宜昌市公安局夷陵区分局已预交）、二审案件受理费80元（宜昌市公安局夷陵区分局已预交），本院决定由宜昌市公安局夷陵区分局负担。
本判决为终审判决。

本院认为:1、夷陵公安分局龙泉派出所与张某某于2011年7月15日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，主要条款合法有效。
合同履行过程中，2014年4月10日，就龙泉派出所”阵地建设”，中共龙泉镇党委办公会议同意龙泉派出所办公楼与稻花香集团”小招”改造互换方案，由稻花香集团负责进行改造，改造验收后，镇包干补助50万元到稻花香集团，资金缺口由稻花香集团承担并确保改造质量与标准。
此种基于公安机关基层组织规范化建设、党政机关主导下的房屋互换，显然属于上述房屋租赁合同第七条约定的”承租期内，甲方（龙泉派出所）确因自身办公业务需要收回出租房”的情形，解除房屋租赁合同的条件已经成就。
《中华人民共和国合同法》第九十三条  规定，”当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
”夷陵公安分局请求解除与张某某签订的房屋租赁合同，于法有据。
2、本案房屋租赁合同第十条约定”承租期限内甲方（龙泉派出所）提前收回或承租期满收回门面时，甲方对乙方因装修、搬迁所产生的损失不承担任何责任”，不符合民事活动的公平原则，导致解除合同时双方利益不均衡，故本院酌定夷陵公安分局补偿张某某经济损失3万元。
夷陵公安分局的上诉请求和理由成立，本院予以支持。

本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条  、第九十三条  第二款  、第九十六条  第一款  、第九十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第02009号民事判决；
二、解除宜昌市公安局夷陵区分局龙泉派出所与张某某于2011年7月15日签订的房屋租赁合同；
三、张某某腾退承租的宜昌市公安局夷陵区分局龙泉派出所办公楼一层房屋一间，宜昌市公安局夷陵区分局向张某某退还按上述房屋租赁合同约定计算的腾退之日起至租赁期限届满之日止的租金，宜昌市公安局夷陵区分局补偿张某某3万元，均于本判决生效后七日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费40元（宜昌市公安局夷陵区分局已预交）、二审案件受理费80元（宜昌市公安局夷陵区分局已预交），本院决定由宜昌市公安局夷陵区分局负担。

审判长：刘乾华
审判员：黄孝平
审判员：罗娟

书记员：张程程